Почему REIT — это настоящее решение для инвесторов, ищущих альтернативу низким процентным ставкам?

Фонд недвижимости для инвестиций с 2018 года вышел на тайский фондовый рынок. Он стал важным инструментом для инвесторов, ищущих стабильный денежный поток, при этом не требуя огромных вложений. Проблема в том, что доходность не всегда стабильна. В чем причина? Давайте разберемся с REIT всерьез.

Что такое REIT и какой он бывает

Полное название — Real Estate Investment Trust — сокращенно REIT — это объединение доходных активов(недвижимости), которое собирает средства у инвесторов и управляет ими. Доход формируется за счет стабильных поступлений, таких как арендная плата, коммунальные платежи и т.п. Термин REIT означает систему, разработанную так, чтобы мелкие инвесторы могли вкладываться в крупные проекты без необходимости иметь крупные суммы, подобно покупке недвижимости самостоятельно.

Почему REIT стоит рассматривать для инвестиций?

Для активов с устойчивым доходом — отели, склады, торговые центры, офисы, медицинские центры или даже сети оптоволокна — все могут входить в REIT, главное — чтобы они генерировали постоянный доход.

Для арендаторов — это способ привлечь финансирование для новых проектов без полного займа.

Для инвесторов — получение дивидендов, которые обычно выплачиваются регулярно, высокая ликвидность, легкая покупка и продажа на бирже, а также возможность диверсификации портфеля (Diversification).

REIT vs. Property Fund — в чем разница

Если рассматривать просто, REIT — это развитие Property Fund — новой версии, более гибкой и под контролем международных регуляторов. Основные отличия:

Структура — Property Fund — это инвестиционный фонд, а REIT — траст, регулируемый SEC и имеющий листинг на ТАИ.

Статус — Property Fund инвестирует только в список разрешенных активов, а REIT — более гибкий, может инвестировать за границей до 10% от активов и развивать недвижимость.

Управление единицами — Property Fund не требует обязательной диверсификации свободных акций, а REIT должен соблюдать строгие правила, например, чтобы мелкие инвесторы держали не менее 15%, и проводить ежегодные собрания.

В настоящее время все Property Fund в Таиланде были преобразованы в REIT, новых выпусков не происходит.

Как делятся REIT?

По праву собственности на недвижимость:

• Freehold — полное право собственности, стоимость зависит от стоимости земли, при развитии проект увеличивается.
• Leasehold — право аренды на определенный срок, по истечении срока REIT становится бесполезным, а стоимость единиц снижается со временем.

По типу бизнеса:

• Retail REIT (торговые центры, аутлеты)
• Residential REIT (отели, кондоминиумы, общежития)
• Healthcare REIT (больницы, центры для пожилых)
• Office REIT (офисные здания)
• Infrastructure REIT (оптоволоконные сети, энергетические трубы)

Какие факторы влияют на стоимость REIT?

Первый — стоимость недвижимости

• Тип права (Freehold лучше Leasehold)
• Экономическая ситуация в регионе
• Инфраструктура
• Спрос на рынке

Второй — денежный поток

• Уровень занятости
• Способность платить арендную плату
• Рост бизнеса в регионе
• Экономическая политика и события, похожие на COVID

Преимущества и недостатки инвестиций в REIT

Плюсы: ✓ Высокая ликвидность, возможность торговать на бирже ✓ Регулярные выплаты, лучше чем депозиты ✓ Возможность диверсификации, не нужно крупное вложение ✓ Прозрачность и регулирование

Минусы: ✗ Налогообложение — 10% налог на дивиденды или возможность уменьшить налоговые выплаты ✗ Риск, связанный с изменением процентных ставок: при росте ставок цена REIT обычно падает ✗ Инвестиции в Leasehold связаны с долгосрочными рисками

Примеры интересных тайских REIT

CPNREIT (CPN Retail Growth) — Leasehold REIT, связанный с торговыми центрами Central, цена 9.85 бат, дивидендная доходность 8.35% в год

IMPACT (Импакт) — Freehold REIT, центр конференций Импакт, цена 12.80 бат, дивидендная доходность 4.69% в год

WHART (WHA Premium Growth) — и Freehold, и Leasehold, склады, цена 9.50 бат, дивиденд 7.63% в год

JASIF (Jasmine) — инфраструктурный фонд, оптоволокно, цена 6.70 бат, дивиденд 13.73% в год

На что инвестору стоит обратить внимание при вложениях в REIT

REIT — это инструмент, не подходящий всем. Если вы ищете стабильный денежный поток и готовы к рискам, связанным с изменением процентных ставок, REIT может быть хорошим выбором. Но важно выбрать правильный тип (Freehold лучше Leasehold) и правильно распределить его в портфеле. Не стоит вкладывать из жадности, а рассматривать REIT как баланс между стабильным доходом и рисками, которые он несет.