Оптимизирование предложения, стабилизация ожиданий: новая картина развития недвижимости

На ежегодных всенародных двухсессионных собраниях рынок недвижимости всегда привлекает особое внимание. В отчёте правительства 2026 года говорится о «стабилизации рынка недвижимости», что свидетельствует о большей решительности и уверенности по сравнению с целью 2025 года «постоянных усилий по стабилизации и возвращению рынка недвижимости к росту».

Планирование и развитие работы в сфере недвижимости в отчёте правительства основывается на главной линии — «стабилизации», а «применение мер в зависимости от города» — как средство. В краткосрочной перспективе приоритет — «предотвращение рисков», использование финансовых инструментов для «стабилизации рынка жилья» и удовлетворения разнообразных потребностей в жилье; в долгосрочной — оптимизация предложения и строительство «качественного жилья», создание новых моделей развития, направленных на устойчивое развитие отрасли.

Внедрение «новых моделей развития» в сфере недвижимости предполагает создание механизма взаимодействия «человек, жильё, земля, деньги», основанного на регулировании земельных ресурсов и объёмов новых застроек в зависимости от миграционных потоков и циклов реализации, чтобы обеспечить «жильё по мере необходимости и земля по мере спроса».

Обеспечение «качественного предложения» начинается с оптимизации «земельных участков» и «жилья», что является ключевым для внедрения новых систем и политики поддержки развития недвижимости.

В этом году в отчёте правительства говорится: «регулирование роста застройки, снижение запасов, улучшение предложения, исследование многоканальных методов активизации существующих жилых комплексов, поощрение приобретения существующих объектов для обеспечения жилья и других целей», а также «высококачественное продвижение городских обновлений, постепенная реализация реконструкции старых районов, городских кварталов и т. д., активизация использования запасных земель и заброшенных зданий и сооружений», и «поэтапное строительство безопасных, комфортных, экологичных и умных домов, реализация программ повышения качества жилья и улучшения обслуживания».

Для достижения целей «качественного предложения» необходимо принимать комплексные меры. Во-первых, активизация существующих жилых комплексов, предполагается, что в будущем основное участие в приобретении существующих объектов будет принадлежать местным властям, а кроме покупки новых объектов, важной мерой станет приобретение вторичного жилья для снижения запасов и активизации рынка. В начале февраля три района Шанхая уже провели пилотные проекты по приобретению вторичного жилья для обеспечения арендного жилья, что положительно сказалось на рыночных ожиданиях, и в дальнейшем такие меры будут реализованы в других городах. Во-вторых, строительство «качественного жилья» — ключ к повышению качества и завоеванию рынка. К 2025 году в центральных районах многих городов проекты «под солнцем» отличались не только высокой эффективностью использования площади, но и характеристиками безопасности, комфорта, экологичности и умных технологий, а также включали сторонние услуги по уходу за пожилыми, воспитанию детей, бытовому обслуживанию, формируя комбинированную модель проживания «железо + услуги», что является важной точкой реализации новых моделей развития. В-третьих, высококачественное обновление городов — это системный процесс, который переходит от пилотных проектов к масштабной реализации. Темпы обновления городских территорий заметно ускорились, а сферы выпуска инфраструктурных REITs расширены на объекты городского обновления. Это означает, что любые объекты — городские кварталы, старые жилые комплексы, существующие жилые дома, заброшенные земли и низкоэффективные коммерческие недвижимость — могут быть переосмыслены и переоборудованы для повышения их функциональности и экономической ценности.

Для повышения активности рынка необходимо стимулировать спрос. В настоящее время регионы активно применяют «регулирование в зависимости от города», снижая пороги покупки жилья, уменьшая затраты и повышая желание и способность к приобретению. Уже достигнуты определённые успехи. В этом году в отчёте впервые подчеркивается необходимость усиления жилищной поддержки для семей, впервые вступающих в брак и рожающих детей, а также поддержки многодетных семей в улучшении условий жилья. Также упоминается о дальнейшем углублении реформ системы жилищных накопительных фондов. Это свидетельствует о более точной ориентации на стимулирование спроса и глубокой координации жилищной и демографической политики, чтобы органично объединить «поддержку населения» и «стабилизацию рынка».

Ожидается, что в ближайшее время в сферах финансовой поддержки, субсидий на покупку жилья и жилищных накопительных фондов регионы внедрят более детальные и целенаправленные меры. Кроме того, ранее меры по поддержке семей с несколькими детьми были заметны, и в будущем можно ожидать, что через жилищное кредитование, прямые субсидии и активизацию существующих запасов жилья будут удовлетворяться потребности семей, впервые вступающих в брак.

Продолжение политики «гарантированной сдачи жилья» для снижения рисков. После продолжительных усилий по обеспечению своевременной сдачи жилья и снижению долговых рисков застройщиков, риски в сфере недвижимости снизились, однако необходимость в профилактике рисков сохраняется.

В этом году в отчёте правительства подчеркивается необходимость дальнейшего использования системы «белых списков» для «гарантированной сдачи жилья» с целью предотвращения дефолтов по долгам. Это свидетельствует о том, что практика применения системы «белых списков» уже показала значительные результаты и значительно способствует ускорению очистки отрасли от рисков. В будущем «белый список» продолжит оставаться ключевым инструментом целенаправленной поддержки, способствуя финансированию квалифицированных проектов, обеспечивая сдачу объектов и защищая интересы населения, а также переводя застройщиков на законное финансирование и более точное управление.

Создание новых моделей развития недвижимости — это системная задача, которая не может быть решена мгновенно. Требуется совместная работа всех сторон, правильное распределение элементов «люди, жильё, земля, деньги» и последовательное развитие базовых систем. Последние рыночные тенденции показывают, что региональные рынки уже стабилизировались: в январе цены на жильё в городах первого, второго и третьего уровня снизились в целом, что свидетельствует о позитивных изменениях. В будущем, по мере выхода отрасли из периода корректировки, сформируется новая модель развития, ориентированная на качество предложения и более стабильную работу рынка.