1.23 млн миллиардов в недвижимости рушится, как долго Австралия продержится после истощения реального сектора?

За последние тридцать лет австралийская недвижимость превратилась в долгую вечеринку, все думали, что дом — это вечный автомат для снятия наличных. Общая стоимость уже превысила 12,3 триллиона австралийских долларов, что в несколько раз больше годового ВВП страны. На первый взгляд, страна кажется богатой, но при более внимательном взгляде скрываются множество тревожных проблем.

Вспоминая конец 90-х годов прошлого века, когда правительство ввело полувычет по налогу на прирост капитала, чтобы стимулировать инвестиции, рынок недвижимости сразу же зажегся. Инвесторы хлынули в сектор, покупая дома для сдачи в аренду, при этом могли вычитать проценты по кредитам и расходы на ремонт из подоходного налога. Этот негативный механизм с налоговой льготой стал настоящим инструментом уклонения от налогов. Деньги хлынули в рынок, и цены начали расти стремительно с 2000 года. Сейчас средняя цена дома в Сиднее приближается к 1,76 миллионам австралийских долларов, а обычной семье приходится тратить почти в 9 раз больше годового дохода, чтобы сделать первый взнос — нагрузка словно гора на плечах.

Молодежь ощущает это в первую очередь. Раньше за несколько лет накоплений можно было купить жилье, а сейчас первый взнос достигает сотен тысяч австралийских долларов, и многие просто смотрят на это с тоской, вынуждены снимать квартиры и терпеть. В стране уровень вакантных арендуемых квартир снизился до примерно 1,2%, в некоторых городах, например, в Перт, почти до нуля. Треть дохода арендатора уходит на оплату жилья, что стало рекордом. Представьте молодых людей, только что окончивших учебу, чьи зарплаты едва выросли, а арендная плата растет словно по расписанию — разве не кажется, что их мечты изначально лишены опоры?

Политика того времени усилила ситуацию, но теперь она словно острый нож. Негативный механизм богатых делает еще богаче, а простых — все дальше. Первым покупателям жилья предоставляется государственная субсидия в размере 5% на первый взнос, но это, по сути, повышает порог входа. Девелоперы активно строят новые дома, но процесс одобрения идет медленно: в прошлом году было одобрено всего 174 тысячи новых квартир — далеко от цели в 240 тысяч, а дефицит уже достиг почти 300 тысяч. Строительные площадки пустуют, рабочие теряют работу, цепочка индустрии рушится — никто не застрахован.

Деньги, которые должны были идти на развитие реальной экономики, утекают в недвижимость. В Австралии расходы на исследования и разработки составляют всего 1,7% ВВП, что значительно ниже среднего по ОЭСР, и ежегодный дефицит достигает сотен миллиардов австралийских долларов. Компании предпочитают вкладывать деньги в загородные виллы для налоговой оптимизации, а не в новые технологии. Новых заводов строится мало, технологические компании испытывают трудности с финансированием, а рабочие места сокращаются. Иммиграция за последние годы привела более чем к 1,3 миллионам новых мигрантов, что увеличило рабочую силу, но и вызвало взрыв цен на жилье. В то же время рестораны и торговые центры теряют посетителей, а потребительский спрос истощается под натиском долгов.

Множество семей тратят половину дохода на погашение кредитов, и когда деньги заканчиваются, остается ли у них что-то на потребление или инвестиции? Молодежь вытесняется из рынка жилья, социальные разрывы становятся все заметнее. Кто-то вынужден всю жизнь арендовать, а накопить на первый взнос — это уже недостижимая мечта. Миф о недвижимости дошел до предела, и все начинают задаваться вопросом: это действительно богатство или пузырь, заложенный в будущем?

Эта долгосрочная недвижимостная вечеринка длилась тридцать лет, но топливо почти иссякло, и риск резкого спуска уже на горизонте. 12,3 триллиона — это огромная цифра, но она не может остановить законы арифметики. Молодое поколение все больше отстает, а границы социальной справедливости медленно отступают. Возможно, перемены начнутся с признания проблем, и всем потребуется смелость смотреть правде в глаза, а не продолжать верить в очередное чудо.