Первые проверки и запросы по коммерческим REITs опубликованы. Регуляторы «строго, но в меру» контролируют качество проектов

Автор: Хэ Синьи

Перед весенним праздником 2026 года первые проекты коммерческих недвижимости REITs были поданы на регистрацию и получили одобрение от Комиссии по ценным бумагам и биржам и биржевых площадок, что ознаменовало официальное расширение ассортимента активов на рынке REITs Китая в сектор коммерческой недвижимости. В первую неделю после праздников были опубликованы отзывы по трем проектам: Shanghai Real Estate, Jinjiang и Vipshop.

Исходя из первых проектов, качество базовых активов высокое и они обладают хорошей репрезентативностью. В ходе проверки вопросы касались качества активов, соответствия нормативам, стабильности доходов и механизмов управления, что обеспечивает плавное внедрение проектов.

Эксперт по исследованию рынка REITs отметил, что первые отзывы служат не только тщательной проверкой качества проектов, но и демонстрируют принцип «строго, но с мерой, точечно и эффективно», что отражает активные усилия регуляторов по повышению инклюзивности и адаптивности системы. Это вносит устойчивый импульс в развитие рынка коммерческих недвижимости REITs и способствует высококачественному развитию реальной экономики.

Обратная связь прямо указывает на границы соответствия

В первых отзывах регуляторы уделяли особое внимание вопросам соблюдения нормативных требований, влияющих на стабильную и легальную работу активов и их передачу.

В частности, было подчеркнуто, что важные процедуры соответствия, такие как пожарная проверка, не должны отсутствовать. В одном из проектов выявлены случаи отсутствия необходимых разрешений, что касается легальности существования активов и их законной передачи. В отзыве регуляторы потребовали устранить недостающие процедуры или получить соответствующее заключение от компетентных органов.

Также необходимо снять ограничения на передачу активов. Журналисты отметили, что в некоторых договорах о продаже земли указывались условия, требующие уведомления продавца о передаче долей, а в приложениях к свидетельствам о праве собственности указывалось использование объектов для аренды.

На эти ситуации регуляторы отвечали по очереди: было ли уведомление оформлено письменно? Есть ли возражения со стороны продавца? Означает ли формулировка в свидетельстве о праве собственности наличие ограничений на передачу? В отзыве подчеркивалось, что суть REITs — это вывод активов на биржу, а не только передача долей, а также путь их секьюритизации. Любые неустраненные ограничения могут повлиять на законность передачи, поэтому в информационных раскрытиях необходимо подробно объяснить меры по снятию таких ограничений.

Одновременно из отзывов первых проектов видно, что требования к соблюдению нормативов в сфере коммерческой недвижимости REITs распространяются не только на оформление базовых активов, но и на все аспекты функционирования продукта. Регуляторы также проверяли соответствие участников, процедур выпуска и торговли, использования и распределения средств, чтобы обеспечить защиту прав инвесторов.

Строгий контроль качества активов

Журналисты обнаружили, что регуляторы уделяют особое внимание качеству и стоимости активов на всех этапах — от определения границ активов до операционных возможностей и механизмов управления.

Четкое определение границ активов напрямую влияет на их качество. В одном из проектов особое внимание уделялось точкам внешней торговли: кому принадлежат права? Включается ли доход в доходы проектной компании? Эксперт отметил: «Обратная связь не является излишней — хотя доходы от внешних точек незначительны, неясность прав собственности создает неопределенность в отношении денежных потоков. Неполные границы активов означают потерю основы для денежных потоков».

Данные по операционной деятельности — это прямое отражение качества активов, а арендные договоры и арендаторы — источник стоимости. В одном из проектов задавались вопросы о том, насколько устойчивы минимальные доходы от совместных предприятий, какова ставка повторной аренды, и как будущие конкуренты могут повлиять на поток клиентов. Эти вопросы направлены на проверку стабильности арендных доходов и обеспечение того, чтобы распределение доходов основывалось на реальных денежных потоках.

Также особое внимание уделялось управленческим возможностям и механизмам. В одном проекте уровень сборов за базовое управление был ниже исторических затрат на рабочую силу, регуляторы спрашивали, насколько такие ставки оправданы, могут ли стимулы быть эффективными, и есть ли баланс между поощрениями и наказаниями. Хорошие механизмы мотивации и контроля позволяют связать интересы управляющей команды и инвесторов, совместно увеличивая стоимость.

«REITs — это вывод активов на биржу, а их качество определяет успех продукта», — отметил эксперт. Для высокого качества рынка REITs важно не только финансирование, но и инвестиционная ценность, а также синергия активов и капитала, что обеспечивает устойчивое и здоровое развитие.

Держать баланс «строго, но с мерой»

Соответствие нормативам — это основа, а качество — фундамент. Важнейшие цели рынка REITs — активизация существующих активов, развитие функций привлечения инвестиций и содействие социально-экономическому развитию.

Как соблюдать баланс? По мнению специалистов, первые отзывы ясно показывают, что регуляторы придерживаются принципа «серьезности, но с мерой» при проверке нормативных требований. Можно выделить два основных принципа: значимость и конструктивность.

Значимость — это ориентир «с мерой». В первых отзывах основной акцент делался на том, влияет ли нарушение процедур на законность и стабильность передачи и эксплуатации активов. Например, отсутствие пожарных разрешений требует их получения или подтверждения от соответствующих органов. Для менее критичных процедур можно применять дифференцированный подход, чтобы избежать «одинакового» подхода и сохранить эффективность рынка.

Конструктивность — это гарантия «с мерой». При условии, что проект соответствует требованиям для выхода на рынок и способен эффективно защищать права инвесторов, регуляторы допускают использование методов устранения недостатков, таких как повторное оформление, получение объяснений от уполномоченных органов, раскрытие рисков и внедрение смягчающих мер.

Например, в случае отсутствия разрешений, связанных с историческими расширениями, регуляторы используют более прагматичный подход: сначала оценивают два количественных показателя — независимость доходов и долю площади. Если расширения не дают отдельного дохода и занимают очень малую площадь, их можно включить в оценку с учетом раскрытия рисков и смягчающих мер. Но если расширения занимают ключевые пространства для бизнеса, потребуется оформление разрешений или получение соответствующих заключений.

Аналитики считают, что в развитии рынка капитала важно поддерживать динамический баланс между регулированием и развитием. Как обеспечить строгое соблюдение правил и при этом позволить рынку эффективно распределять ресурсы, стимулировать инновации участников — это ключевые вопросы современности.

«Это требует постоянного следования принципам соответствия, качества и эффективности. На основе строгого контроля допуска, необходимо совершенствовать систему, четко формулировать ожидания, создавать экосистему, избегать «одинакового» подхода, не стремиться к формальному «безупречному» виду, а через рыночные механизмы стимулировать внутреннюю мотивацию участников», — подчеркнул эксперт.