Fuchun Shangjū Ground Floor Commercial Auction: Agile's Troubles Mount Again, A+ Story

С появлением активов на нижних этажах, этот знаковый проект, ранее получивший ярлык элитных роскошных апартаментов уровня A+, в конце концов не смог сохранить целостность своих ключевых активов.

В последнее время несколько коммерческих помещений на нижних этажах комплекса Yajule Fuchun Shanju выставлены на аукцион через судебное исполнение, начальная цена которых составляет около 100 миллионов юаней.

Самым ценным объектом является «Гостиница №101, улица Юэжань, зона Гуанчжоу, участок 2», стартовая цена — 41,73 миллиона юаней, площадь около 3372 квадратных метров. В настоящее время объект находится под арестом, заложен, срок использования права собственности остается 23 года.

Потеря активов элитного уровня в рамках судебных торгов отражает не только изменения в отдельных проектах, но и реальную картину — напряженность финансовых цепочек застройщиков и давление на линию высококлассных продуктов.

История Yajule Fuchun Shanju

«Когда-то ласточки в зале Ван Се, теперь залетают в дома простых людей». Воспоминания о былой популярности Fuchun Shanju остаются яркими, а сейчас коммерческие помещения выставлены на аукцион, что вызывает сожаление при сравнении прошлых и нынешних обстоятельств.

В системе продуктов Yajule проекты делятся на четыре уровня: A+, A, B и C, соответствующие соответственно элитным, премиальным, улучшенным и необходимым сегментам. Только продукты серии A+ получили статус высшего уровня. В целом, в стране реализовано 9 таких проектов, являющихся важнейшими вехами 20-летней истории группы, во главе с председателем Чен Чуолинь.

В отличие от обычных жилых комплексов, серия A+ ориентирована на состоятельных клиентов, выбирая расположение в центре города или в редких живописных местах, вкладывая большие средства в строительные работы и инфраструктуру. Цены на такие объекты значительно превышают среднерыночные показатели региона, что позволяет создавать брендовые наценки и точки роста прибыли.

Обратимся к истории проекта: в декабре 2012 года в Гуанчжоу состоялось открытие Fuchun Shanju. В то время меры по ограничению покупки недвижимости еще не были ослаблены, однако проект пользовался огромным спросом — за два дня продаж было собрано 920 миллионов юаней, было реализовано около 260 единиц жилья, из которых 183 были проданы, что превышает 70% продаж. Проект привлек множество покупателей из районов Тяньхэ, Юэсю, Логан и других, включая бизнесменов и топ-менеджеров международных корпораций.

Цены на объекты Fuchun Shanju значительно превышали цены конкурентов в том же районе. Средняя цена при открытии составляла около 27 тысяч юаней за квадратный метр, включая роскошную отделку за 4500 юаней за квадратный метр. Диапазон цен — от 23 до 28 тысяч юаней за квадратный метр, а цена за самый престижный блок приближалась к 30 тысячам юаней за квадратный метр. В то же время, в соседних элитных комплексах, таких как Yuhu Mingdi, средняя цена составляла около 20 тысяч юаней за квадратный метр.

Стоимость приобретения этой земли Yajule также была значительной: в октябре 2009 года за участок площадью около 7074 юаней за квадратный метр и общей ценой 4,341 миллиарда юаней компания заплатила за землю в районе Хуанпу — тогда это был самый дорогой участок в научном городе Хуанпу.

С точки зрения логики активов, опираясь на богатую клиентскую базу, элитные коммерческие помещения и магазины также считаются высококачественной недвижимостью с устойчивой арендой и потенциалом роста стоимости. Их можно использовать для создания премиальных торговых центров, клубов, детских центров, магазинов люкса и других коммерческих форматов, ориентированных на состоятельных клиентов.

Однако нынешнее положение коммерческих помещений Fuchun Shanju нарушает устоявшееся восприятие элитных жилых продуктов.

Некоторые эксперты считают, что, несмотря на позиционирование проекта как «высший уровень», значительные инвестиции в ландшафт и инфраструктуру не компенсируют его удаленность от традиционных элитных районов, таких как Чжунцзяньсинчэн, а также недостаточную зрелость окружающей инфраструктуры, что мешает считать его полноценным элитным жильем.

Особое внимание уделяется динамике цен на недвижимость. Так, 11 марта 2026 года Yajule Fuchun Shanju недавно продал квартиру с 4 спальнями и 2 гостиными площадью 178,88 кв. м за около 5 миллионов юаней, что примерно соответствует средней цене около 28 тысяч юаней за квадратный метр — практически на уровне цен, зафиксированных при открытии проекта четырнадцать лет назад.

В то же время в рынке появляется и иная точка зрения: такие активы, как сейчас у Yajule, — это не только потеря долгосрочной прибыли, но и удар по репутации бренда серии A+. Это, безусловно, вызывает разочарование у тех высококлассных владельцев и инвесторов, которые ранее поддерживали Fuchun Shanju.

Некоторые комментаторы отмечают, что Yajule сейчас находится в условиях спада рынка, и если не удастся сохранить «зеленые холмы», как можно надеяться на восстановление?

Давление долгов

2026 год — критический для Yajule год выживания.

В начале марта компания объявила, что слушание по делу о ликвидации было перенесено на 29 июня 2026 года. Причиной послужили непогашенные обязательства на сумму 18,587 миллиона долларов США и 2,234 миллиона гонконгских долларов, кредиторами выступают подчиненные компании Sun City International Development — Xin Hao (Zhongshan).

Это уже второй перенос слушания по делу о ликвидации. Если к тому времени не удастся договориться с кредиторами, провести реструктуризацию долгов или предоставить адекватный план погашения, Yajule, существовавшая более тридцати лет, может покинуть рынок.

За этим стоит тяжелое финансовое положение компании. На сегодняшний день у Yajule Group Holdings Limited есть 9 активных офшорных облигаций, из которых 5 — с дефолтом. К середине 2025 года общий долг компании достиг 149,5 миллиарда юаней, а наличных средств и банковских депозитов — всего 5,5 миллиарда.

В связи с этим Yajule активизировала продажу активов: накануне аукциона по продаже коммерческих помещений в Fuchun Shanju была завершена крупная сделка по продаже активов.

11 марта, согласно данным земельного реестра Гонконга, Kerry Construction или связанная с ней сторона приобрели у управляющего компании участок в Куянг-Тонг, где ранее находился особняк Longpu, принадлежащий Yajule, за примерно 430 миллионов гонконгских долларов.

Данные показывают, что площадь участка составляет около 21,6 тысяч квадратных футов, на нем расположены 44 жилых помещения. Yajule начала приобретать этот участок еще в 2017 году, в итоге успешно приобрела более 80% прав собственности, а в 2023 году через принудительный аукцион объединила права, достигнув итоговой цены около 966 миллионов гонконгских долларов.

Однако за чуть более двух лет стоимость участка снизилась более чем на 500 миллионов гонконгских долларов, что почти вдвое превысило убытки.

Помимо гонконгских активов, недавно были реализованы и другие — продажа экологической компании Yulin, а также два аукциона участка в Янчжоу в комплексе Yajule Garden с понижением цен. Вне зависимости от типа недвижимости — жилых участков, элитных комплексов или нефизических активов — все, что имеет ликвидную стоимость, становится инструментом для погашения долгов Yajule.

К началу 2026 года члены семьи Чен постепенно вышли из руководства компании, оставив за собой только место в совете директоров, а полномочия по принятию решений полностью перешли к профессиональным менеджерам.