Обслуживание стимулирует инвестиции Two Harbors, но риски остаются

В прошлом году ипотечная сфера пережила тяжелое время. В связи с повышением процентных ставок Федеральной резервной системой объемы выдачи ипотечных кредитов резко сократились. Ипотечные инвестиционные трасты (REITs) в сфере недвижимости столкнулись с падением стоимости активов в портфелях. Большинство ипотечных REITs зафиксировали значительные снижения балансовой стоимости на акцию, и многие были вынуждены сократить дивиденды.

Two Harbors Investment (TWO +10.91%) — один из REITs, который снизил свои дивиденды. Тем не менее, худшее, возможно, уже позади для этой сферы.

Источник изображения: Getty Images.

Two Harbors сосредоточена на агентских ипотечных ценных бумагах и обслуживании

Two Harbors — это REIT, инвестирующий в агентские и ипотечные ценные бумаги, а также занимающийся их обслуживанием. Компания в основном инвестирует в ипотечные ценные бумаги, гарантированные правительством США. Это означает, что Two Harbors несет минимальный кредитный риск по своему портфелю ипотечных ценных бумаг. Однако на нее может повлиять изменение процентных ставок.

Агентские ипотечные ценные бумаги испытывали трудности в 2022 году, поскольку Федеральная резервная система активно повышала ставку федеральных фондов в попытке сдержать чрезмерную инфляцию. Это привело к тому, что ипотечные ценные бумаги (MBS) показали худшие результаты по сравнению с казначейскими облигациями, что повлияло на снижение балансовой стоимости сектора ипотечных REITs.

Обслуживание ипотеки — необычный актив

Two Harbors также владеет крупным портфелем по обслуживанию ипотеки. Обслуживание ипотеки — это необычный актив. Обслуживающие ипотеку компании выполняют административные задачи по ипотеке от имени инвестора в MBS. Они выставляют ежемесячные счета, собирают платежи, переводят основную сумму и проценты инвестору, следят за уплатой налогов на имущество и работают с должниками-нарушителями. Обычно за эту услугу платят комиссию в размере 0,25% от суммы ипотечного кредита в год. Например, при ипотеке в 400 000 долларов, обслуживающая компания получает 1 000 долларов в год. Право на выполнение этой услуги имеет свою ценность, и Two Harbors учитывает его как актив в балансовом отчете.

Обслуживание ипотеки — необычный актив, поскольку его стоимость увеличивается при росте процентных ставок. Это связано с тем, что вероятность досрочного погашения кредита снижается. Следовательно, обслуживающая компания может рассчитывать на получение той же комиссии 0,25% на более длительный срок. Средняя ставка по ипотеке в портфеле обслуживания Two Harbors составляет 3,27%. При среднем ипотечном ставке 6,5% для рефинансирования ставки должны значительно снизиться, чтобы снова стать привлекательными. Компания оценивает свой портфель обслуживания в 5,5 раз выше ежегодной комиссии за обслуживание, что является высоким показателем. Если ставки начнут снижаться или увеличится количество просрочек, этот множитель снизится.

Расширение

NYSE: TWO

Two Harbors Investment Corp.

Изменение за сегодня

(10.91%) $1.04

Текущая цена

$10.57

Основные показатели

Рыночная капитализация

$1.0 млрд

Диапазон за день

$10.57 - $10.57

52-недельный диапазон

$8.78 - $14.17

Объем торгов

170K

Средний объем

3.3M

Валовая маржа

101.02%

Дивидендная доходность

15.95%

Расширение спредов MBS было проблемой, но обслуживание помогло компенсировать часть убытков

Портфель MBS испытывал трудности в прошлом году из-за расширения спредов. Это означало, что MBS показывали худшие результаты по сравнению с казначейскими облигациями. С начала 2022 года до конца третьего квартала балансовая стоимость на акцию снизилась с $23.47 до $16.42. Спреды MBS достигли пика в октябре и с тех пор сузились. Это сокращение спредов привело к росту балансовой стоимости на акцию до $17.72 в четвертом квартале 2022 года. Если спреды продолжат сужаться, Two Harbors ожидает дальнейшего увеличения балансовой стоимости на акцию.

Одним из факторов, влияющих на спреды MBS, является волатильность процентных ставок. Волатильность означает быстрое и частое изменение цен на ценные бумаги. В особенности это негативно сказывается на MBS, и именно по этой причине эти ценные бумаги испытывали такие трудности в прошлом году. Фьючерсы на ставки по федеральным фондам показывают, что Федеральная резервная система близка к завершению цикла ужесточения политики, что поддержит цены на MBS и поможет сузить спреды.

Two Harbors снизила свой квартальный дивиденд с $0.68 до $0.60 за акцию. Однако прибыль, доступная для распределения, в прошлом квартале составляла всего $0.26, поэтому дивиденд все еще не покрыт. В квартальной презентации руководство Two Harbors отметило, что прибыль, доступная для распределения, ожидается, будет снижаться в ближайшие кварталы и может отклоняться от ожидаемой постоянной прибыли. Возможно, Two Harbors сможет сохранить дивиденды, если прибыль для распределения снизится, но риск очередного сокращения дивидендов остается.