Мэн Сяосу: предлагает временно приостановить продажу недвижимости через судебные торги, поскольку они оказывают эффект маргинального ценообразования на цены на жилье

Спросите у AI · Как Мэн Сяосу определяет ключевую ценность доверия к рынку недвижимости?

【Редакционная заметка】 С началом Национальных двух сессий 2026 года Китай официально вступил в «время двух сессий». В год начала «Пятнадцатой пятилетки» ожидается особое внимание к этим событиям: установка целей и политический курс на 2026 год становятся ключевыми. Tencent Finance, Tencent Technology и Tencent Auto подготовили специальный проект «Две сессии · Глубокий анализ», ориентированный на следующий пятилетний период, слушая голоса депутатов Народного собрания, членов Политического консультативного совета, экспертов и ученых из различных отраслей, чтобы нарисовать карту развития экономики Китая.

Автор｜Юань Сяоли
Редактор｜Лю Пэнг

2026 год — это начало «Пятнадцатой пятилетки» и важный год для подтверждения потребности в глубокой корректировке китайской недвижимости после длительного спада. В докладе правительства 5 марта говорится о необходимости «стабилизации рынка недвижимости», что задает тон на весь год.

««Доверие ценнее валюты и золота». В настоящее время уже предпринято много мер, можно сказать, «все готово», остается лишь дождаться «восточного ветра», а этим «восточным ветром» является доверие». — Когда его спросили о текущем состоянии рынка недвижимости, участник разработки программы реформ 1998 года и сторонник «двухтарифной системы жилья», бывший руководитель группы по реформе жилья при государственном комитете и бывший председатель China Real Estate Group, Мэн Сяосу, дал такой ответ.

Мэн Сяосу оценивает рынок недвижимости не только с точки зрения краткосрочных колебаний цен и объемов, но и сквозь призму долгосрочного развития системы и отрасли. Он предсказывает, что в 2026 году рынок недвижимости может «остановить падение и стабилизироваться», а возможно, даже «начать восстанавливаться», ключевым фактором является восстановление доверия. По его мнению, первый и самый срочный шаг к восстановлению доверия — остановить негативное влияние принудительных продаж залоговых домов на рынок.

Данные исследовательского института Zhongzhi показывают, что в январе 2026 года средняя цена вторичного жилья в 100 городах страны снизилась на 0,85% по сравнению с предыдущим месяцем и на 8,67% по сравнению с прошлым годом. Хотя снижение замедлилось, рынок все еще ищет баланс между ценой и объемом продаж. Мэн Сяосу указывает, что за этим «ростом объема и падением цен» скрывается опасная ловушка «маргинального ценообразования»: сделка по продаже низкоценового залогового дома способна снизить оценочную базу всего жилого комплекса, что вызывает цепную реакцию — рост числа дефолтов, формируя порочный цикл «продажа через аукцион → падение цен → новые аукционы». «Это не стабилизация рынка, а его «подрывание»», — подчеркивает он. «Удержание залоговых домов — это первый шаг к укреплению доверия».

Удержание рынка — это лишь первый шаг. Истинное восстановление доверия требует точных и целенаправленных мер политики. Мэн Сяосу считает, что «Пятнадцатая пятилетка» станет ключевым периодом для перехода Китая от «масштабного расширения» к «повышению качества» в недвижимости. Самым важным изменением политики станет отказ от прежней однополярной модели, ориентированной исключительно на товарное жилье, и возвращение к «двухтарифной системе жилья + гарантии» — что является как исходной идеей реформы 1998 года, так и фундаментальным путем к новой модели развития недвижимости.

В этом направлении он предлагает реформы по нескольким направлениям: системе, финансам и механизмам хранения.

На уровне системы необходимо ускорить устранение необоснованных ограничений. Он подчеркивает, что «ограничения на покупку, цены и продажу» должны полностью применяться к гарантированному жилью, тогда как в сегменте товарного жилья их сохранять не нужно, особенно важно как можно скорее снять запрет на «преобразование коммерческих объектов в жилые помещения», чтобы активизировать большое количество простаивающих коммерческих и офисных площадей.

В финансовой сфере он вновь призывает создать «Национальный жилищный банк», используя существующие накопительные фонды как основной капитал, расширяя привлечение социальных средств, формируя «один депозит и два кредита» — для создания благоприятного цикла, обеспечивающего долгосрочные низкозатратные кредиты для новых граждан и молодых семей. Также он предлагает ввести политику субсидирования покупки жилья — чтобы помочь не только новым покупателям, но и семьям с существующими ипотеками, испытывающими трудности, — чтобы помочь им преодолеть кризис. Он отмечает, что это не постоянная мера, а двух-трехлеточный буферный период, после которого, при восстановлении экономики, занятости и стабилизации рынка, жители смогут продолжать выплаты по кредитам. Он считает, что такие меры не только стабилизируют цены на рынке, но и предотвратят дальнейшее увеличение числа залоговых домов, выставляемых на аукцион.

Что касается текущих проблем с медленным внедрением механизма хранения, Мэн Сяосу предлагает ключ к решению — создание национальной системы хранения жилья — «Цзунчжоуфан» (сокр. от «Цзунчжоу» — национальный запас). Он указывает, что национальная платформа сможет решать проблему нехватки финансирования при хранении на местном уровне, расширяя возможности за счет банковских кредитов. Он подчеркивает необходимость поощрять создание «Цзунчжоуфан», «земельных запасов» и привлекать участие общества, чтобы сформировать многостороннюю систему хранения и способствовать здоровому развитию рынка.

Долгосрочно городское обновление рассматривается как важнейший инструмент активации запасов в рамках «Пятнадцатой пятилетки». Мэн Сяосу считает, что главная проблема в обновлении — это как активировать внутренние стимулы жителей, чтобы сформировать механизм «распределения выгод и разделения затрат». Он также предупреждает, что прежний подход с высоким коэффициентом застройки может оставить после себя трудноразрешимые проблемы, и требует ранней переоценки и корректировки.

Что касается реформы системы продаж готового жилья, он считает, что переход от предварительной продажи к продаже готовых домов должен быть постепенным, а не «одним махом». Можно начать с пилотных проектов в сегменте гарантированного жилья, а затем постепенно расширять.

Что касается рынка недвижимости 2026 года, он дает ясный прогноз: «Это будет год стабилизации и восстановления доверия». Пока удастся удержать залоговые дома, увеличить строительство гарантированного жилья, устранить необоснованные ограничения и создать Национальный жилищный банк, доверие к рынку вернется.

Ниже — подробное изложение Мэн Сяосу о новой структуре рынка недвижимости в «Пятнадцатой пятилетки»:

01

«В период «Пятнадцатой пятилетки» рынок недвижимости по-настоящему вернется к «двухтарифной системе» — «рынок + гарантии» в сфере жилья»

К 2026 году рынок сможет «остановить падение и стабилизироваться», а возможно, и «начать восстанавливаться»

Вопрос 1: Здравствуйте, уважаемый Мэн! Этот год — стартовая точка «Пятнадцатой пятилетки», Министерство жилищно-коммунального хозяйства заявило о «стимулировании высокого качества развития недвижимости» и «ускорении формирования новой модели развития». Как вы оцениваете текущую роль рынка недвижимости в новом цикле «Пятнадцатой пятилетки»? В чем, по вашему мнению, заключается главное изменение политики в этот период?

Мэн Сяосу: «Пятнадцатая пятилетка» станет ключевым пятилетием для перехода китайской недвижимости от «масштабного расширения» к «повышению качества». Уже сейчас, по итогам Центрального экономического рабочего совещания, сделан ясный вывод: «Большинство проблем связаны с развитием и трансформацией, и их можно решить при усилиях». Это определение само по себе передает уверенность: трудности — это болезненные проявления трансформации, а не кризис, который невозможно преодолеть. Именно честное признание проблем и решимость их решать — основа нашего доверия.

На мой взгляд, главное изменение политики в «Пятнадцатой пятилетки» — это возвращение к «двухтарифной системе» жилья, отказ от прежней однополярной модели, ориентированной только на товарное жилье, и возвращение к «рынку + гарантии». Это как исходная идея реформы 1998 года и фундаментальный путь к новой модели развития рынка недвижимости. За последнее время объем строительства гарантированного жилья снизился, что привело к тому, что значительная часть спроса сосредоточилась на товарном сегменте, вызывая колебания цен. Сейчас центральное правительство в 35 городах с населением более 3 миллионов строит гарантированное жилье, чтобы исправить этот дисбаланс и реализовать «двухтарифную систему» по-настоящему.

Вопрос 2: Вы неоднократно подчеркиваете, что ключ к остановке падения и стабилизации рынка — это восстановление доверия. В январе 2026 года в таких городах, как Пекин, Шэньчжэнь, Шанхай и других, объем сделок вторичного жилья вырос, а снижение цен сократилось. По вашему мнению, уже идет восстановление доверия? Какие меры сейчас наиболее срочные для «устойчивого» и «восстановленного» рынка?

Мэн Сяосу: Судя по всему, развитие ситуации в начале 2026 года показывает, что рынок недвижимости полностью готов «остановить падение и стабилизироваться», а при правильных мерах — даже «начать восстанавливаться». Уже предпринято много мер, чтобы подготовить почву, — осталось лишь дождаться «восточного ветра», а этим «ветром» является доверие.

«Доверие ценнее валюты и золота» — эта фраза руководителя Госкомитета по делам финансов и экономики во время кризиса 2008 года остается актуальной и сегодня.

Откуда берется доверие? Как добиться «остановки падения и стабилизации»? На мой взгляд, самое срочное — остановить негативное влияние принудительных продаж залоговых домов на рынок. Эти продажи создают эффект «маргинального ценообразования»: сделка по низкой цене по аукциону резко становится новым ориентиром для оценки стоимости всей территории, снижая оценки соседних объектов, что вызывает снижение стоимости залогового имущества банков, рост дефолтов и порочный круг «продажа → падение цен → новые аукционы». Это не стабилизация, а «подрывание» рынка.

К счастью, в последнее время ситуация с залоговыми домами несколько улучшилась благодаря активным мерам судебной системы по саморегуляции. Также совместные усилия нескольких городов по борьбе с фейковыми новостями о недвижимости помогают снизить негативный настрой и укрепить доверие населения. Эти позитивные изменения постепенно восстанавливают доверие к рынку.

Вопрос 3: В рамках «Пятнадцатой пятилетки» предложено «убрать необоснованные ограничения в сфере жилищных расходов». Какие конкретно меры вы считаете «необоснованными»?

Мэн Сяосу: В большинстве городов уже отменены ограничения на покупку жилья, сохранились лишь в некоторых мегаполисах с населением свыше 3 миллионов — в отдельных районах. На мой взгляд, «ограничения на покупку, цены и продажу» должны полностью применяться к гарантированному жилью, а в сегменте товарного жилья их сохранять не нужно. Особенно важно как можно скорее снять запрет на «преобразование коммерческих зданий в жилые помещения», чтобы активизировать использование простаивающих коммерческих и офисных площадей.

В финансовой сфере я вновь призываю создать «Национальный жилищный банк», используя существующие накопительные фонды как основной капитал, расширяя привлечение социальных средств, формируя благоприятный цикл «один депозит и два кредита» — для обеспечения долгосрочных низкозатратных кредитов для новых граждан и молодых семей. Также предлагаю ввести политику субсидирования покупки жилья — чтобы помочь не только новым покупателям, но и семьям с существующими ипотеками, испытывающими трудности, — чтобы помочь им преодолеть кризис. Это не постоянная мера, а двух-трехлеточный буфер, после которого при восстановлении экономики, занятости и стабилизации рынка жилье будет продолжать продаваться по рыночным ценам. Такие меры не только стабилизируют цены, но и снизят число залоговых домов, выставляемых на аукцион.

Что касается текущих проблем с медленным внедрением механизма хранения, я считаю, что ключ к решению — создание национальной системы хранения жилья — «Цзунчжоуфан» (сокр. от «Цзунчжоу» — национальный запас). Такой платформой сможет управлять государство, решая проблему нехватки средств у местных властей при хранении, расширяя возможности за счет банковских кредитов. Необходимо поощрять создание «Цзунчжоуфан», «земельных запасов» и привлекать участие общества, чтобы сформировать многостороннюю систему хранения и обеспечить здоровое развитие рынка.

Долгосрочно городское обновление — важнейший инструмент активации запасов в рамках «Пятнадцатой пятилетки». Его главная задача — активировать внутренние стимулы жителей, сформировать механизм «распределения выгод и разделения затрат». Также нужно учитывать, что прежний подход с высоким коэффициентом застройки может оставить после себя трудноразрешимые проблемы, поэтому необходимо рано переоценить и скорректировать стратегию.

Что касается реформы системы продаж готового жилья, я считаю, что переход от предварительной продажи к продаже готовых домов должен быть постепенным, а не «одним махом». Можно начать с пилотных проектов в сегменте гарантированного жилья, а затем постепенно расширять.

Что касается рынка недвижимости 2026 года, я даю ясный прогноз: «Это будет год стабилизации и восстановления доверия». Пока удастся удержать залоговые дома, увеличить строительство гарантированного жилья, устранить необоснованные ограничения и создать Национальный жилищный банк, доверие к рынку вернется.

Ниже — подробное изложение Мэн Сяосу о новой структуре рынка недвижимости в «Пятнадцатой пятилетки»:

01

«В период «Пятнадцатой пятилетки» рынок недвижимости по-настоящему вернется к «двухтарифной системе» — «рынок + гарантии» в сфере жилья»

К 2026 году рынок сможет «остановить падение и стабилизироваться», а возможно, и «начать восстанавливаться»

Вопрос 1: Здравствуйте, уважаемый Мэн! Этот год — стартовая точка «Пятнадцатой пятилетки», Министерство жилищно-коммунального хозяйства заявило о «стимулировании высокого качества развития недвижимости» и «ускорении формирования новой модели развития». Как вы оцениваете текущую роль рынка недвижимости в новом цикле «Пятнадцатой пятилетки»? В чем, по вашему мнению, заключается главное изменение политики в этот период?

Мэн Сяосу: «Пятнадцатая пятилетка» станет ключевым пятилетием для перехода китайской недвижимости от «масштабного расширения» к «повышению качества». Уже сейчас, по итогам Центрального экономического рабочего совещания, сделан ясный вывод: «Большинство проблем связаны с развитием и трансформацией, и их можно решить при усилиях». Это определение само по себе передает уверенность: трудности — это болезненные проявления трансформации, а не кризис, который невозможно преодолеть. Именно честное признание проблем и решимость их решать — основа нашего доверия.

На мой взгляд, главное изменение политики в «Пятнадцатой пятилетки» — это возвращение к «двухтарифной системе» жилья, отказ от прежней однополярной модели, ориентированной только на товарное жилье, и возвращение к «рынку + гарантии». Это как исходная идея реформы 1998 года и фундаментальный путь к новой модели развития рынка недвижимости. За последнее время объем строительства гарантированного жилья снизился, что привело к тому, что значительная часть спроса сосредоточилась на товарном сегменте, вызывая колебания цен. Сейчас центральное правительство в 35 городах с населением свыше 3 миллионов строит гарантированное жилье, чтобы исправить этот дисбаланс и реализовать «двухтарифную систему» по-настоящему.

Вопрос 2: Вы неоднократно подчеркиваете, что ключ к остановке падения и стабилизации рынка — это восстановление доверия. В январе 2026 года в таких городах, как Пекин, Шэньчжэнь, Шанхай и других, объем сделок вторичного жилья вырос, а снижение цен сократилось. По вашему мнению, уже идет восстановление доверия? Какие меры сейчас наиболее срочные для «устойчивого» и «восстановленного» рынка?

Мэн Сяосу: Судя по всему, развитие ситуации в начале 2026 года показывает, что рынок недвижимости полностью готов «остановить падение и стабилизироваться», а при правильных мерах — даже «начать восстанавливаться». Уже предпринято много мер, чтобы подготовить почву, — осталось лишь дождаться «восточного ветра», а этим «ветром» является доверие.

«Доверие ценнее валюты и золота» — эта фраза руководителя Госкомитета по делам финансов и экономики во время кризиса 2008 года остается актуальной и сегодня.

Откуда берется доверие? Как добиться «остановки падения и стабилизации»? На мой взгляд, самое срочное — остановить негативное влияние принудительных продаж залоговых домов на рынок. Эти продажи создают эффект «маргинального ценообразования»: сделка по низкой цене по аукциону резко становится новым ориентиром для оценки стоимости всей территории, снижая оценки соседних объектов, что вызывает снижение стоимости залогового имущества банков, рост дефолтов и порочный круг «продажа → падение цен → новые аукционы». Это не стабилизация, а «подрывание» рынка.

К счастью, в последнее время ситуация с залоговыми домами несколько улучшилась благодаря активным мерам судебной системы по саморегуляции. Также совместные усилия нескольких городов по борьбе с фейковыми новостями о недвижимости помогают снизить негативный настрой и укрепить доверие населения. Эти позитивные изменения постепенно восстанавливают доверие к рынку.

Вопрос 3: В рамках «Пятнадцатой пятилетки» предложено «убрать необоснованные ограничения в сфере жилищных расходов». Какие конкретно меры вы считаете «необоснованными»?

Мэн Сяосу: В большинстве городов уже отменены ограничения на покупку жилья, сохранились лишь в некоторых мегаполисах с населением свыше 3 миллионов — в отдельных районах. На мой взгляд, «ограничения на покупку, цены и продажу» должны полностью применяться к гарантированному жилью, а в сегменте товарного жилья их сохранять не нужно. Особенно важно как можно скорее снять запрет на «преобразование коммерческих зданий в жилые помещения», чтобы активизировать использование простаивающих коммерческих и офисных площадей.

В финансовой сфере я вновь призываю создать «Национальный жилищный банк», используя существующие накопительные фонды как основной капитал, расширяя привлечение социальных средств, формируя благоприятный цикл «один депозит и два кредита» — для обеспечения долгосрочных низкозатратных кредитов для новых граждан и молодых семей. Также предлагаю ввести политику субсидирования покупки жилья — чтобы помочь не только новым покупателям, но и семьям с существующими ипотеками, испытывающими трудности, — чтобы помочь им преодолеть кризис. Это не постоянная мера, а двух-трехлеточный буфер, после которого, при восстановлении экономики, занятости и стабилизации рынка жилье будет продолжать продаваться по рыночным ценам. Такие меры не только стабилизируют цены, но и снизят число залоговых домов, выставляемых на аукцион.

Что касается текущих проблем с медленным внедрением механизма хранения, я считаю, что ключ к решению — создание национальной системы хранения жилья — «Цзунчжоуфан» (сокр. от «Цзунчжоу» — национальный запас). Такой платформой сможет управлять государство, решая проблему нехватки средств у местных властей при хранении, расширяя возможности за счет банковских кредитов. Необходимо поощрять создание «Цзунчжоуфан», «земельных запасов» и привлекать участие общества, чтобы сформировать многостороннюю систему хранения и обеспечить здоровое развитие рынка.

Долгосрочно городское обновление — важнейший инструмент активации запасов в рамках «Пятнадцатой пятилетки». Его главная задача — активировать внутренние стимулы жителей, сформировать механизм «распределения выгод и разделения затрат». Также нужно учитывать, что прежний подход с высоким коэффициентом застройки может оставить после себя трудноразрешимые проблемы, поэтому необходимо рано переоценить и скорректировать стратегию.

Что касается реформы системы продаж готового жилья, я считаю, что переход от предварительной продажи к продаже готовых домов должен быть постепенным, а не «одним махом». Можно начать с пилотных проектов в сегменте гарантированного жилья, а затем постепенно расширять.

Что касается рынка недвижимости 2026 года, я даю ясный прогноз: «Это будет год стабилизации и восстановления доверия». Пока удастся удержать залоговые дома, увеличить строительство гарантированного жилья, устранить необоснованные ограничения и создать Национальный жилищный банк, доверие к рынку вернется.

Ниже — подробное изложение Мэн Сяосу о новой структуре рынка недвижимости в «Пятнадцатой пятилетки»:

02

«Лидирующие роли цен на жилье в ведущих городах»

«Рекомендуется создать Национальный механизм хранения жилья, а также ввести политику субсидирования покупки жилья»

Вопрос 4: Вы говорите, что в 2026 году рынок недвижимости, скорее всего, «остановит падение и стабилизируется», а также, что цены могут «начать восстанавливаться». В чем заключается логика этого прогноза? Какие сигналы вы бы дали населению, чтобы понять, когда цены действительно достигнут дна?

Мэн Сяосу: Оценка стабильности цен — это не только средние показатели, а два ключевых фактора: изменение маргинальных цен в ключевых городах и эффективность сдерживания влияния залоговых аукционов.

На текущем рынке наблюдается особый феномен «маятника»: с одной стороны, объем продаж снижается, с другой — резко растут сбережения населения в банках. Начиная с 2023 года, огромные деньги, уходившие из рынка, не исчезли, а были отложены в банковские вклады. Это говорит о том, что у населения есть деньги, но отсутствует доверие и ожидания по поводу покупки жилья.

Когда же наступит настоящий «дно» рынка? Мой четкий сигнал: когда политика реально остановит залоговые аукционы, когда механизмы хранения существующих запасов жилья начнут работать в масштабах, и когда меры по субсидированию для семей с трудностями в выплате ипотеки начнут реализовываться — тогда и наступит дно.

Особое внимание стоит уделить ценам в ведущих городах, которые служат ориентиром и драйвером. Например, в начале развития Пудуна жители Шанхая говорили: «Лучше одна кровать в Пусси, чем одна комната в Пудуне», а те, кто правильно понял направление развития города, в итоге получили выгоду от роста.

Вопрос 5: Центральное правительство поощряет покупку существующих квартир для гарантированного жилья, однако на практике возникают сложности с «недостаточной ценовой установкой» и «балансом инфраструктурных затрат». Вы предлагали создать национальную платформу для хранения, например «Цзунчжоуфан» или «Жилищный банк». Как, по вашему мнению, сейчас можно решить проблему механизма хранения в рамках «Пятнадцатой пятилетки»?

Мэн Сяосу: В центре внимания — необходимость поощрять покупку существующих квартир для гарантированного жилья, и при этом важно использовать разные методы для стимулирования этого процесса. В первую очередь, нужно активно поощрять такие покупки, а не ограничиваться только формулировками. Во-вторых, важно подчеркнуть, что «поощрение» и «приоритет» — не одно и то же: приоритет — это именно развитие гарантированного жилья, но те существующие квартиры, которые трудно преобразовать в гарантированное жилье, также могут быть использованы для хранения и последующей реализации.

Однако текущий механизм хранения запасов жилья реализуется с трудом: объем предоставленных кредитов в размере 3000 млрд юаней, предназначенных для поддержки хранения, к концу 2024 года остается невостребованным — это свидетельство того, что только местные платформы, такие как «земельные запасы», сталкиваются с препятствиями.

Ключ к решению — создание национальной системы хранения жилья, которую я называю «Цзунчжоуфан» (аналог «двухдомов» — двухфондовой системы). Почему нужен именно такой уровень? Потому что местные платформы часто испытывают нехватку собственных средств и не могут привлекать достаточные кредиты у банков или Центробанка. Национальная платформа сможет обеспечить масштабность и решать проблему капитальных вложений, привлекая крупные банковские кредиты. Сейчас крупные банки имеют огромные депозиты и ищут направления для инвестиций — хранение запасов жилья — очень перспективное. Создаваемые при участии банковские организации по хранению жилья можно назвать «предприятиями по хранению» («Цзучжоуфан»), а если участвуют крупные государственные банки — это и есть «Китайский фонд хранения жилья» — «Цзунчжоуфан».

Особое внимание стоит уделить не только жилым домам, но и коммерческим объектам. В крупных городах избыточное количество коммерческих зданий, а их земельная цена примерно в три раза ниже стоимости земли под жилой застройкой. Перевод их в гарантированное жилье — относительно простая задача, которая поможет решить проблему избыточных коммерческих площадей и увеличить предложение гарантированного жилья, что даст двойной эффект.

И напоследок — более глубокая идея: если «Цзунчжоуфан» и «земельные запасы» поощряются, то почему бы не стимулировать участие населения через «народные запасы»? В прошлом, когда разрешали гражданам объединяться для хранения и продажи жилья, это способствовало развитию рынка и предотвращало накопление больших запасов. В будущем необходимо объединить усилия «Цзунчжоуфан», «земельных запасов» и «народных запасов» для формирования полноценной системы, которая обеспечит стабильное и здоровое развитие рынка.

Вопрос 6: Постоянно звучит призыв к введению политики субсидирования покупки жилья — «покупательские субсидии». Как вы считаете, какую роль она может сыграть?

Мэн Сяосу: «Покупательские субсидии» — очень разумная мера поддержки, показывающая, что у нас еще есть инструменты. В последние годы мы в основном использовали денежно-кредитную политику, а теперь — и фискальную.

Мои рекомендации — субсидировать две категории: новых покупателей и тех, у кого есть сложности с выплатой ипотеки по существующим кредитам. При этом субсидии должны предоставляться только семьям, испытывающим трудности, — это важно. Почему? Потому что многие семьи с проблемами в выплате ипотеки не нарушают договоры сознательно, а попали в трудную ситуацию из-за сокращения доходов или потери работы. Предоставление субсидий этим семьям поможет им преодолеть кризис, избежать продажи жилья через аукцион, снизит риск невозврата кредитов банками, сохранит дома и стабилизирует цены.

Кроме того, субсидии — не постоянная мера. Их можно дать на два-три года, пока экономика не восстановится, занятость не улучшится, а рынок не стабилизируется. Тогда семьи смогут продолжать выплаты, а политика — уйти.

Третье — это создание «Национального жилищного банка», который сможет обеспечить долгосрочное финансирование и снизить риски для рынка. В целом, эти меры помогут не только стабилизировать цены, но и снизить число залоговых домов, выставляемых на аукцион, что важно для стабильности рынка.

Вопрос 7: Вновь поднимается идея создания «Национального жилищного банка». Как, по вашему мнению, в рамках «Пятнадцатой пятилетки» можно решить проблему финансирования жилья, учитывая, что коммерческие банки предлагают низкие ставки по ипотеке?

Мэн Сяосу: Максимальная ценность «Государственного жилищного банка» — в накоплении огромных долгосрочных средств для финансирования жилья. Сейчас в стране около 46 трлн юаней по ипотечным кредитам, из них 7–8 трлн — средства из фондов накопительных систем, что составляет примерно 17%. Эти деньги — деньги народа, и их использование — привилегия граждан.

Но текущая система накопительных фондов имеет недостатки: разрозненность, низкая эффективность, ограниченное покрытие. Создание «Национального жилищного банка» — моя идея, которую я высказываю уже более 20 лет. Еще в 1998 году, при подготовке программы реформы жилья, мы предлагали создать такой банк, чтобы обеспечить финансовое обслуживание системы гарантированного жилья.

Если реформа пройдет успешно, и «Национальный жилищный банк» будет создан, он сможет выполнять три функции: во-первых, использовать существующие накопительные фонды как капитал, привлекая социальные средства, формируя благоприятный цикл «один депозит — два кредита»; во-вторых, предоставлять долгосрочные низкозатратные кредиты для обычных семей, особенно новых граждан и молодых, чтобы они могли покупать гарантированное и обычное жилье; в-третьих, использовать механизмы хранения запасов жилья — на базе текущих 10 трлн юаней фондов — для приобретения запасных квартир, включая все дома, выставленные на аукцион, и большую часть непроданных объектов застройщиков, что позволит обеспечить их сохранность и рост стоимости.

В конечном итоге, углубление реформы системы накопительных фондов — не самоцель, а средство. Главная цель — построить современную жилищную финансовую систему, охватывающую всех, объединяющую аренду и покупку, сочетающую рыночные и гарантированные механизмы, чтобы миллионы семей, особенно новых граждан и молодых, могли реализовать свою мечту о достойном жилье. Это требует решимости, мудрости и конкретных действий.

Вопрос 8: Ваша идея «прекратить аукционы залоговых домов» вызвала широкий отклик. Как в рамках принципов правового государства сбалансировать законные права кредиторов и ваши предложения по «поддержке граждан, не способных выплатить ипотеку, и стабилизации рынка»?

Мэн Сяосу: Прежде всего, нужно ясно понять: моя идея «прекратить аукционы залоговых домов» — это не постоянное освобождение должников от обязательств, а временная мера «смягчения» ситуации. Это не придумано из воздуха — у нас есть успешный опыт. В 1997 году, во время азиатского финансового кризиса, правительство приняло политику «три остановки»: приостановка судебных аукционов, приостановка взыскания процентов по кредитам и приостановка сокращения рабочих мест, а также создание четырех крупных компаний по управлению активами для отделения проблемных активов. К 2002 году, когда экономика полностью восстановилась, риски были устранены.

Как сбалансировать интересы сторон? Есть четыре уровня рекомендаций:

Первое — отсрочка платежей. Для семей, временно столкнувшихся с трудностями, допускается продление срока кредита после его истечения, чтобы дать им время на восстановление.

Второе — приостановка процентов и отсрочка платежей. Для безработных или тех, кто получил существенное снижение доходов, предоставляется двух-трехлетний период «заморозки» выплат, после чего выплаты возобновляются. За последние 10 лет банки получили около 8 трлн юаней прибыли по ипотечным кредитам — пора разделить бремя с заемщиками, оказавшимися в трудной ситуации.

Третье — внутреннее разделение кредитных требований. Для активов, которые необходимо ликвидировать, банки должны передать их в свои дочерние компании по аренде, исключая их из публичных аукционов, чтобы не оказывать негативного влияния на рыночные цены.

Четвертое — государственные платформы для покупки. За счет 500 млрд — 1 трлн юаней можно аккумулировать около 1 миллиона залоговых домов, находящихся под арестом. Эти деньги позволят стабилизировать цены, а дома — сначала сдавать в аренду, чтобы дождаться восстановления рынка, а затем продавать по рыночной стоимости. Такой подход обеспечит стабильность и принесет платформам значительную прибыль.

В целом, временное «смягчение» — это не отказ от выплат, а отсрочка, чтобы дождаться восстановления экономики. Это лучше, чем спешное списание проблемных активов банками, что вредит их интересам, — и одновременно помогает гражданам сохранить жилье и надежду, а рынку — стабильность.

Вопрос 9: В условиях доминирования политики «контроля роста» в строительстве и продаже жилья вы также выступаете за «увеличение застройки гарантированного жилья». Не кажется ли это противоречием? Как в «Пятнадцатой пятилетки» понять концепцию «оптимизации предложения»?

Мэн Сяосу: Это не противоречит, а дополняет друг друга — «оптимизация предложения» включает оба аспекта. Центральное экономическое совещание ясно указало, что нужно учитывать «запасы и прирост».

Мое четкое мнение: товарное жилье должно контролировать рост, поскольку его запасы сейчас чрезмерны; однако строительство гарантированного жилья необходимо увеличить, так как предложение в этом сегменте давно недостаточно. В нашей стране около 300 миллионов новых граждан — это примерно 100 миллионов семей, которым нужна полноценная жилищная поддержка. По расчетам, чтобы обеспечить их потребности в рамках инвестиций в гарантированное жилье за «14 пятилеток», потребуется 58 лет, а при текущих запасах товарного жилья — гораздо больше. Поэтому в «Пятнадцатой пятилетки» нужно увеличить объемы строительства гарантированного жилья.

Что такое «оптимизация предложения»? В основном — это соответствие предложения реальному спросу. Жилье, которое жители могут оплатить, — это и есть оптимизация. Гарантированное жилье не включает плату за землю, его цена — примерно треть стоимости товарного жилья, и именно это доступное «эффективное предложение» для семей с низким доходом.

Более того, строительство гарантированного жилья стимулирует развитие всей экономики. Как только начнутся новые стройки, вернутся строительные бригады, заработает металлургия, цемент и более 180 связанных отраслей, что также восстановит занятость.

04

«Самостоятельное обновление и восстановление — ключевые направления трансформации городского обновления»

«Постепенное внедрение системы продажи готового жилья поэтапно и по проектам»

Вопрос 10: В период «Пятнадцатой пятилетки» городское обновление рассматривается как стратегический инструмент высокого качества развития. Какие ключевые «узлы» в сфере земли, планирования и финансирования требуют сейчас решений через политику, чтобы оно стало новым драйвером рынка недвижимости?

Мэн Сяосу: Сейчас развитие городов переходит от «масштабного расширения» к «повышению качества и эффективности запасов». Раньше зависели от продажи новых участков и масштабных сносных работ — сегодня эта модель уже не подходит. Чтобы городское обновление стало новым драйвером, главное — активировать внутренние стимулы жителей, сформировать механизм «распределения выгод и разделения затрат».

На мой взгляд, «самостоятельное обновление» и «восстановление без сноса» — это ядро этой трансформации. Его ценность — в том, что оно не увеличивает государственный долг, не зависит от быстрого возврата инвестиций в товарное жилье и при этом напрямую улучшает качество жизни. Для реализации этого нужно решить три «узла»:

Первое — консенсус. Различия в возрасте, доходах и правах собственности у жителей очень велики, и трудно договориться о суммах взносов и планах по планировке. Поэтому местные власти должны внедрять инновационные управленческие подходы, стимулируя жителей к формированию «коллективного самоуправления». Опыт Цзянсу и Чжэцзян, например, в новом районе Цзиньсянь в Ханчжоу, показывает, что через «увеличение вместимости без увеличения числа квартир» можно сбалансировать интересы всех сторон.

Второе — финансовое. Жители должны нести основную часть затрат на строительство, что создает значительное давление на семьи с низким и средним доходом. Одних собственных средств недостаточно, нужно государственное участие и привлечение профессиональных подрядчиков. В районе Юхуа в Чанша реализована модель «профессиональное строительство + государственная поддержка», где надежные компании предоставляют полный цикл работ, а государство выделяет субсидии, снижая профессиональные и финансовые барьеры для жителей.

Третье — нормативное. Современные правила по планированию, землеустройству и пожарной безопасности ориентированы на новые застройки, а для «самообновления запасов» нужны новые подходы. Необходимы инновационные политики, как в Пекине в районе Цзиньсинь, где через четкую систему прав собственности и преобразование будущих доходов от недвижимости можно стимулировать участие жителей.

Но есть и