Несколько гонконгских REITs опубликовали финансовые отчеты: розничные показатели под давлением, ожидание прогресса в интеграции

Во время проведения Всекитайских двух сессий депутат Национального народного конгресса и член Законодательного собрания Гонконга Чэнь Чжунни отметил, что включение REITs в механизм взаимосвязи и расширения связей, а также привлечение внутренней ликвидности, активируют рынок REITs в Гонконге. Это вновь привлекло внимание рынка к будущему развитию гонконгских REITs.

В последнее время несколько гонконгских REITs опубликовали годовые отчеты. По данным, в целом, показатели гонконгских REITs остаются под влиянием зимы в розничной торговле, однако значительное снижение стоимости финансирования обеспечивает определенную поддержку для их результатов. Рынок возлагает большие надежды на скорое внедрение механизма взаимосвязи REITs.

Зимняя стагнация в розничной торговле сдерживает доходы

В последнее время гонконгские REITs постепенно публикуют финансовые отчеты. Среди них, Link REIT (00823.HK) за первую половину 2025/2026 финансового года показал доход в 7,023 млрд гонконгских долларов, что на 1,8% меньше по сравнению с прошлым годом; чистый доход от недвижимости составил 5,178 млрд гонконгских долларов, снизившись на 3,4%; общий распределяемый доход — 3,283 млрд гонконгских долларов, снизившись на 5,6%; и дивиденды на единицу фонда — 126,88 гонконгских центов, что на 5,9% меньше.

Руководство компании в отчете отметило, что рост затрат, слабое потребительское настроение и усиление конкуренции оказывают давление на арендаторов, особенно в сегментах розничной торговли, супермаркетов и китайских ресторанов. Хотя наблюдаются признаки улучшения рыночной и потребительской атмосферы в Гонконге, восстановление продаж арендаторов еще требует времени для увеличения арендных доходов.

На самом деле, это общая проблема для большинства гонконгских REITs. В этом контексте большинство опубликованных отчетов показывают снижение доходов и распределяемых средств.

Например, Prosperity REIT (00778.HK) снизил общий доход на 3,7% по сравнению с прошлым годом, чистый доход от недвижимости — на 5,2%, общий распределяемый доход — на 0,1%, а дивиденды на единицу — 35,22 гонконгских центов, что на 1% меньше. Champion REIT (02778.HK) зафиксировал снижение арендных доходов на 9%, чистого дохода — на 11,4%, распределяемого дохода — на 10,4%, и дивидендов на единицу — 12,63 гонконгских центов, что на 11,2% меньше. Sunlight REIT (00435.HK) показал снижение общего дохода и чистого дохода от недвижимости на 4,8% и 5,3% соответственно, а распределяемый доход — на 2,1%. Годовой дивиденд на единицу составил 18,2 гонконгских центов.

Однако среди общего спада, SF Express Property Trust (02191.HK) стал единственным фондом, показавшим рост. В годовом отчете указано, что его доход за год составил 460 млн гонконгских долларов, что на 2% больше; чистый доход — 384 млн гонконгских долларов, рост на 6,2%; и общий распределяемый доход — 240 млн гонконгских долларов, рост на 2,4%. Это связано с особенностями его портфеля — в него входят четыре современных логистических объекта, расположенных в Гонконге, Чанша, Фошане и Вухэ, первоначально разработанных группой SF Express для поддержки логистических операций своих компаний, что демонстрирует устойчивость к циклическим колебаниям, отличную от потребительско-розничных REITs.

Благодаря снижению межбанковских ставок в Гонконге, стоимость финансирования для гонконгских REITs в целом снизилась, что стало одним из ключевых факторов поддержки их результатов. Согласно требованиям Гонконгской комиссии по ценным бумагам, REITs обязаны распределять не менее 90% годового дохода в виде дивидендов акционерам, что ограничивает средства для реинвестирования и делает их особенно чувствительными к изменениям стоимости финансирования.

Например, в годовом отчете указано, что Yuexiu Property Fund (00405.HK), воспользовавшись снижением рыночных ставок, активно оптимизировал структуру финансирования, снизив среднюю ставку по выплатам за год до 3,77%, что на 76 базисных пунктов ниже по сравнению с прошлым годом; на конец отчетного периода стоимость финансирования снизилась до 3,61%, достигнув минимальных значений за последние три года, что позволило сэкономить около 150 млн юаней за год. Yuexiu Property Trust — первая в мире гонконгская REIT, инвестирующая в недвижимость материкового Китая.

Кроме того, фактическая стоимость заимствований у Prosperity REIT снизилась до 3,5%, а средняя взвешенная стоимость финансирования Sunlight REIT — с 4,2% до 3,5%, что значительно сократило расходы на проценты и компенсировало снижение чистого дохода от недвижимости.

Внимание к процессу взаимосвязи REITs

С момента объявления 19 апреля 2024 года Комиссией по ценным бумагам Китая о включении REITs в механизм Шанхайской и Гонконгской фондовых бирж (沪深港通), этот процесс привлекает большое внимание. Гонконгские круги неоднократно выражали надежду на скорейшее внедрение.

В июне прошлого года на ежегодной конференции Азиатского форума трейдеров и саммите по акциям 2025 года председатель Гонконгской комиссии по ценным бумагам Хуан Тянью сообщил, что в будущем обе комиссии рассмотрят возможность полного расширения механизма Шанхайской и Гонконгской фондовых бирж, включая в него такие продукты, как гонконгские акции в юанях, REITs и ETF.

25 февраля 2026 года министр финансов специального административного района Гонконг Чэнь Маобо в своем бюджете на 2026–2027 годы также заявил о намерении как можно скорее реализовать включение REITs в механизм взаимосвязи.

На сегодняшний день на гонконгской бирже зарегистрировано 11 REITs. Их совокупная рыночная капитализация составляет 142,7 млрд гонконгских долларов, из них самая крупная — Link REIT с капитализацией 96,7 млрд, что делает ее первой гонконгской REIT. Следующими по величине являются Champion REIT и Prosperity REIT, обе с капитализацией свыше 10 млрд. Самая маленькая — Fortune REIT (01881.HK) с капитализацией около 1,1 млрд.

Включение REITs в механизм Шанхайской и Гонконгской фондовых бирж, с одной стороны, повысит ликвидность рынка гонконгских REITs, приведет к долгосрочной переоценке их стоимости, а с другой — предоставит внутренним инвесторам больше возможностей. За последние два года интерес к высокодивидендным активам внутри материкового Китая вырос, и при росте их оценок на A-акциях, доходность по дивидендам гонконгских REITs становится особенно привлекательной для внутренних инвесторов.

«Включение REITs в механизм Шанхайской и Гонконгской фондовых бирж — это важный прорыв в межрынковом взаимодействии капиталов, обладающий глубоким рыночным и стратегическим значением», — отметил генеральный директор Link REIT Ван Гулун. — «Это укрепит статус Гонконга как международного финансового центра и привлечет крупную и быстро растущую базу частных и институциональных инвесторов материкового Китая, что повысит активность рынка и улучшит его ликвидность.»

(Источник: First Financial)