Чэнь Сюпин руководит Longhu третий год, впервые в истории компании возникли существенные убытки.

资料图。

陈序平执掌龙湖第三年，龙湖首次出现核心亏损

王琳

6 марта, группа компаний 龙湖 (00960.HK) опубликовала предварительные показатели за 2025 год, ожидаемый чистый доход, приходящийся на владельцев компании, составит около 1 миллиарда юаней, а скорректированный чистый убыток, исключая влияние переоценки инвестиционной недвижимости и производных финансовых инструментов, — от 1,5 до 2 миллиардов юаней. В аналогичном периоде 2024 года эти показатели составляли соответственно 10,4 миллиарда и 6,97 миллиарда юаней.

Это первый раз с момента выхода на биржу, когда группа 龙湖 показывает чистый убыток по ключевым показателям. В объявлении объясняется, что причиной послужила продолжающаяся корректировка на рынке недвижимости, снижение выручки по расчетам в связи с давлением на объемы и цены, а также снижение валовой маржи по расчетам.

Это также третий полный год руководства 龙湖 под руководством Чэнь Сюпина, который с октября 2022 года занимает пост председателя совета директоров. За эти три года 龙湖 придерживается стратегии снижения долговой нагрузки, поддержания положительного денежного потока и трансформации в операционного сервиса, выходя из низшей точки отраслевого цикла и вырабатывая собственный путь развития.

Но вызовы остаются. 9 марта Morgan Stanley опубликовала исследовательский отчет, в котором отмечается, что убытки 龙湖 в 2025 году превысили ожидания банка, главным образом из-за низкой рентабельности девелоперского бизнеса, что может привести к рискам снижения прибыли на акцию в 2026–2027 годах. Также прогнозируется, что в 2026 году 龙湖 продолжит находиться в состоянии убытков.

Девелоперский бизнес сталкивается с прибылью

По данным, ранее опубликованным 龙湖, в 2025 году общий объем контрактных продаж составил около 63,16 миллиарда юаней, что на 37,54% меньше по сравнению с прошлым годом. Этот спад соответствует общим тенденциям отрасли и впервые с 2017 года, когда продажи превысили триллион юаней, вновь опустился ниже этой отметки — спустя 8 лет.

В региональном разрезе, ключевыми зонами стали Западный Китай, Бохайский залив и дельта реки Янцзы, где продажи достигли 18,24 млрд, 15,21 млрд и 17,17 млрд юаней соответственно, что в совокупности составляет более 80% общего объема.

За тот же период компания получила операционный доход около 26,77 млрд юаней (включая налог — около 28,54 млрд), что стало рекордом. Из них доход от операционной деятельности — около 14,19 млрд юаней (включая налог — около 15,19 млрд), а доход от сервисных услуг — около 12,58 млрд юаней (включая налог — около 13,35 млрд).

Несмотря на то, что девелоперский бизнес остается основой доходов 龙湖, в 2025 году его прибыльность ухудшилась, что стало основной причиной перехода к убыткам по ключевым权益ам за год. Анализ изменений прибыли за полугодие и весь год ясно показывает эту тенденцию: в первой половине 2025 года чистая прибыль по ключевым权益ам составила 1,38 млрд юаней, а по итогам года ожидается убыток 1,5–2 млрд юаней, что связано с резким ухудшением прибыли во второй половине.

По данным полугодового отчета, в 2025 году 龙湖 достигла выручки 58,75 млрд юаней, что на 25,4% больше по сравнению с прошлым годом. Основной драйвер роста — девелоперский бизнес, доходы которого составили 45,48 млрд юаней, увеличившись на 34,7%, что составляет 77,4% от общего дохода и по-прежнему остается основой финансовых показателей.

Однако прибыльность демонстрирует явное расхождение: за первую половину 2025 года чистая прибыль владельцев компании составила 3,22 млрд юаней, снизившись на 45,2%. Исключая влияние переоценки инвестиционной недвижимости и финансовых инструментов, скорректированная прибыль составила всего 1,38 млрд юаней, что прямо свидетельствует о сложностях в прибыльности девелоперского сегмента.

Кроме того, маржа продолжает снижаться: за первую половину 2025 года средняя валовая маржа снизилась до 12,6%, что на почти 8 пунктов ниже уровня аналогичного периода 2024 года. В разрезе бизнесов, маржа по девелопменту и операционной деятельности составляет около 0,2% и 77,7%, а по сервисам — около 30%. Такой разрыв обусловлен тем, что проекты с высокими ценами входили в расчетный цикл, а снижение рыночных цен привело к отрицательному эффекту на прибыльность девелоперского бизнеса.

К 2026 году спад продаж продолжается. За первые два месяца 2026 года суммарные контрактные продажи 龙湖 составили 4,45 млрд юаней, тогда как за аналогичный период 2025 года — 9,94 млрд.

Финансовый директор 龙湖 Zhao Yi на полугодовом отчете за 2025 год прогнозировал: «В течение 1–2 лет объем расчетных продаж девелоперского бизнеса постепенно снизится, однако за счет постепенного сокращения запасов и стабилизации новых проектов с высокой маржой влияние на общую прибыльность группы будет восстанавливаться».

Трансформация дает первые результаты

Несмотря на давление на девелоперский бизнес, операционная деятельность 龙湖 демонстрирует стабильный рост, становясь «опорой» в периоды кризиса.

По данным, за 2025 год операционный доход составил около 26,77 млрд юаней (включая налог — около 28,54 млрд), что практически не отличается от показателя прошлого года — 26,71 млрд. В том числе доход от операционной деятельности — около 14,19 млрд (включая налог — около 15,19 млрд), а доход от сервисных услуг — около 12,58 млрд (включая налог — около 13,35 млрд).

Новые данные за первые два месяца 2026 года показывают, что операционный доход достиг примерно 4,4 млрд юаней (включая налог — около 4,7 млрд), что уже близко к продажам недвижимости за тот же период — 4,45 млрд юаней. В разрезе операционных доходов — около 2,44 млрд (включая налог — около 2,62 млрд), а от сервисных услуг — около 1,96 млрд (включая налог — около 2,08 млрд).

В предварительном отчете за 2025 год группа отметила, что операционная и сервисная деятельность стабильно развивается и продолжает приносить группе устойчивую прибыль. В будущем компания намерена всегда ставить безопасность на первое место, поддерживать положительный денежный поток, продолжать снижение долговой нагрузки и активно трансформировать бизнес-модель, чтобы стимулировать рост за счет операционных и сервисных сегментов, переходя от традиционного девелопера к оператору услуг.

С момента внедрения стратегии «пространство как услуга» в 2018 году, 龙湖 последовательно движется к трансформации в операционного сервиса. На сегодняшний день эта стратегия уже дает первые результаты. По структуре доходов, во второй половине 2025 года операционный и сервисный сегмент составил 22,6% от общего дохода, а за год ожидается дальнейшее увеличение. Его стабильный денежный поток и устойчивость к циклическим колебаниям делают его «второй точкой роста» 龙湖.

Движение по обеспечению положительного денежного потока продолжается третий год

В условиях отраслевого спада, безопасность денежных потоков и долговая устойчивость — ключевые показатели выживания девелоперских компаний. 2025 год стал третьим годом последовательного снижения долговой нагрузки 龙湖 и третьим годом, когда операционный денежный поток с учетом капитальных затрат остается положительным. Эти показатели создают «подушку безопасности» для преодоления кризиса и служат основой для дальнейших трансформаций.

По данным полугодового отчета, в первой половине 2025 года чистый денежный поток от операционной деятельности составил 11,97 млрд юаней, что заложило основу для положительного годового результата. Несмотря на снижение продаж, 龙湖 усилила работу по сбору платежей, обеспечив высокий уровень возврата средств. Также компания строго контролировала темпы приобретения земли, придерживаясь стратегии «мало земли — хорошая земля», что позволило снизить капитальные затраты и сохранить положительный денежный поток.

Чэнь Сюпин неоднократно подчеркивал, что безопасность денежных потоков — основа всего бизнеса, и поддержание положительного операционного денежного потока — ключевая цель. Три года подряд положительный денежный поток обеспечивает выполнение долговых обязательств и финансирование расширения бизнеса.

За последние три года 龙湖 стабильно снижает долговую нагрузку. В условиях высокой погашательной нагрузки в 2025 году компания использовала досрочные выплаты, рассрочку и обмен долгов, чтобы успешно пройти пик выплат. Структура долгов постоянно улучшается.

Ранее CFO 龙湖 Zhao Yi сообщил, что в 2025 году компания погасит более 60 млрд юаней долгов, а в 2026–2027 годах — около 20 млрд ежегодно. В 2027 и 2028 годах выплаты снизятся до примерно 10 млрд юаней в год. В будущем долгосрочный уровень заемных средств стабилизируется около 1000 млрд юаней.

В 2026 году 龙湖 продолжит своевременно погашать долги без просрочек: 2 марта завершено перечисление средств для погашения обязательств по “16龙湖04” на сумму 1,47 млрд юаней и процентов около 0,06 млрд, а также перечислены проценты по “20龙湖04” — около 0,19 млрд. В январе 2026 года компания также своевременно погасила обязательства по “21龙湖02” на сумму около 10,38 млрд юаней.

Финансовая безопасность 龙湖 демонстрирует высокие показатели управления рисками. По состоянию на 30 июня 2025 года, долг с процентами составлял 169,8 млрд юаней, снизившись на 6,53 млрд по сравнению с концом 2024 года. Чистая долговая нагрузка — 51,2%, а соотношение активов и обязательств без учета предоплаты — 56,1%. Коэффициент краткосрочных наличных средств к краткосрочным обязательствам — 1,14. Стоимость заимствований снизилась до 3,58%, а доля банковского финансирования — до 87%. Структура долгов продолжает улучшаться.

Трансформация продолжается

В целом, 2025 год для 龙湖 — это год «смешанных чувств»: с одной стороны, снижение объемов и цен на девелоперский бизнес, снижение маржи и переход к убыткам по ключевым权益ам; с другой — стабильный рост операционного дохода, положительный денежный поток, управляемый долг и ясная стратегия трансформации.

Несмотря на успехи в управлении рисками и реализации трансформации, в условиях глубоких отраслевых изменений компания сталкивается с реальными вызовами.

С одной стороны, восстановление прибыльности девелоперского бизнеса зависит от улучшения рыночных условий и оптимизации продуктовой линейки, однако низкие продажи в 2026 году создают неопределенность в темпах восстановления и не позволяют быстро изменить ситуацию. С другой — доля операционного дохода и прибыли остается низкой, что не обеспечивает абсолютной поддержки для всей прибыли.

По структуре доходов, еще есть значительный разрыв с целью «более половины дохода — от операционной деятельности». В разрезе бизнесов, во второй половине 2025 года доходы от девелопмента составили 45,48 млрд юаней (рост на 34,7%), а доходы от операционных и сервисных сегментов — 7,01 млрд и 6,26 млрд юаней соответственно, что почти не изменилось по сравнению с прошлым годом.

На новом этапе 2026 года 龙湖 сталкивается с двумя задачами: во-первых, продолжать придерживаться финансовой безопасности, снижать долги, поддерживать положительный денежный поток и ждать стабилизации рынка; во-вторых, ускорять трансформацию, расширять операционный бизнес и повышать его прибыльность, чтобы оптимизировать структуру доходов и прибыли, полностью перейти от традиционного девелопера к оператору услуг.

Третий год руководства Чэнь Сюпина показывает, что удалось сохранить безопасность, стабилизировать базовые показатели и добиться прогресса в трансформации, однако отраслевое давление остается высоким. В следующем году 龙湖 предстоит проверить эффективность восстановления прибыли, качество трансформации и устойчивость финансовых показателей.