Средняя цена за год упала на 7000 юаней/м²: China Jinmao и Xiangyu получили земельный участок в Цзядине, Шанхае

21世纪经济报道 唐韶葵

13 марта в Шанхае успешно завершился первый после весенних праздников 2026 года аукцион земли. В рамках этого аукциона было выставлено всего 3 участка, предназначенных для жилой застройки, расположенных в районе Сюйхуэй Чанцяо, новом районе Цзадин и районе Цинпу Сихунцяо. Общая площадь выставленных участков составила 151 му, общая застройочная площадь — 198 000 квадратных метров. Начальная цена составила 6,644 миллиарда юаней. Первые торги начались с участков в районах Сюйхуэй Чанцяо и Цзадин, оба были проданы по стартовой цене, их приобрели объединения компаний Shanghai Shishi Chengkai и совместные предприятия Jinmao и Xiangyu. В финале был представлен участок в районе Цинпу Сихунцяо, который был приобретён компанией Greentown China по цене с низким премиальным коэффициентом. В итоге все три участка были успешно проданы, общая сумма сделок достигла 6,8 миллиарда юаней.

Ранее привлёкший большое внимание участок JDC1-1703B06-01 в новом районе Цзадин, был приобретён объединением Jinmao и Xiangyu по стартовой цене 1,45918 миллиарда юаней, что соответствует цене за квадратный метр около 24 500 юаней.

Общедоступная информация показывает, что данный участок в Цзадин является чисто жилым, его площадь составляет 35 000 квадратных метров, коэффициент застройки — 1,7, ограничение по высоте — 40 метров, запланированная застройочная площадь — около 59 600 квадратных метров. Эксперты отмечают, что благодаря низкому коэффициенту застройки данный проект в будущем, скорее всего, будет включать в себя низкоэтажные жилые комплексы «洋房+叠墅» (виллы и таунхаусы), что позволит заполнить нишу в высококачественном низкоэтажном жилье в этом районе.

Стоит отметить, что по сравнению с аналогичными участками в Цзадин в тот же период прошлого года, стоимость за квадратный метр, заплаченная Jinmao и Xiangyu, значительно снизилась. В марте 2025 года после 49 раундов ожесточённых торгов招商蛇口 приобрела участок в центральной части района Юаньсянгху в Цзадин за 2,66 миллиарда юаней, при этом цена за квадратный метр достигла 31 900 юаней, что на 30% выше стартовой цены.

Это означает, что стоимость приобретения участка Jinmao и Xiangyu снизилась примерно на 7 000 юаней за квадратный метр, что составляет около 22%. Общедоступная информация показывает, что участок, приобретённый招商蛇口, уже застроен жилым комплексом Lin Yu Lake, средняя цена продажи которого составляет от 51 000 до 59 000 юаней за квадратный метр.

Это свидетельствует о том, что текущий рынок земельных участков в Шанхае становится более рациональным, застройщики проявляют большую осторожность при покупке земли. Аналитики отмечают, что снижение стоимости земли до 24 500 юаней за квадратный метр оставляет застройщикам достаточную прибыльную маржу. Учитывая цены на аналогичные проекты в окрестностях, например, таунхаусы в районе招商·林屿湖畔, стоимость которых составляет около 67 000 юаней за квадратный метр, будущие низкоэтажные продукты этого проекта, вероятно, будут иметь сильную конкурентоспособность на рынке.

Общий анализ текущего аукциона показывает, что из трёх участков два были проданы по стартовой цене, один — с минимальной премией 6,57%. Эксперты отмечают, что это отражает начальную стратегию Шанхая на 2026 год — «низкая премия, стабильные сделки». Так, участок в районе Чанцяо в районе Сюйхуэй был приобретён компанией Shanghai Shishi Chengkai за 2,675 миллиарда юаней, при цене за квадратный метр 48 511 юаней; участок в районе Сихунцяо в Цинпу был приобретён компанией Shanghai Zhiyou Real Estate, входящей в группу Greentown, за те же 2,675 миллиарда юаней, с премией 6,57%, цена за квадратный метр — около 32 000 юаней. Аналитик рынка Цюань Вэньси из Shanghai Zhongyuan Real Estate отмечает, что Greentown активно покупает землю в Шанхае, особенно выигрывая несколько «золотых участков», что положительно сказывается на её влиянии и доходах на рынке города.

Эксперты указывают, что низкая премия при сделках с землёй связана с политикой аукционов в Шанхае. В этом году город придерживается стратегии «меньше, но лучше», приоритет отдаётся участкам с выгодным расположением, развитой инфраструктурой и минимальными ограничениями. Также через разумное установление стартовых цен снижается стоимость приобретения земли для застройщиков и стимулируется активность рынка.

Ван Вэньси считает, что с марта на рынке недвижимости быстро начался «маленький весенний бум», однако по результатам этого аукциона застройщики проявляют осторожность.

Вице-президент Института недвижимости Yiju в Шанхае Янь Юйцзинь отмечает, что текущая ситуация на рынке земли ясно отражает ключевое слово «сокращение объёмов, повышение качества», при этом природные ресурсы всё больше ориентируются на стабильное предложение высококачественных участков для стабилизации рыночных ожиданий.