Цинь: Перелом в рынке недвижимости Пекина и Шанхая приближается

Отчет China International Capital Corporation (CICC) отмечает, что текущий цикл корректировки рынка недвижимости продолжается уже более четырех лет. В свете недавних изменений на стороне предложения и политики, CICC считает, что в этом году цены на жилье в Пекине и Шанхае могут стабилизироваться, а сектор недвижимости может перейти к постепенному бета-рынку. Инвесторам рекомендуется исходя из своей склонности к риску рассматривать три стратегии инвестирования: 1) размещать средства в надежные активы с ярко выраженными характеристиками бета; 2) инвестировать в структурный рост застройки недвижимости, выбирая объекты с высокой продуктовой ценностью, качественными запасами и значительным потенциалом по оценке, которая сильно уступает рыночной; 3) возвращение некоторых частных компаний на “игровую площадку” с целью получения значительной переоценки при сверхнизких оценках.

全文如下

CICC: Поворотные точки на рынке недвижимости в Северных и Южных городах приближаются

Исследование CICC

Текущий цикл корректировки рынка недвижимости продолжается уже более четырех лет. В свете недавних изменений на стороне предложения и политики, мы считаем, что в этом году цены на жилье в Пекине и Шанхае могут стабилизироваться, а сектор недвижимости — перейти к постепенному бета-рынку. Инвесторам рекомендуется исходя из своей склонности к риску рассматривать три стратегии: 1) размещать средства в надежные активы с ярко выраженными характеристиками бета; 2) инвестировать в структурный рост застройки недвижимости, выбирая объекты с высокой продуктовой ценностью, качественными запасами и значительным потенциалом по оценке, которая сильно уступает рыночной; 3) возвращение некоторых частных компаний на “игровую площадку” с целью получения значительной переоценки при сверхнизких оценках.

Краткое содержание

Почему мы считаем, что в этом году цены на жилье в Пекине и Шанхае могут стабилизироваться? Основная причина текущей корректировки цикла недвижимости — запасы. В частности, запасы вторичного жилья напрямую влияют на маржинальную цену жилья. Мы обнаружили сильную количественную связь между уровнем ликвидации запасов вторичного жилья и динамикой цен, что объясняется тем, что с второй половины 2025 года количество выставленных на продажу вторичных объектов в Шанхае и Пекине постоянно снижается. В результате периоды ликвидации запасов в этих городах практически вернулись в диапазон, в котором цены на жилье могут стабилизироваться.

Является ли стабилизация цен в этих городах устойчивой? Мы обнаружили, что снижение количества выставленных на продажу объектов в этих городах не связано с ускорением сделок, а обусловлено снижением объема доступных к продаже объектов или желанием продавцов выйти с рынка. Это проявляется в уменьшении новых объявлений и увеличении числа снятых с продажи объектов, что существенно отличается от предыдущих циклов политики и периодов стабилизации цен. Мы считаем, что это, скорее всего, естественный процесс достижения дна социального запаса. Если объем сделок в этих городах останется примерно на текущем уровне, а меры по контролю роста земельных участков будут реализованы, то улучшение условий спроса и предложения и стабилизация цен смогут сохраняться.

Чем отличаются недавние изменения в политике от предыдущих? Обращаем внимание на два момента: во-первых, сверху вниз начали уделять больше внимания проблеме “избавления от запасов”, что может привести к неожиданным успехам в накоплении жилья, например, в пилотных районах Шанхая по сбору вторичного жилья. Во-вторых, хотя меры по ограничению покупок в Пекине и Шанхае остаются умеренными, что похоже на предыдущие корректировки, в условиях, когда социальные запасы в этих городах достигли дна, такие меры могут стать катализатором и ускорителем формирования позитивных ожиданий по ценам.

Риски

• Неожиданное увеличение нового предложения земельных участков в ключевых городах;
• Неожиданное увеличение количества выставленных на продажу вторичных объектов;
• Внутренние и внешние риски, вызывающие значительное сокращение объема сделок с жильем.

(Источник: People’s Financial News)