Путешествие по лабиринту недвижимости HomePath

Жестокая реальность рынка жилья оставила многих покупателей в отчаянии в поисках доступных вариантов. Одним из менее известных направлений, которое стоит изучить, является программа HomePath от Fannie Mae - по сути, коллекция объектов недвижимости, которые агентство вернуло после того, как заемщики не выполнили свои обязательства.

Что скрывается за занавесом HomePath?

Это не типичные объявления. Недвижимость HomePath - это инвентаризация заложенной собственности Fannie Mae, представленная онлайн с обычными визуальными эффектами и описаниями, которые вы ожидаете от обычных объявлений.

Fannie Mae утверждает, что приоритетом является стабильность соседства, предпочитая покупателей, которые действительно будут жить в этих домах. Они якобы стремятся быстро распродать эти объекты, чтобы предотвратить упадок района. Будь вы покупателем в первый раз, искателем дачи или инвестором, эти объекты технически доступны для вас - хотя условия игры не совсем равные.

Спектр собственности

Каталог HomePath включает в себя все, от односемейных домов до кондоминиумов, таунхаусов, мобильных домов и даже пустых участков. Качество сильно варьируется - я видел некоторые готовые к немедленному заселению, в то время как другие напоминают зоны бедствия, требующие значительных инвестиций в Renovation.

Некоторые объекты недвижимости передаются через соглашения “договор вместо взыскания”, когда владельцы жилья, оказавшиеся в затруднительном финансовом положении, добровольно сдают свои дома. Обычно такие объекты находятся в лучшем состоянии, чем традиционные случаи взыскания, когда владельцы часто перестают заботиться о недвижимости, которую они знают, что потеряют.

Фанни Мэй нанимает компании по обслуживанию и иногда инвестирует в экологически чистые обновления, такие как умные термостаты, энергоэффективные приборы, водосберегающие устройства и переработанные материалы. Но не дайте себя обмануть - эти улучшения служат их финансовым интересам так же, как и окружающей среде.

Навигация по процессу покупки

Весь процесс происходит онлайн. Вам потребуется аккаунт, чтобы сохранять поиски и делать предложения через их инструмент поиска недвижимости, который позволяет фильтровать по цене, размеру, типу недвижимости и категории объявления.

Для подачи предложений необходимо иметь зарегистрированного агента по недвижимости. Как только вы определите объект недвижимости, ваш агент подает ваше предложение через онлайн-портал. Множественные предложения вызывают ситуацию “лучшее и окончательное” к определенному сроку, хотя Fannie Mae оставляет за собой право вести переговоры с любой стороной.

Программа “Первый взгляд” предоставляет владельцам-occupants и общественным группам 30-дневное преимущество перед тем, как инвесторы смогут вмешаться. Это звучит благородно, но часто этого недостаточно для преимущества против богатых наличными инвесторов.

Варианты финансирования

Fannie Mae предлагает несколько ипотечных продуктов:

• Ипотека HomeReady: Обычные кредиты с первоначальным взносом всего 3%
• Программа готовности HomePath для покупателей: до 3% помощи с закрытием расходов для покупателей, впервые приобретающих жилье, которые прошли образовательный курс

Настоящая сделка: плюсы и минусы

Преимущества

• Потенциально выгодные цены по сравнению с традиционными предложениями
• Предварительное одобрение ипотеки не требуется перед переговорами (, хотя вам потребуется его после принятия ).
• Чистый титул без споров о праве собственности

Недостатки

• Недвижимость продается в текущем состоянии, возможно, потребуется дорогостоящий ремонт
• Не принимаются условия продажи дома
• Жесткая конкуренция со стороны инвесторов с большими капиталами

Я видел, как многие покупатели в первый раз теряют надежду, когда их обгоняют инвесторы с наличными, даже с преимуществом Первого взгляда. «Сделка» часто исчезает, как только вы учитываете расходы на ремонт и головные боли, связанные с покупкой проблемной недвижимости.

Хотя HomePath может показаться спасательным кругом на сегодняшнем жестоком рынке, подходите с крайней осторожностью и реалистичными ожиданиями относительно того, во что вы на самом деле ввязываетесь.