Разблокировка домашнего капитала: ваш полный гид по извлечению капитала из вашего дома

Можно ли получить доступ к капиталу полностью принадлежащей недвижимости?

Ответ прост: да. Как только вы полностью выплатите ипотеку, ваш дом становится потенциальным источником ликвидности. Поскольку вы владеете 100% недвижимости, кредиторы обычно рассматривают вас как заемщика с меньшим риском и могут разрешить вам занимать значительно больше, чем тем, у кого есть действующая ипотека.

Большинство кредитных учреждений позволяют занимать от 80% до 90% текущей рыночной стоимости вашего дома. В некоторых случаях, особенно когда нет непогашенной ипотеки, некоторые кредиторы увеличивают этот показатель до 100%. Однако квалификация зависит не только от наличия капитала — кредиторы также оценивают ваш кредитный профиль, соотношение долга к доходу и вашу способность обслуживать новый долг.

Основные способы извлечения капитала из вашего дома

Вариант 1: Ипотека с использованием капитала — лучший для разовых, крупномасштабных нужд

Ипотека с использованием капитала предоставляет фиксированную сумму сразу в одном выплате. Затем вы погашаете ее через регулярные ежемесячные взносы, обычно на срок от пяти до тридцати лет. Преимущество в предсказуемости бюджета: как ставка процента, так и размер платежа остаются постоянными на протяжении всего срока кредита.

Кредиторы обычно разрешают занимать около 80% — 85% стоимости дома, некоторые агрессивные кредиторы доходят до 100%. Однако максимальные лимиты (такие как $400,000) могут применяться независимо от стоимости недвижимости, что может ограничить доступ к средствам несмотря на значительный капитал.

Структура комиссий варьируется — некоторые кредиторы освобождают от первоначальных затрат и расходов на оформление, компенсируя это немного повышенной ставкой.

Вариант 2: HELOC — лучший для постоянных, переменных потребностей в финансировании

Кредитная линия с использованием капитала работает иначе. Вместо получения единовременной суммы вы получаете доступ к revolving-кредиту. В течение «периода снятия» (обычно от пяти до двадцати лет), вы можете снимать, погашать и снова снимать средства по мере необходимости. После этого периода вы погашаете оставшийся баланс примерно за десять лет или дольше.

Процентные ставки обычно колеблются в зависимости от рыночных условий, хотя вы можете зафиксировать ставку на отдельные снятия. Вы платите проценты только за фактически снятые суммы, что делает этот вариант эффективным для поэтапных расходов.

Лимиты займа обычно соответствуют ипотечным кредитам — около 80% — 90% стоимости недвижимости. Как и в случае с кредитами, многие HELOC не требуют первоначальных затрат, но имеют чуть более высокие ставки как компенсацию.

Вариант 3: Cash-Out Refinance — лучший для привлекательных условий кредита и больших лимитов

Этот способ предполагает замену существующей задолженности на более крупный новый кредит, погашение предыдущего и получение разницы. Для полностью принадлежащих объектов разница важна: вы можете занимать всю сумму (обычно 80% стоимости дома) без наличия действующей ипотеки для погашения.

Этот метод часто дает возможность получить большие суммы благодаря выгодным условиям, установленным агентствами, таким как Fannie Mae и Федеральное жилищное управление. Максимальные лимиты достигают примерно $766,550 для односемейных жилых объектов в большинстве округов США, в зависимости от типа кредита.

Вариант 4: Обратная ипотека — лучший вариант для пожилых без ежемесячных обязательств

Обратная ипотека меняет традиционную модель кредитования. Кредитор предоставляет средства — в виде единовременной выплаты, периодических платежей или доступной кредитной линии — без необходимости немедленного погашения. Погашение происходит при продаже, переезде на постоянное место жительства или смерти.

Этот продукт требует, чтобы заявитель был не моложе 62 лет и владел значительным капиталом или полностью владел недвижимостью. Постоянные обязательства включают уплату налогов на имущество и страхование домовладельца на протяжении всего срока кредита.

Важные моменты для принятия решения

Доступ к капиталу из вашего дома требует тщательного обдумывания:

• Требования к сумме кредита. Четко определите свою реальную финансовую необходимость и предполагаемое использование. Это поможет выбрать наиболее подходящую структуру займа и установить соответствующие ежемесячные платежи.

• Совместимость с бюджетом. Рассчитайте предполагаемые ежемесячные расходы и убедитесь, что они разумно вписываются в ваш текущий финансовый план без чрезмерной нагрузки.

• Альтернативные источники финансирования. Оцените другие варианты — личные займы, кредитные карты с нулевым процентом по акции или использование сбережений — которые могут быть менее рискованными, чем заем через дом.

Преимущества доступа к капиталу на полностью принадлежащей недвижимости

Повышение шансов одобрения кредита. Удаление вашей первой ипотеки снижает соотношение долга к доходу и устраняет первоочередные залоги на вашу недвижимость. Это значительно уменьшает воспринимаемый риск и повышает вероятность одобрения.

Конкурентные процентные ставки. Поскольку недвижимость служит залогом, ставки остаются значительно ниже, чем у необеспеченных займов, таких как личные кредиты или кредитные карты.

Более длительные сроки погашения. Займы под залог недвижимости обычно позволяют растянуть выплаты до тридцати лет — значительно дольше, чем личные кредиты (обычно от двух до семи лет). Хотя более длительные сроки снижают ежемесячные обязательства, общие расходы по процентам могут увеличиться пропорционально.

Значительные риски и недостатки

Риск потери собственности. Ваша недвижимость становится залогом. Пропущенные платежи или дефолт дают право кредитору начать процедуру взыскания, что ставит под угрозу ваше право собственности.

Потеря полной собственности. Использование капитала возвращает вас к ежемесячным обязательствам и уменьшает актив, который вы могли накапливать десятилетиями.

Ситуации «под водой». Резкое падение рынка может привести к ситуации, когда задолженность превышает стоимость недвижимости. Это усложняет продажу перед погашением кредита и может привести к снижению кредитных лимитов по HELOC.

Принятие окончательного решения

Выбор способа извлечения капитала из вашего дома зависит от ваших конкретных обстоятельств: крупные разовые расходы лучше покрывать ипотекой с использованием капитала; постоянные потребности — HELOC; выгодные условия рефинансирования — cash-out refinance; а пожилым, ищущим безпроцентные выплаты, — обратная ипотека. Взвесьте эти варианты с учетом вашего финансового графика и уровня риска перед принятием решения.