Понимание сделок: кто является грантором, а кто — получателем?

Покупка или аренда недвижимости связаны с большим количеством юридического жаргона, чем большинство людей осознает. Два термина, которые постоянно встречаются в сделках с недвижимостью, — это «грантор» и «грантополучатель» — но что на самом деле означает быть грантополучателем в акте передачи, и почему это должно вас волновать? Проще говоря, эти роли определяют, кто передает имущество, а кто его получает.

Основы: продавец vs. покупатель

В любой сделке с недвижимостью всегда участвуют две стороны. Грантор — это тот, кто отказывается от собственности — подумайте о нем как о продавце при покупке дома или арендодателе в ситуации аренды. Грантополучатель — это тот, кто приобретает ее: покупатель или арендатор. Вся их взаимоотношения, а также то, что каждая сторона может и не может делать с имуществом, фиксируются в юридическом документе, называемом актом передачи (deed).

Что именно такое грантополучатель в акте передачи?

Грантополучатель — это ваша сторона, если вы получаете имущество. Будь то покупка дома или подписание аренды, вы — грантополучатель — получатель прав собственности или временных прав пользования от грантора. Акт передачи служит доказательством того, что эта передача является официальной и юридически обязательной.

Когда грантополучатель вступает во владение, он приобретает так называемый «право собственности» на имущество. Но есть нюанс: не все права собственности одинаковы. Разные типы актов передачи предоставляют разный уровень защиты, что напрямую влияет на то, какую ответственность несет грантополучатель, если позже возникнут проблемы.

Процесс передачи акта передачи

Когда имущество переходит в чью-то собственность, грантор использует акт передачи для официальной передачи своих юридических прав грантополучателю. Это включает право владеть, использовать, занимать и продавать имущество. Перед подписанием большинства документов, большинство грантополучателей заказывают поиск по праву собственности, чтобы подтвердить, что грантор действительно владеет тем, что он продает, и есть ли на имущество какие-либо претензии или залоги.

Семь типов актов передачи и что они означают для вас

Гарантийные акты: максимальная защита

Общий гарантийный акт — это золотой стандарт для грантополучателей. Грантор гарантирует, что право собственности чистое — без скрытых юридических проблем, сервитутов или налоговых залогов. Если после продажи возникнут проблемы, грантор покрывает юридические расходы на защиту прав собственности грантополучателя. Эта защита распространяется на всех предыдущих владельцев.

Многие покупатели путают это с домашней гарантией, которая отличается. Домашняя гарантия — это страховка, покрывающая ремонт бытовой техники и систем после покупки, обычно на один год. Гарантийный акт, напротив, защищает само право собственности.

Акты с ограниченной защитой

Особый гарантийный акт ограничивает ответственность грантора. Он гарантирует отсутствие проблем с правом собственности во время его владения — вопросы, возникшие у предыдущих владельцев, не его ответственность. Банки часто используют такие акты при продаже конфискованной недвижимости.

Грант-договора занимают промежуточное положение. Грантор подтверждает, что он не продавал имущество дважды или не создавал проблем с правом собственности сам, но он не будет оплачивать юридические расходы, если грантополучатель позже потребуется защищать свои права.

Акт отказа от претензий (Quitclaim): покупатель, остерегайся

Акт отказа от претензий не предоставляет грантополучателю никакой защиты. Грантор не дает никаких обещаний относительно того, действительно ли он владеет имуществом или можно ли передать право собственности. Обычно такие акты используют только между членами семьи или в ситуациях, когда доверие уже установлено — не для стандартных сделок с недвижимостью.

Специализированные структуры актов передачи

Акт специального назначения используется, когда кто-то передает имущество от имени другого субъекта, например, исполнителя завещания. Акт в обмен на ипотеку позволяет проблемным домовладельцам передать имущество обратно кредитору вместо процедуры изъятия. Межсупружеский акт передает право собственности между супругами, часто при разводе.

Для аренды акт аренды определяет отношения арендодатель-арендатор и описывает права и обязанности по использованию.

Значение защиты грантополучателя

Тип акта передачи существенно влияет на ваш риск как на грантополучателя. Даже при наличии защитных актов многие покупатели приобретают страхование титула для дополнительной защиты от незаметных проблем или претензий, которые могут возникнуть спустя годы. Поиск по праву собственности перед сделкой — стандартная практика — это ваш шанс обнаружить проблемы до того, как они станут вашей проблемой.

Понимание вашей роли как грантополучателя и того, какую защиту предоставляет ваш конкретный акт передачи, очень важно перед завершением любой сделки с недвижимостью.