Роскошные виллы на аукционе упали в цене, новостройки оказались в затруднительном положении

Задайте AI · Как Lianfa Xin Shuyayiju может преодолеть проблему высокой стоимости и ценовой политики?

Автор |醉酒大鲨鱼

Источник | GeLongHui Real Estate

Явная рыночная информация — для многих застройщиков это и возможность заработать, и препятствие.

Если захватить дорогую землю, есть риск оказаться в ловушке.

Испытание для новостроек

С началом марта рынок новых квартир в Шэньчжэне ускорился.

Во всех районах постепенно одобряются типичные проекты для предварительной продажи.

Недавно в районе Хуншань, Лунхуа, проект Лянфу Хуншань Син Шу Яцзюй также находится в финальной стадии.

По рыночным данным, ожидается, что в конце марта откроют маркетинговый центр и образцы квартир, а в конце марта получат разрешение на ввод в эксплуатацию и начнут продажу.

Этот проект был приобретён в прошлом году на 65 раундах торгов за 12,12 миллиарда юаней, что на 46,6% дороже начальной цены.

Площадь участка около 10 000 м², запланированная застройка — около 43 000 м², расчетная площадь — около 34 000 м², коэффициент плотности застройки — 3,09, уровень озеленения — 32,49%. В состав входит примерно 27 000 м² жилых помещений, около 500 м² коммерческих помещений в цокольных этажах и около 100 м² помещений для обслуживания.

Проект спроектирован как сад на крыше в стиле воздушного сада, состоит из трёх основных зданий и вспомогательных корпусов.

Одно здание — 25 этажей, высотой около 80 метров, с 1-2 секциями, 6 квартир на лестничную клетку; другое — 16 этажей, около 53 метров, с 3 секциями, всего 332 квартиры и 360 парковочных мест.

Из-за низкого коэффициента плотности застройки — всего около 3,09, а также потому, что это новый жилой комплекс с низкой плотностью застройки в данном районе, и строительство по новым стандартам Шэньчжэня, проект был определён как первый в районе Хуншань и его окрестностях по стандарту 2.0.

Поэтому этот проект станет типичным примером для района Лунхуа, популярного района Хуншань, а также будет продолжением после выхода на рынок проекта Хуншань Хуафу, запланированного на апрель 2025 года.

Проект Хуншань Хуафу в целом небольшой: площадь участка — около 5000 м², застройка — около 35 900 м², коэффициент плотности — 5,17. В нём есть только один обычный товарный жилой дом, другой — переселение, причём доля переселенческих квартир почти половина, парковочных мест менее 1:1, ранее его называли «комариной» застройкой.

184 квартиры площадью 62–78 м² с отделкой, средняя цена по регистрации — около 80 500 юаней за м², общая стоимость — примерно 4,89–6,52 миллиона юаней. Проект всё равно получил солнечный свет в течение часа после открытия, став вторым в Шэньчжэне проектом с дневным освещением в тот же год.

Рынок определил этот проект как «последнюю жилую землю в районе Хуншань, после этого участка — больше ничего не будет».

Но сейчас очевидно, что Лянфу Хуншань Син Шу Яцзюй скоро выйдет на рынок, что нарушает это общее мнение.

Эти два проекта расположены в одном районе Хуншань, с одинаковым позиционированием.

Лянфу Хуншань Син Шу Яцзюй и Хуншань Хуафу образуют ярко выраженную границу между разными типами продукции: первый — больше по масштабу, с меньшим коэффициентом плотности, с более современными планировками и лучшими инфраструктурой и расположением, позиционируется как чисто товарный дом, заявляя, что это «передовой проект по новым стандартам в Шэньчжэне» и «хороший дом для молодых, понимающих новые тенденции».

Поэтому, даже несмотря на меньший масштаб, рынок воспринимает Лянфу Хуншань Син Шу Яцзюй как символ смены старых и новых хороших домов в Лунхуа, и его продажи и последующая рыночная динамика воспринимаются как индикатор ситуации.

Ключ к ценообразованию

Но даже при высокой рыночной ожидании, у проекта есть свои сложности.

Во-первых, это его собственная позиция.

На уровне продукта участок — треугольной формы, окружён дорогами и жилыми домами.

Чтобы адаптироваться к форме участка, здания расположены в линию, некоторые планировки страдают от плохого освещения и обзора из-за близкого соседства, минимальное расстояние между зданиями и жилыми домами — всего 16,63 метра.

Между первым и третьим зданием — всего около 18,51 метра, а у квартир ниже 10-го этажа окна могут выходить прямо на балконы соседних домов, что снижает уровень приватности.

Общая площадь комплекса — всего 10 900 м², три жилых здания расположены очень близко, без наземных садов.

Хотя запланировано 360 парковочных мест, соотношение — примерно 1:1,08 (по 332 квартирам), в том числе 8 инвалидных парковок и 108 зарядных станций.

Планировки имеют ограничения: Лянфу Групп предлагает 69 м² для 3-комнатных и 99 м² для 4-комнатных квартир. Хотя это заполняет долгосрочную нехватку новых малых квартир в районе Хуншань, минимальные размеры комнат и пространства в них всё же довольно тесные.

Во-вторых, перед проектом стоит вопрос стоимости земли.

Если подсчитать, то шансы на успех у Лянфу Хуншань Син Шу Яцзюй не очень высоки.

Во-первых, цена покупки земли — 12,12 миллиарда юаней за участок A817-0619 в районе Лунхуа, с ценой за квадратный метр 44 500 юаней, что является рекордом в этом районе.

При этом, чтобы окупить проект, себестоимость должна превышать 65 000 юаней за м², а для получения прибыли — более 70 000 юаней за м².

Во-вторых, рыночные сделки тоже очевидны.

Например, цены на новые квартиры в окрестностях:

— В декабре 2024 года в проекте Shenye Yiyuefu (третья очередь) 246 квартир площадью 99–168 м² с регистрационной ценой около 72 100 юаней за м², общая цена — примерно 6,36–13,17 миллионов юаней;

— В июне 2024 года в проекте Shenye Yiyuefu (вторая очередь) 252 квартиры площадью 99–168 м² с регистрационной ценой около 69 100 юаней за м², общая цена — примерно 6,12–12,93 миллиона юаней;

— В июне 2023 года в первой очереди 358 квартир площадью 78–179 м² с регистрационной ценой около 71 900 юаней за м², общая цена — примерно 5,33–14,84 миллиона юаней, при этом на 17 марта ещё оставалось 139 квартир, не проданных полностью.

— В январе 2021 года в проекте Shangyu Hongshali 152 квартиры площадью 54–99 м² без отделки, регистрационная цена — около 73 900 юаней за м², общая цена — примерно 4,76–7,65 миллиона юаней. Если Лянфу Хуншань Син Шу Яцзюй откроется по цене более 70 000 юаней за м², рынок вряд ли сможет его принять.

Например, в марте прошлого года в проекте Shangyu Hongshali была продана квартира площадью 90,82 м² за 530 тысяч юаней, фактическая цена сделки — 519 тысяч юаней, что примерно составляет 57 100 юаней за м².

В 2011 году в Geondi Shangtangdao двухкомнатная квартира 65 м² продавалась за 307–310 тысяч юаней, что примерно равно 47 300–47 700 юаней за м²; в октябре 2022 года трёхкомнатная 89 м² — около 440 тысяч юаней, цена за м² — около 49 100 юаней.

В 2016 году в Xinghe Chuanqi 4-комнатная квартира 89,05 м² была продана в январе за 568 тысяч юаней, цена за м² — 63 785 юаней; в тот же месяц 86,79 м² — за 568 тысяч юаней, цена за м² — около 65 446 юаней, а цена по объявлению — 600 тысяч юаней, сделка длилась 210 дней.

Также в 2012 году в Zhongyang Yuanzhu 88,05 м² — за 628,8 тысяч юаней, цена за м² — около 71 414 юаней; 143,34 м² — за 943,8 тысяч юаней, цена за м² — около 65 844 юаней, объявленная цена — 1 миллион юаней, сделка длилась 55 дней.

Если Лянфу Син Шу Яцзюй будет продаваться по более чем 70 000 юаней за м², он будет дороже по цене вторичного рынка, чем такие проекты, как Geondi Shangtangdao или Xinghe Chuanqi.

При этом эти жилые комплексы — зрелые, расположены рядом с метро, имеют относительно хорошие виды, стабильную управляющую компанию, — всё это делает их более привлекательными, несмотря на треугольную форму участка, близость к сельским домам, минимальное межэтажное расстояние — всего около 16 метров, и шум от улицы Min Tang.

При одинаковой цене, как рынок выберет?

Минимальный уровень ожиданий по новым квартирам

Но более важным для рынка является появление недавно в центральных районах качественных судебных аукционов.

Сейчас наибольший рыночный прессинг создают не конкурирующие новостройки с ценами на скидках, а цены на аукционах в престижных районах, которые напрямую снижают психологический уровень цен.

Например, в Футяне, в районе традиционных элитных домов, — Xiangmi Lake, цена по объявлению — около 200 000+ юаней за м². В декабре прошлого года квартира площадью 160,42 м² была продана за 26,95 миллиона юаней, что примерно равно 168 000 юаней за м².

Недавно на платформе Alibaba Auction выставлена квартира площадью около 203,62 м² с начальной ценой около 15,04 миллиона юаней, что примерно равно 75 000 юаней за м². Даже при оценочной стоимости 18 800 641,84 юаней, оценочная цена за м² — всего 92 332 юаня, что установило рекорд минимальной цены по аукциону в этом комплексе и даже ниже цены покупки владельца в тот момент.

В феврале 2024 года в этом же комплексе на аукцион выставлена квартира площадью около 133 м², цена — около 150 000 юаней за м²;

В августе 2023 года в этом же комплексе продана квартира площадью 203 м² за 51,8 миллиона юаней, цена — 255 200 юаней за м², что обновило рекорд самой высокой цены в этом жилом комплексе.

За два-три года цены на рынке снизились более чем наполовину.

И не только в Xiangmi Lake — в Баоане, Наньшане, — тоже происходят корректировки цен на элитные жилые комплексы через аукционы.

Например, в районе Huacheng в Наньшане 16 марта был аукцион по объекту First Land Rongyu площадью 144,61 м². Начальная цена — около 7,605 миллиона юаней, оценочная — 9,506 миллиона, итоговая цена — около 9,54 миллиона, цена за м² — примерно 65 992 юаней.

В районе Bao’an, в проекте Shenye Xingan, 16 марта был аукцион квартиры площадью 334,34 м². Начальная цена — около 17,54 миллиона юаней, оценочная — 21,92 миллиона, цена за м² — около 65 563 юаней, а фактическая цена — 52 450 юаней за м², что составляет около 80% от оценочной стоимости.

Также в районе Bao’an, в проекте Xinjin’an No.1 Mansion скоро состоится аукцион квартиры площадью около 353,91 м². Начальная цена — около 24,36 миллиона юаней, оценочная — 30,44 миллиона, цена за м² — примерно 86 024 юаней.

Это означает, что в центральных районах Футяня, Наньшана и Баоана цены на аукционах элитных жилых комплексов находятся в диапазоне 70 000–90 000 юаней за м².

Для рынка это означает, что покупатели мысленно задают себе один вопрос:

— Если в Хуншане цены уже достигли 70–90 тысяч юаней за м², то почему Лянфу Хуншань продаёт по 65–70 тысяч юаней за м²? Если он действительно продаёт по более чем 70 тысяч юаней за м², зачем платить больше за этот район?

Если цена слишком низкая, легко понести убытки, и денежный поток не выдержит; если цена кажется слишком высокой и невыгодной, рынок не проголосует за покупку.

Поэтому правильная ценовая политика Лянфу Син Шу Яцзюй — очень важна.

Если ориентироваться на уровень более 70 тысяч юаней за м², проект может оказаться в самой неудобной ценовой зоне для рынка.

Для рынка же, качество сдачи проекта и его соответствие ожиданиям стали более высокими и строгими, чем раньше.

Проект поддерживается группой Лянфу, у застройщика есть определённая репутация, но за последние годы появились и сомнения.

Например, в Хэфэе, в проекте Lianfa Binyu Tinghu, как флагманский проект высокого класса, в 2024 году при сдаче выявили 95 проблем: сквозные щели, протечки, трещины на потолках.

В Шэньчжэне, в Лунхуа, проект Lianfa Zhenzhu Yaju был сдан раньше срока в январе, но сторонняя инспекция выявила такие проблемы, как затопление шкафов в ванных комнатах, отсутствие обратных клапанов у вытяжек, наклон входной двери, пустоты в стеновой плитке.

Также в марте прошлого года в проекте Guangming Lianfa Yueshang Ju, который должен был сдаваться, владельцы выразили недовольство несоответствием.

Более того, отчёт о финансовых результатах материнской компании Lianfa Group показывает, что в 2025 году ожидается первый убыток, максимум — 10 миллиардов юаней, что связано с финансовыми трудностями компании.

За последние три года прибыль компании отрицательна, денежные потоки напряжены, — очевидно, что это уже не тот стабильный застройщик, каким он был раньше.

На таком фоне, если предполагается, что Lianfa сможет использовать хорошие материалы, строго соблюдать технологии и не экономить на строительстве в проекте Xin Shuyayiju, для инвесторов и покупателей, сохраняющих деньги, потребуется немного рискнуть.