В частном секторе также наступила эпоха «после разработки и эксплуатации»… Правительство официально запустило проект REITs №1

С ослаблением регулирования инвестиционных трастов недвижимости(REITs) появляется возможность выхода за рамки простых инвестиций в недвижимость, охватывая области разработки и эксплуатации. Уже появился первый пример такого институционального преобразования. Правительство планирует ввести новый тип, называемый “Проектные REITs”, чтобы изменить подход к развитию недвижимости.

Министерство земельных, транспортных и морских дел недавно одобрило два проекта в качестве первых проектных REITs: “REITs по здравоохранению Восточного залива” и “REITs по реновации инновационной зоны станции Тяньань”. Ранее развитие недвижимости осуществлялось в основном через специальные юридические лица, обычно с целью получения прибыли от продаж, после чего разработчики выходили из проекта. Поэтому ответственность за эксплуатацию после завершения проекта передавалась покупателям, а прибыльная структура, ориентированная на продажи, иногда приводила к избытку предложения на рынке или к инвестиционным рискам.

Проектные REITs — это способ, при котором частные инвесторы, такие как управляющие компании активов, разрабатывают различные объекты недвижимости, такие как жилые комплексы, больницы, центры знаний, и продолжают владеть ими, сдавая в аренду для получения дохода. В этом процессе, благодаря поправкам в Закон о налоговых льготах, даже если в качестве вклада в REITs используются реальные активы, такие как земля или здания, можно отсрочить уплату налога на передачу или корпоративного налога, что повышает возможность использования базовой земли, задержанной из-за налоговых обязательств.

Первый пример — “REITs по здравоохранению Восточного залива” — это крупный проект, реализуемый частными инвесторами, включающий жилые и коммерческие здания, дома для пожилых и корейский госпиталь в городе Хвасон, провинция Кёнги. Земля для проекта приобретена у Корейской корпорации по землеустройству и жилищному строительству, площадь около 188 000 м², общие затраты составляют примерно 2,2 трлн вон. Планируется начать строительство в сентябре 2025 года, завершить к 2030 году, после чего часть объектов будет продана, а остальное — сдано в аренду и эксплуатировано REITs.

Проект REITs в инновационной зоне станции Тяньань — это совместное финансирование местных властей, Корейской железнодорожной корпорации и Фонда жилищного строительства, представляющее собой комбинированный проект с жилыми, промышленными и инфраструктурными объектами. Проект уже начат, завершение запланировано на 2028 год. Аналогично, REITs будет напрямую отвечать за эксплуатацию, чтобы получать стабильный арендный доход.

Правительство надеется, что проектные REITs станут отправной точкой для перехода от прежней модели, ориентированной на краткосрочную прибыль и продажу, к модели, основанной на собственном капитале и долгосрочной эксплуатации. Министерство считает, что такая модель даже при изменениях процентных ставок или спаде рынка недвижимости сможет сохранять относительно стабильную доходность, а в среднесрочной и долгосрочной перспективе — способствовать диверсификации рисков внутри страны и созданию устойчивого рынка недвижимости.

С введением этой системы увеличивается число случаев перехода от деятельности через специальные юридические лица к проектным REITs. По данным Министерства, уже подано более 10 заявок на создание проектных REITs. Некоторые эксперты полагают, что при дальнейшем совершенствовании условий в будущем значительно возрастет число совместных государственных и частных проектов развития через REITs.