Многие регионы после праздников вводят меры по оптимизации для стимулирования активности на рынке недвижимости

Корреспондент Чжан Сяньи

25 февраля Комитет по жилищному строительству и городскому развитию Шанхая и еще четыре ведомства совместно опубликовали «Уведомление о дальнейшем оптимизации и корректировке политики в сфере недвижимости города» (далее — «Уведомление»), направленное на содействие стабильному и здоровому развитию рынка недвижимости.

«Уведомление» включает меры по ограничению покупки жилья, использованию жилищного фонда, налогообложению личной недвижимости и другие направления политики, охватывающие различные группы населения, стимулируя спрос на жилье.

После праздника Весны, включая Шанхай, в нескольких городах, таких как Хуайань в Цзянсу и Гуйян в Гуйчжоу, были запущены меры по оптимизации рынка недвижимости. Используя такие инструменты, как жилищный фонд и субсидии на покупку жилья, власти стремятся лучше удовлетворить потребности граждан в первичном и улучшенном жилье.

«Уведомление» четко указывает на дальнейшее снижение ограничений на покупку жилья. В частности, семьи нерезидентов Шанхая или одинокие взрослые, которые платили социальное страхование или налог на доходы физических лиц в городе не менее года до покупки, могут приобретать любое количество жилья за пределами внешней окружности, при этом внутри — не более одного объекта; те, кто платил социальное страхование или налог не менее трех лет, могут купить до двух объектов внутри внешней окружности.

«Эта ступенчатая стратегия смягчения мер точно соответствует структуре потребностей и спросу на жилье в Шанхае, что позволяет эффективно удовлетворить как первичный спрос, так и спрос на улучшение условий проживания», — отметил директор исследовательского института 58 Anjuke Чжан Бо. По данным платформы 58 Anjuke за 2025 год, совпадение между покупателями первичного и вторичного жилья составляет всего 8,7%, что является минимальным по всей стране, что свидетельствует о стабильной сегрегации между рынками нового и вторичного жилья. Уменьшение требований к стажу социального страхования или налоговых выплат до одного года для покупателей внутри внешней окружности позволяет снизить барьеры для новых граждан и специалистов, что особенно актуально для рынка вторичного жилья.

Генеральный менеджер Shanghai Data Research Institute Чжан Вэньцзинь считает, что данное изменение политики продолжает тенденцию постепенного и точечного регулирования, сосредоточенного внутри внешней окружности, что расширяет спрос на жилье в этом районе и может оказать более заметное влияние на рынок. Поскольку доля вторичного рынка внутри внешней окружности выше, эти меры могут более эффективно стабилизировать цены и ожидания.

Кроме того, «Уведомление» предусматривает увеличение максимальной суммы кредита по жилищному фонду, оптимизацию критериев по количеству ипотечных кредитов, расширение поддержки семей с несколькими детьми при покупке жилья и другие меры, направленные на поддержку жилищных кредитов, чтобы удовлетворить потребности граждан на разных этапах.

Максимальный размер кредита по жилищному фонду для семей, покупающих первую квартиру, увеличен с 1,6 до 2,4 миллиона юаней, а при учете повышения лимитов для семей с несколькими детьми и покупки энергоэффективных зданий (до 35%) — максимальный кредит для семей в Шанхае может достигать 3,24 миллиона юаней.

«После корректировок в Шанхае соотношение между максимальным кредитом по жилищному фонду и средней ценой новой квартиры приблизится к 50%, что значительно поддержит покупателей, снизит стоимость приобретения жилья и повысит их готовность и способность к потреблению», — отметила Чжан Вэньцзинь. В будущем, по ее словам, еще есть возможности для оптимизации таких аспектов, как первоначальный взнос и использование жилищного фонда, чтобы дополнительно стимулировать спрос.

Главный исследователь Центра жилищной политики Гуандунского университета Ли Юцзя считает, что запуск политики в начале весны в Шанхае с акцентом на снижение затрат, порогов и повышение ожиданий показывает явные сигналы поддержки рынка. Эти меры могут значительно стимулировать «маленькую весеннюю волну» на рынке недвижимости в марте.

На сегодняшний день, по мнению экспертов, основное направление — активное стимулирование спроса на жилье и баланс спроса и предложения на рынке. Власти различных городов регулярно объявляют о новых мерах поддержки, таких как субсидии на покупку жилья и оптимизация условий по жилищному фонду.

В части субсидий на покупку жилья 24 февраля Хуайань опубликовал «Пять мер по содействию здоровому развитию рынка недвижимости» (далее — «Меры»), включающие субсидии на приобретение новых квартир, корпоративные программы по покупке жилья для сотрудников, а также субсидии на содержание пожилых родителей.

«Меры» предусматривают выплату субсидии в размере 2% от стоимости новой квартиры при покупке. Для новых жителей Хуайаня (тех, кто не имеет местной регистрации или зарегистрировались менее 10 лет назад) — 3%.

Что касается политики по жилищному фонду, 24 февраля Гуйян опубликовал «Положение о реализации кредитов по коммерческим ипотекам и жилищному фонду», регулирующее управление кредитами и поддерживающее потребности граждан в жилье.

«На сегодняшний день, включая Шанхай, все регионы сосредоточены на выявлении и использовании потенциала спроса», — считает Ли Юцзя. Поддержка политики, стимулирование застройщиков и сезонные факторы создают предпосылки для возможного пика рынка в марте. В апреле и мае важным станет, сможет ли рынок в марте, при поддержке политики и повышении ожиданий, запустить цикл обновления и продаж.

Чжан Вэньцзинь отмечает, что с реализацией новых мер рынок недвижимости Шанхая, вероятно, первыми стабилизируется и начнет восстанавливаться, что усилит роль крупного города и улучшит общие ожидания рынка. Также ожидается, что в будущем Шэньчжэнь продолжит корректировать свою политику для дальнейшего повышения доверия к рынку.