Темпы трансформации ускоряются, ожидается новая модель развития недвижимости

Цзяньцзюй Жибао, редакционная команда двух сессий Чэнь Сяо

5 марта в Большом народном собрании открылась четвертая сессия XIV Национального народного конгресса. Премьер Госсовета Ли Цянь в докладе о работе правительства отметил: «Сосредоточиться на стабилизации рынка недвижимости» и «глубоко продвигать строительство новой модели развития недвижимости, а также создание соответствующих систем и сопутствующих политик».

Некоторые эксперты, беседуя с корреспондентом «Цзяньцзюй Жибао», считают, что в этом году ключевое направление политики в сфере недвижимости стало более ясным: во-первых, продолжать предотвращать риски дефолта по долгам с помощью системы «белых списков» и других мер, чтобы стабилизировать рынок; во-вторых, систематически продвигать строительство безопасных, комфортных, экологичных и умных «хороших домов», повышая качество жилья и уровень обслуживания, ускоряя трансформацию отрасли; в-третьих, активизировать использование существующих ресурсов через обновление городов, высвобождая потенциал спроса на жилье и одновременно углубляя развитие новой модели недвижимости.

Ускорение очистки отраслевых рисков

За последние четыре года в сфере недвижимости происходят корректировки, рыночный масштаб и объем сделок постепенно возвращаются к разумным уровням.

Главный исследователь Центра жилищной политики провинции Гуандун Ли Юцзя в интервью «Цзяньцзюй Жибао» отметил, что после продолжительных усилий по обеспечению сдачи жилья и устранению рисков долговых обязательств застройщиков, риски в секторе снизились.

Ли Юцзя подчеркнул, что согласно заявлениям на двух сессиях в этом году, в дальнейшем будет уделяться больше внимания комплексному подходу: с одной стороны, стабилизации рынка и предотвращению рисков в краткосрочной перспективе, с другой — продвижению новой модели развития недвижимости и созданию системных основ в долгосрочной перспективе; при этом важно контролировать рост предложения и снижение запасов, а также улучшать качество поставляемых товаров и активизировать использование существующих ресурсов.

В рамках этой политики дальнейшее использование системы «белых списков» для обеспечения сдачи жилья считается важной мерой для стабильности рынка.

Данные, опубликованные Минстроем в октябре прошлого года, показывают, что объем одобрений кредитов по проектам в рамках механизма координации городского финансирования недвижимости «белого списка» превысил 7 трлн юаней. Поддержка различных механизмов способствует ускоренной очистке отраслевых рисков.

Общие мнения в отрасли сходятся во мнении, что при сохранении стабильной кредитной среды контроль за новым предложением и ускорение распродажи запасов могут дополнительно улучшить соотношение спроса и предложения на рынке.

Что касается предложения, то регионы начали активно регулировать темпы земельных аукционов. Согласно данным China Index Academy, за первые два месяца текущего года объем сделок по продаже жилых участков в 300 городах страны снизился примерно на 30% по сравнению с прошлым годом.

«Ожидается, что к 2026 году предложение жилых участков продолжит тенденцию к повышению качества и сокращению объема, особенно в регионах с большим запасом земли, где новые поставки могут еще больше сократиться, что улучшит соотношение спроса и предложения с самого источника», — отметил представитель China Index Academy.

В этой связи член Политического консультативного совета при Национальном народном конгрессе, председатель компании Xiangjiang Group Лю Мэйцинь заявил, что в вопросах земельных поставок можно динамически регулировать их объем, исходя из запаса земли на 18 месяцев. В городах с запасом более 24 месяцев можно приостановить новые застройки жилых участков, а также разрешить перевод неиспользуемых коммерческих и офисных земель в жилую застройку при соблюдении планировочных условий, чтобы лучше сбалансировать спрос и предложение.

Активизация использования существующих активов также считается важным путем снижения запасов. В начале 2026 года ставка по рефинансированию социального жилья снизилась до 1,25%, что может дать дополнительную поддержку регионам в приобретении существующих коммерческих объектов для использования в качестве социального жилья.

Параллельно с регулированием предложения, политика в отношении спроса также продолжает уточняться. В числе инициатив — «усиление жилищной поддержки семей, впервые вступающих в брак и рожающих детей», «поддержка улучшения жилищных условий многодетных семей», «углубление реформ системы жилищных накопительных фондов» и другие меры, вызывающие широкий интерес в отрасли.

Вице-президент Shanghai EJU Real Estate Research Institute Ян Юцзинь отметил, что углубление реформы системы жилищных накопительных фондов считается важным инструментом для стимулирования спроса на жилье. Повышение кредитных лимитов по ипотеке, предоставление финансовых субсидий и более справедливое распределение социального жилья, ориентированное на семьи, впервые вступающие в брак, и новых граждан, поможет снизить барьеры для покупки жилья и способствовать переходу людей от «проживания в городе» к «устойчивому обустройству в городе».

Гарантированное строительство «хороших домов» в порядке

В то время как рынок стабилизируется, отрасль недвижимости ускоряет переход к высококачественному развитию. По мнению экспертов, повторное упоминание о «хороших домах» и их систематическое продвижение в этом году будет способствовать более строгому внедрению стандартов.

«Развитие жилья в нашей стране уже не ограничивается вопросом «есть или нет», а сосредоточено на «какое качество». Строительство «хороших домов» — это естественный ответ на потребности населения, способствующий трансформации отрасли и стимулированию внутреннего спроса», — заявил депутат Национального народного конгресса, председатель и генеральный директор Beijing 58 Information Technology Co., Юя Цзиньбо. Он подчеркнул, что при постоянном продвижении стандартов «хороших домов» необходимо совершенствовать систему раскрытия информации, повышая прозрачность данных и направляя отрасль к более высокому качеству.

На самом деле, «хорошие дома» уже стали важным инструментом для привлечения внимания рынка со стороны застройщиков. Согласно мониторингу Research Institute 58 Anjuke, к 2025 году в центральных районах проекты с «солнечными днями» будут обладать преимуществами по уровню сдачи и безопасности, а также будут обладать характеристиками «хороших домов» — безопасностью, комфортом, экологичностью и умными технологиями. В рамках продукта продолжается совершенствование, внедрение дополнительных сервисов, таких как уход за пожилыми, воспитание детей и бытовое обслуживание, формируя комбинированную модель проживания «железо + услуги».

По мнению Юя Цзиньбо, «хорошие дома» также стимулируют новую волну повышения качества в строительной индустрии, способствуют развитию зеленых, индустриальных и интеллектуальных технологий, а также повышению уровня новых материалов, оборудования и технологий в цепочке производства.

«Сейчас конкуренция на рынке уже не сводится только к цене, а включает комплексные показатели продукта и сервиса», — отметил представитель застройщика. Он добавил, что покупатели все больше ценят качество проживания и опыт в сообществе, и в будущем застройщики должны завоевывать доверие клиентов за счет долгосрочной репутации и уровня сервиса.

В центре внимания — создание системы сопутствующих услуг. Обслуживание недвижимости как важная часть качества проживания становится все более заметным. Заместитель директора отдела недвижимости China Index Academy Пен Ю отметил, что услуги по управлению недвижимостью — важный аспект оценки качества жизни. В будущем под руководством политики возможно развитие новых моделей совместного управления, регулирование деятельности управляющих компаний и стимулирование расширения дополнительных сервисов в жилых комплексах.

Систематическое обновление городов

在推动“好房子”行业品质升级的同时，城市更新也成为房地产新模式的重要支点。

Вышеупомянутый доклад правительства отметил необходимость высокого качества проведения обновлений городов, постепенной реализации реконструкции старых жилых районов и городских кварталов, а также активизации использования существующих земельных ресурсов и заброшенных зданий.

Крайний директор Research Institute of EJU Real Estate, Цуэй Цзицзинь, отметил, что по сравнению с заявлениями за последние три года, где говорилось о «стабильной реализации» и «постоянном продвижении», а в 2026 году — о «высококачественном развитии», эти изменения отражают переход от пилотных проектов к системному этапу обновления городов.

Директор Центра исследований недвижимости Шэньхуа Университета Видао Коу Сяньюй считает, что обновление городов — это ключевой путь для комплексного использования существующих активов. «Это касается как городских кварталов и старых жилых районов, так и запасов коммерческой недвижимости, земель и низкоэффективных объектов — все это можно переиспользовать через механизмы обновления, чтобы перераспределить пространство и экономическую ценность».

Темпы обновления городов заметно ускорились. Многие регионы публикуют планы по обновлению городских территорий. Например, в Пекине опубликован список проектов по обновлению на 2026 год, включающий 1321 проект с запланированными инвестициями около 105 млрд юаней, что является одним из самых высоких показателей за последние годы.

Одновременно финансовые ресурсы продолжают направляться в сферу обновления городов. В 2025 году Национальный комитет по развитию и реформам опубликовал список проектов по инфраструктуре, расширяющий сферу выпуска инфраструктурных инвестиционных трастов (REITs) на объекты обновления городов, включая старые районы, промышленные зоны и комплексные объекты, что обеспечивает долгосрочное и недорогое финансирование и привлекает больше частных инвестиций.

Под воздействием политики и финансовых стимулов активность участников рынка в сфере обновления городов растет. Многие застройщики участвуют в проектах через подрядные схемы. Согласно данным CRIC, в 2024–2025 годах крупные компании, такие как Greentown Construction Management Group, выиграли тендеры на проекты обновления и реконструкции городских кварталов и городских районов.

По мнению депутата Национального народного конгресса, секретаря партийного комитета и председателя China State Construction Engineering Corporation Чэнь Вэйго, в обновлении городов необходимо дополнительно сосредоточиться на трех направлениях: совершенствовании системы политики и механизмов реализации проектов, принятию единых национальных нормативных актов для четкого определения прав и обязанностей участников, а также системной интеграции разрозненных политик и механизмов межведомственного взаимодействия. Кроме того, важно создать механизмы устойчивого развития на весь жизненный цикл проектов, решить проблемы ограничений по интенсивности застройки, высоких затрат на обновление и сложности балансировки охраны и развития. В области технологических инноваций необходимо популяризировать современные строительные системы, внедрять модульные технологии, развивать интеллектуальное строительство и промышленное производство зданий, стимулируя масштабное развитие умных систем для жилья.

Эксперты считают, что по мере выхода отрасли из периода корректировок, она откажется от старых моделей развития, основанных на высокой оборачиваемости, высоком уровне задолженности и использовании заемных средств. В будущем развитие недвижимости будет более ориентировано на качество проживания, с усилением контроля рисков, повышением качества жилья и системным обновлением городов, что позволит сформировать новую модель устойчивого и качественного развития отрасли.