Продажи поднялись на четвертое место в отрасли, базовая логика China Merchants Shekou претерпевает изменения

Когда отрасль перестает поощрять масштаб, колебания прибыли превращаются скорее в процесс «выжима воды». Истинный разделяющий момент начинается с того, сможет ли компания постоянно создавать ценность.

В ходе глубокого цикла корректировки на рынке недвижимости China Merchants Shekou (001979.SZ) продемонстрировала ясные показатели деятельности. В 2025 году компания достигла выручки в 1547,28 млрд юаней и чистой прибыли, принадлежащей материнской компании, в 10,24 млрд юаней. Несмотря на давление отрасли, China Merchants Shekou сохранила прибыльность, подчеркнув безопасность денежного потока и стабильность операционной базы. Более глубокие изменения связаны с переключением логики развития.

Компания считает, что конкурентная структура в сфере недвижимости изменилась: от прежнего «масштаб — король» и разрастания за счет ресурсов, к развитию высокого качества, основанному на продукте, услугах и операционной способности. Ключ к конкуренции сместился с зависимости от ресурсов и долгов к тонкой управляемости, реализации продукта и организационной устойчивости.

Исходя из этого, в рамках пятилетней стратегии (2021–2025) China Merchants Shekou четко обозначила путь: «улучшать развитие, усиливать операционную деятельность, расширять сервисы, управлять рисками». Компания переходит от традиционного застройщика к модели «застройщик + оператор + поставщик услуг», стремясь построить более устойчивую систему создания ценности.

В определенном смысле, эта финансовая отчетность — не только раскрытие результатов, но и своего рода самокалибровка ведущей компании в отрасли на переломном этапе: после спада масштаба, кто сможет пройти цикл с более стабильными финансами, более надежной сдачей объектов и подтвержденной продуктовой силой — тот сможет занять преимущество в следующей конкуренции.

招商蛇口2025年度业绩说明会在深圳召开

销售排名第四，聚焦核心城市战略兑现

在政策持续加码的背景下，2025年中国房地产市场整体仍处于调整筑底阶段。

全国30个重点城市住房成交面积约3.26亿平方米，同比下降7%，其中新房成交面积下降18%，而二手房成交基本持平，占比进一步提升至约65%。市场结构的变化，意味着增量开发时代的退潮，也意味着存量与结构性机会正在重塑行业逻辑。

在这样的背景下，招商蛇口依然保持了相对稳健的销售表现。

2025年，公司累计实现签约销售面积716.12万平方米，签约销售金额达1960.09亿元，行业排名提升至第四位。

更具含金量的是其城市布局——在上海、深圳、成都、西安、长沙、南京、郑州、苏州、佛山、南通10个城市实现全口径销售排名前三，在全国30个重点城市中，有15个城市进入当地TOP5。

这一成绩背后，是招商蛇口近年来持续推进的“聚焦核心城市”策略逐步兑现。 其中上海表现尤为突出，全口径销售金额超过500亿元，重回当地市场第一；北京实现全口径销售193亿元，首次跻身市场前五；杭州以169亿元进入市场前四，亦为公司在该城市历史上的最好成绩，在与滨江、绿城等本土房企的竞争中取得来之不易的份额突破。与此同时，深圳销售额超过150亿元，稳居第三；成都亦突破百亿元，位列第五。

与规模表现相对应的，是产品力的持续强化。

报告期内，招商蛇口20余个全国新作首开去化率超过可研预期。上海康定壹拾玖、成都招商玺、成都锦城序、长沙招商序、西安梧桐书院等15个项目入选全国年度或半年度十大作品榜单，推动公司位列“中国房企产品力TOP100”第四位；北京招商玺、佛山华玺二期等项目则进入“好房子”作品TOP20。

在产品体系层面，招商蛇口持续推进“玺、序、揽阅、天青”等产品线的迭代升级，并围绕政策导向，系统性构建“好房子”标准。该体系覆盖“安居无忧、舒适健康、绿色低碳、智能便捷、精工匠心、美学焕新、贴心服务”七大维度，细化为28个场景模块、485项技术细节，并已在全国20余个标杆项目中实现规模化落地。

在行业由规模扩张转向高质量发展的过程中，招商蛇口的路径逐渐清晰：以核心城市为锚，以产品力为抓手，通过标准化与体系化能力，将“好房子”从概念转化为可复制、可兑现的产品能力。

这种能力，正在成为其穿越周期的重要支点。

强化投资纪律，向开发+运营+服务转型

在经历连续四年的深度调整后，中国房地产市场的供求关系正出现边际改善。新开工面积已连续四年低于销售面积，百城新房供求比持续低于1，库存逐步出清；与此同时，重点城市租金回报率呈现缓慢回升趋势，资产定价逻辑正在从“增量驱动”向“收益驱动”过渡。

在这一过程中，需求并未消失，而是呈现出更明显的结构分化——高能级城市依然具备较强韧性，一线及部分强二线城市核心地段的优质住宅需求持续存在。

基于这一判断，招商蛇口在投资端延续“聚焦核心、以销定投、精挑细选”的策略，并进一步强化投资纪律。

2025年，公司累计获取43宗地块，总计容建面约440万平方米，总地价约938亿元，权益地价约543亿元，同比增长62%；对应新增货值1257亿元，同比增长85%。从城市结构看，“强心30城”投资占比达100%，“核心10城”接近90%，一线城市占比高达63%，投资资源高度集中于核心区域。

在投资决策机制上，招商蛇口进一步引入“六好”评审体系，即从城市、团队、板块、周转、产品与运营六个维度对项目进行全流程筛选与把控，在成本可控前提下实现资源配置最优化。同时，公司坚持“以销定投、以销定产”，以销售去化与现金回笼为导向，避免无效扩张，确保投资与市场节奏匹配。

截至2025年末，招商蛇口未售总土储约2200万平方米，其中核心“6+10城”资源占比47%，“强心30城”占比76%，粤港澳大湾区占比25%；从业态看，住宅占比达64%，仍是核心支撑。整体土储结构显示，公司已完成向核心城市与主流产品的进一步聚焦。

值得关注的是，土地市场本身也在发生变化。

今年年初地方政府开始更多推出核心地段地块，并主动下调起始楼面价、降低容积率、缩小单盘规模。2025年，全国容积率低于2.0的项目占比已达43%，为历史低位。这些 изменения, с одной стороны, способствуют повышению качества продукции и эффективности оборота компаний, с другой — усиливают конкуренцию за качественные участки, что приводит к заметному росту премий по ценам на некоторые проекты.

На этом фоне,招商蛇口 сохраняет осторожность в инвестиционной политике на 2026 год, продолжая придерживаться стратегии «ключевые города, точечные инвестиции», уделяя больше внимания скорости оборота проектов и реализации доходности, подчеркивая внутренний рост и высококачественное расширение.

Со стороны предложения, компания уже подготовила почву для следующего этапа.

Что касается продаж, стратегия остается осторожной. Компания прогнозирует, что общий объем продаж в 2026 году останется примерно на уровне 2025 года, при этом избегая бездумного расширения масштаба, делая акцент на качестве продаж и возврате наличных средств, стремясь точно согласовать темпы поставок в различных городах с рыночными окнами.

В целом, текущий рынок все еще находится в стадии «политического дна уже достигнуто, рыночное дно еще предстоит подтвердить». Компания придерживается краткосрочной политики «поддержки доверия», а в долгосрочной — «осторожного оптимизма», полагая, что отрасль пройдет через период формирования дна и восстановления.

И именно в этом контексте,招商蛇口 ускоряет переход от традиционного застройщика к модели «застройщик + оператор + поставщик услуг», где рост операционной деятельности и владения становится прямым проявлением реализации стратегии.

В 2025 году доходы от управляемых объектов недвижимости компании достигли 7,63 млрд юаней, что на 2,2% больше по сравнению с предыдущим годом; за год было введено в эксплуатацию 29 новых проектов с общей площадью 1,77 млн кв. м, включающих долгосрочные аренды, коммерческие центры и индустриальные парки. Также компания увеличила управляемую легкую активами площадь примерно на 828 тыс. кв. м, сосредоточенную в ключевых городах — Шанхае, Ханчжоу, Чэнду, Шэньчжэне, что способствует формированию синергии различных форматов.

В целом, ключевые конкурентные преимущества招商蛇口 становятся все более очевидными. Благодаря долгосрочной поддержке системы China Merchants, стабильной и ясной стратегии, надежному финансовому управлению и комплексной цепочке — от разработки до эксплуатации и обслуживания — эти возможности формируются не за короткий срок и не легко копируются.

На фоне продолжающегося кризиса в отрасли, такая структура способностей становится фундаментальной опорой для устойчивого развития компании.