Понимание владения имуществом в рамках пожизненного наследуемого владения: права и обязанности

Когда вы хотите передать имущество своим детям или оформить право собственности при сохранении проживания в доме, жизненное право (жизненная аренда) представляет собой интересный вариант. Но вопрос «кто владеет имуществом в рамках жизненного права» не так однозначен — потому что ответ оба человека. Эта схема делит право собственности на имущество между двумя сторонами, каждая из которых имеет свои права и обязанности в разные периоды.

Как на самом деле работает право собственности по жизненному праву

Жизненное право создает уникальную форму совместного владения имуществом, при которой отношения между двумя сторонами четко определены с самого начала. Один человек, называемый пожизненным обладателем (жизненным арендатором), получает право занимать и использовать имущество на протяжении всей жизни. Вторая сторона, известная как оставшийся (реамайндмен), ожидает передачи права полного владения после смерти пожизненного арендатора.

Представьте так: если родитель хочет, чтобы его взрослый ребенок в конечном итоге унаследовал семейный дом, он может оформить это как жизненное право. Родитель становится пожизненным арендатором и продолжает жить в доме без арендной платы. Взрослый ребенок становится реамайндменом, зная, что после смерти родителя он полностью получит право собственности на имущество.

Это соглашение полностью исключает необходимость прохождения процедуры наследования — долгого и дорогостоящего судебного процесса, который обычно распределяет имущество по завещанию. Поскольку передача имущества заранее оговорена в договоре о жизненном праве, она не попадает в probate-суд. Это может значительно сэкономить время и деньги по сравнению с другими способами передачи имущества.

Что может и что не может делать пожизненный арендатор

Пока пожизненный арендатор пользуется правом проживания в доме, это право не является безусловным. На него распространяется ряд важных ограничений.

Пожизненный арендатор не может продать имущество без согласия реамайндмена. Если он захочет переехать и продать дом, ему потребуется согласие реамайндмена. Это ограничение существует потому, что продажа уничтожит будущую наследственную долю реамайндмена.

Аналогично, оформление ипотечного кредита или займа под залог дома требует согласия реамайндмена. Пожизненный арендатор не может использовать имущество в качестве залога без одобрения реамайндмена. Это означает, что популярные стратегии, такие как рефинансирование или получение кредита под залог дома, недоступны без согласия обеих сторон.

Однако у пожизненного арендатора есть и определенные права. Он может свободно использовать и наслаждаться имуществом в течение всей жизни. Он также может сдавать дом в аренду или вносить изменения (в разумных пределах), хотя крупные ремонтные работы могут повлиять на стоимость имущества и потребовать проверки.

Финансовые обязанности лежат на пожизненном арендаторе. Он должен:

• оплачивать все налоги на имущество
• следить за необходимым обслуживанием и ремонтом
• оплачивать страховые взносы
• поддерживать состояние и стоимость имущества

По сути, пожизненный арендатор управляет имуществом так, как если бы он владел им полностью.

Роль и права реамайндмена

Реамайндмен обладает будущим интересом к имуществу. Пока он ждет полного перехода права собственности, у него есть некоторые ограниченные полномочия. Например, он может заблокировать продажу всего имущества пожизненным арендатором — что обеспечивает гарантию, что имущество в конце концов перейдет к нему.

Интересный вариант для реамайндмена — продать свою долю в имуществе без согласия пожизненного арендатора. В этом случае покупатель становится новым реамайндменом и получит полное право собственности после смерти пожизненного арендатора. Это может привести к ситуации, когда имущество окажется у неожиданного владельца, поэтому некоторые считают, что жизненные права менее гибки по сравнению с другими инструментами планирования.

После смерти пожизненного арендатора роль реамайндмена полностью меняется. Он переходит от роли ожидающего наследника к полноправному владельцу. Тогда он может:

• заселиться в имущество
• сдавать его в аренду
• продавать на открытом рынке
• вносить изменения или ремонтировать
• делать все, что может делать полноценный владелец

Сравнение жизненных прав с другими инструментами планирования

Жизненные права работают иначе, чем завещания и трасты — два других основных инструмента наследственного планирования. Если завещание говорит одно, а жизненное право — другое, преимущество имеет жизненное право. Это происходит потому, что имущество в рамках жизненного права передается до начала процедуры probate, тогда как имущество по завещанию проходит через probate и распределяется согласно его правилам.

Трасты могут выполнять некоторые из тех же целей, что и жизненные права. Имущество, помещенное в траст, может перейти к другому лицу после смерти владельца, так же как и при жизненном праве. Однако трасты более гибки — их можно изменять при изменении обстоятельств. В отличие от этого, жизненное право создать и изменить сложно — оно не поддается легкому изменению после оформления. Это становится проблемой, если, например, реамайндмен умерает раньше пожизненного арендатора, и его доля переходит к кому-то, кого пожизненный арендатор не хотел бы видеть наследником.

Когда жизненное право подходит для владельцев недвижимости

Жизненное право наиболее подходит для простых ситуаций. Родитель, желающий передать дом взрослому ребенку без неопределенности, кто унаследует, находит это решение эффективным и экономичным. Такой подход избегает расходов на probate, а право собственности передается автоматически.

Ключевые преимущества:

• ясное оформление передачи собственности без задержек probate
• меньшие затраты по сравнению с трастами или другими способами передачи
• отсутствие необходимости продавать или дарить имущество (что может вызвать налоговые обязательства)
• гарантированная передача реамайндмену после смерти арендатора
• простота по сравнению со сложными трастовыми схемами

Возможные недостатки:

• ограниченная гибкость при существенных изменениях обстоятельств
• риск, если реамайндмен умрет раньше арендатора
• сложности, если реамайндмен продаст свою долю стороннему лицу
• возможные налоговые последствия (следует обсудить с финансовым специалистом)

Планирование будущего вашего имущества

Если вы рассматриваете жизненное право как часть своей общей финансовой стратегии, разумно проконсультироваться с квалифицированным финансовым советником. Он поможет оценить, соответствует ли это решение вашим целям по передаче богатства и объяснит налоговые последствия, характерные для вашей ситуации.

Главное: в рамках жизненного права право собственности принадлежит обеим сторонам — пожизненный арендатор имеет право на проживание и использование, а реамайндмен — на будущее владение. Понимание разделения этих прав поможет вам принять обоснованное решение о том, подходит ли этот инструмент для нужд вашей семьи.