Крупные инвесторы начали покидать рынок жилья на продажу еще до того, как Трамп отдал приказ о запрете

На воздушном снимке, двухэтажные односемейные дома выстроены вдоль улиц 14 января 2026 года в Таузенд-Окс, Калифорния.

Kevin Carter | Getty Images

Законопроект о запрете институциональным инвесторам покупки односемейных домов для сдачи в аренду проходит через Конгресс, но многие из них уже продают тысячи домов — и делают это уже два года.

Исследование компании Parcl Labs, занимающейся аналитикой рынка жилья, показывает, что крупнейшие инвесторы сейчас являются чистыми продавцами домов.

Во всех крупных городских рынках жилья инвесторы занимают большую долю в списках на продажу, чем их доля в общем объеме жилого фонда. В некоторых городах, таких как Даллас, Филадельфия и Хьюстон, они продают наиболее активно. В Далласе инвесторы владеют 9,2% жилого фонда, но составляют 22,8% новых объявлений о продаже.

Компания FirstKey Homes, по данным Parcl, кажется наиболее мотивированной, с более чем в два раза большим количеством объявлений по сравнению с конкурентами. Она также предлагает значительно более глубокие скидки — в среднем 10% от первоначальной цены и снижает цены примерно каждые 20 дней.

«Это волатильный рынок недвижимости, и люди пытаются снизить риски», — сказал Джейсон Льюрис, соучредитель Parcl Labs. Он отметил, что арендная плата не держится на уровне, который инвесторы могли бы получить при продаже.

«Поэтому более выгодно получать эти деньги и смотреть, как ситуация будет развиваться», — добавил он.

В своем последнем квартальном отчете за четвертый квартал 2025 года Invitation Homes, один из крупнейших публичных арендодателей, сообщил, что все 368 приобретений полностью принадлежащих ему объектов — это новые дома, купленные у различных застройщиков. Он также сообщил о продаже 315 существующих домов.

За весь 2025 год Invitation заявил, что «почти все» из 2410 полностью принадлежащих ему приобретений были сделаны через связи с застройщиками, а он продал 1356 полностью принадлежащих домов, «часто семейным покупателям для собственного использования».

В попытке сделать жилье более доступным в конце января президент Дональд Трамп подписал исполнительный указ, направленный на ограничение крупных институциональных инвесторов в покупку односемейных домов для сдачи в аренду. Он ввел исключение для покупки новых построек, специально предназначенных для аренды.

Позже Белый дом направил в Конгресс проект закона, в котором говорится, что инвесторы, владеющие более чем 100 односемейными домами, будут запрещены покупать любые новые дома, но не обязаны продавать уже имеющиеся. Законопроекты Сената и Палаты представителей различаются по порогам объема, определяющим крупного инвестора, но разница невелика.

Чтобы понять масштаб, стоит отметить, что односемейная аренда составляет примерно 10% жилого фонда США, а подавляющее большинство — 80% — принадлежат так называемым «мамам и папам» — операторам с менее чем 10 домами, согласно анализу Bank of America. Меньшие инвесторы, владеющие от 10 до 1000 домов, составляют 17% арендодателей. Крупные институциональные инвесторы с более чем 1000 домами занимают всего 3% рынка односемейной аренды.

Однако эти показатели снижаются.

Изначально инвесторы массово вошли на рынок после краха субстандартных ипотек, что привело к Великой рецессии. В некоторых регионах цены на жилье упали вдвое, а количество изъятий выросло. Инвесторы покупали дома по низким ценам и превращали их в прибыльные объекты аренды.

Когда рынки восстановились, стало меньше доступных домов для владельцев-жильцов, поскольку инвесторы сосредоточились на этом сегменте. В некоторых городах, таких как Атланта, обычные покупатели не могли конкурировать с инвесторами, которые обычно платили наличными. Некоторые районы почти полностью принадлежат инвесторам.

Но к 2022 году, еще до второго прихода Трампа к власти, инвесторы уже сокращали покупки, согласно Parcl. Продажи ускорились в конце 2024 года: в Атланте инвесторы продают почти два дома за каждый купленный.

Получайте Property Play прямо в ваш почтовый ящик

Property Play CNBC с Дианой Олик рассказывает о новых и развивающихся возможностях для инвесторов в недвижимость, отправляя еженедельно свежие материалы на ваш электронный адрес.

Подпишитесь здесь, чтобы получить доступ уже сегодня.

Следующая граница

Инвесторы сейчас переключаются на строительство домов для аренды.

Большая часть перехода к чистым продажам за последние годы — это естественный процесс рециклинга капитала, говорит Рик Паласиос, директор по исследованиям в John Burns Research and Consulting.

«Цены на жилье выросли после 2020 года, и многие инвесторы в односемейную аренду продавали активы на фоне роста цен, а затем перераспределяли капитал в более доходное строительство для аренды, вместо перепродажи по очень высоким ценам и с учетом повышенных затрат на заимствование», — объяснил Паласиос.

Застройщики также корректируют цены в реальном времени, отметил он, в то время как продавцы на вторичном рынке этого не делают.

«Это создает возможности для инвесторов покупать по скидкам у застройщиков», — добавил он.

Invitation Homes покупает дома у застройщиков, таких как Lennar, а в январе объявила о приобретении Atlanta-based ResiBuilt Homes, застройщика домов для аренды в быстрорастущих регионах Юга. ResiBuilt поставлял около 1000 домов в год, но Invitation Homes планирует расширить этот показатель.

«Один из наиболее конструктивных способов помочь — это добавлять больше домов на рынки, которые мы обслуживаем», — сказал генеральный директор Invitation Homes Даллас Тэннер в ходе отчета для аналитиков в прошлом месяце. «Наши партнерства с застройщиками поддерживали этот процесс на протяжении многих лет, а приобретение ResiBuilt расширяет его и дает нам больший контроль над затратами, качеством продукции и темпами поставки».

AMH, ранее известная как American Homes 4 Rent, уже несколько лет строит целые жилые комплексы для аренды. В своем последнем квартальном отчете генеральный директор Брайан Смит заявил: «С момента начала нашей программы наземной застройки мы внесли более 14 000 новых домов в жилой фонд страны. Наши результаты за 2025 год и прогноз на 2026 год отражают постоянное стремление расширять предложение жилья, повышать качество жизни арендаторов и создавать ценность для всех наших заинтересованных сторон».