Шанхай снизил первоначальный взнос на коммерческую недвижимость, ожидается, что другие города последуют за ним

Источник: Жэньцзинь канкань бао Автор: Лянь Цянь, Е Цзянь

16 марта Народный банк Китая, отделение Шанхая, совместно с Управлением финансового надзора и регулирования Государственного управления финансового надзора и регулирования опубликовали уведомление о корректировке минимального первоначального взноса по коммерческой недвижимости (включая «жилье с коммерческим и жилым назначением») с 16 марта 2026 года минимальный первоначальный взнос составляет не менее 30%. Все финансовые учреждения должны в зависимости от условий деятельности, риска клиентов и других факторов разумно определять конкретный размер первоначального взноса по каждому кредиту. Это первая за более чем десять лет корректировка политики по ипотеке на коммерческую недвижимость в Шанхае, ожидается, что другие города последуют примеру.

В январе этого года Народный банк Китая и Управление финансового надзора и регулирования выпустили уведомление о корректировке минимального первоначального взноса по ипотеке на коммерческую недвижимость, в котором говорится, что «минимальный первоначальный взнос по ипотеке на коммерческую недвижимость (включая ‘жилье с коммерческим и жилым назначением’) устанавливается не менее 30%», а также отмечается, что «в соответствии с принципом дифференцированного регулирования в зависимости от города, на основе единого минимального первоначального взноса по всей стране, субъекты самостоятельно определяют минимальный первоначальный взнос в каждом городе в пределах установленного нижнего уровня».

«Новая политика снижает порог входа для инвестиций и бизнеса, основная цель — активизация существующих коммерческих и офисных активов», — отметил заместитель директора Института недвижимости Yiju в Шанхае Ян Юэцзинь. Он подчеркнул, что эффект снижения нагрузки очевиден. В качестве примера он привел коммерческую недвижимость стоимостью 5 миллионов юаней: до новой политики покупатель должен был внести 2,5 миллиона юаней, после — всего 1,5 миллиона, что напрямую уменьшает денежный поток на 1 миллион юаней.

Ян Юэцзинь отметил, что это изменение эффективно освободит спрос со стороны инвесторов, ограниченного ранее порогами по капиталу, особенно в сочетании с текущим оживлением рынка вторичного жилья и эффектом притока капитала. В краткосрочной перспективе ожидается рост количества консультаций по коммерческим объектам в ключевых районах Шанхая по сравнению с предыдущим периодом.

Генеральный менеджер отдела данных Института исследований Цзиньчжи Чжан Вэньцзинь отметил, что за последние несколько лет средняя арендная плата и уровень сдачи коммерческой и офисной недвижимости в Шанхае снизились в разной степени, что привело к снижению доверия к рынку и сокращению сделок, а запасы коммерческой и офисной недвижимости продолжают расти. Снижение первоначального взноса с 50% и выше до не менее 30% — это способ снизить порог входа, активировать потенциальный спрос и помочь застройщикам ускорить реализацию коммерческих объектов, снизить запасы.

Директор исследовательского института 58 Anjuke Чжан Бо считает, что новая политика будет способствовать взаимодействию с программами по активизации непроизводственной недвижимости в Шанхае и поддержке обновления бизнес-центров, что облегчит вход на рынок для малых и средних инвесторов, профессиональных арендных операторов, а также снизит финансовое давление на застройщиков при преобразовании коммерческой недвижимости в долгосрочную аренду или апартаменты. Поддержка со стороны финансовых институтов в трансформации коммерческой недвижимости в долгосрочную аренду, гостиничные апартаменты и другие форматы соответствует растущему спросу на аренду жилья.

Ли Хан, специалист по недвижимости, давно следящий за рынком Пудуна, отметил, что снижение первоначального взноса по коммерческой недвижимости в первую очередь активизирует продажи гостиничных апартаментов. «В настоящее время торговые площади в коммерческой недвижимости продаются относительно трудно, но гостиничные апартаменты в хороших районах с высокой арендной доходностью — до 3% и выше — очень привлекательны», — сказал он. В качестве примера он привел проект в Чжанцзяне, Пудун, где цены варьируются от двух до трех миллионов юаней, а месячная аренда — 8500–9000 юаней. Согласно новой политике, сумма первоначального взноса снизилась примерно на 50–60 тысяч юаней, а отсутствие ограничений по покупке делает такие объекты привлекательными для офисных работников и инвесторов.

Однако специалисты считают, что, несмотря на активизацию рынка, эта корректировка не приведет к полной перестройке рынка коммерческой недвижимости. Ян Юэцзинь отметил, что в текущих условиях, при высокой вакантности офисных зданий, давлении на арендные ставки и смягчении ограничений на покупку жилья, стимулирующий эффект политики будет иметь структурные особенности и не сможет повторить прошлую волну спекуляций на «подобной жилой» недвижимости.

«Цель политики, возможно, — повысить ликвидность коммерческой и офисной недвижимости, активизировать её функции как ‘промышленных носителей’ или ‘коммерческих розничных платформ’», — подчеркнул Ян Юэцзинь. Он добавил, что снижение кредитных рычагов позволит некоторым объектам перейти в руки организаций или частных лиц, способных к покупке или преобразованию, для развития новых потребительских форм и новых бизнес-моделей. Особенно после текущих изменений в индустриальной и коммерческой экономике, спрос на новые типы коммерческих и офисных проектов вновь возрастет.

Чжан Бо ожидает, что такие крупные города, как Пекин, скорее всего, последуют за Шанхаем. Он считает, что в условиях перехода рынка недвижимости к эпохе запасов активизация существующих коммерческих и офисных активов стала важной задачей политики. Другие города не только скорректируют пороги первоначального взноса в соответствии со своей рыночной ситуацией и целями регулирования, но и, возможно, примут дополнительные целевые меры для достижения целей «контроля роста, снижения запасов и оптимизации предложения».