В сфере недвижимости, "положение о расторжении" является положением в кредитном соглашении, которое описывает, как заемщик может удовлетворить требования кредитора для освобождения от его права залога на недвижимость. Это положение может различаться для жилой и коммерческой недвижимости. Положение о расторжении по жилым ипотечным кредитам обычно указывает, что заемщик может полностью владеть правом собственности на объект недвижимости, если он выполнит все ипотечные платежи. В то время как в коммерческой недвижимости, эти положения обычно связаны с заменой недвижимости другими активами в качестве залога, чтобы одновременно позволить заемщику продавать или рефинансировать, сохраняя при этом денежный поток кредитора.

В жилищных ипотечных кредитах условия расторжения предоставляют заемщику четкий путь к получению полного права собственности после выполнения условий кредита. В отличие от коммерческих приложений, суть расторжения в жилищном кредитовании заключается в передаче права собственности, а не в замене залога. Этот процесс часто встречается в штатах с "теорией собственности", где кредиторы сохраняют титул на имущество до тех пор, пока заемщик не выполнит все свои обязательства по выплатам. После завершения окончательного платежа кредитор предоставляет освобождение или договор, законно передавая право собственности заемщику. Условия расторжения защищают интересы кредитора в течение срока кредита, одновременно обеспечивая заемщику возможность получить право собственности на жилье после выполнения финансовых обязательств. Этот протокол является простым и понятным, юридически обязательным соглашением, учитывающим интересы обеих сторон.

В США штаты обычно классифицируются как «штаты теории собственности» и «штаты теории залога» в зависимости от того, как обрабатывается право собственности на недвижимость в течение срока ипотеки. В «штатах теории собственности» кредитор, действующий как доверенное лицо, удерживает законное право собственности на недвижимость до полного погашения заемщиком ипотечного кредита. Условия дефолта в этих штатах описывают условия передачи права собственности заемщику, такие как Аризона, Северная Каролина и Орегон. В таких штатах, как Калифорния, Флорида и Нью-Йорк, которые применяют «теорию залога», заемщик сохраняет законное право собственности на недвижимость, в то время как кредитор устанавливает залоговое право в качестве обеспечения кредита. Поэтому условия дефолта в этих штатах встречаются нечасто, так как как только заемщик выполняет условия погашения, залоговое право автоматически снимается.

В то же время, штаты с "теорией промежуточного права" объединяют элементы теории собственности и теории залога. В этих штатах кредитор владеет правом собственности на недвижимость в течение срока кредита, что похоже на теорию собственности, но как только заемщик нарушает условия, право собственности автоматически возвращается к заемщику, что похоже на теорию залога. Этот смешанный подход направлен на упрощение процесса взыскания, обеспечивая кредитору более прямой контроль в случае дефолта, что упрощает финансовую обработку.

В коммерческой недвижимости условия отказа от обязательств предоставляют заемщикам гибкость, при этом обеспечивая кредиторов стабильным денежным потоком. В отличие от жилых приложений, эти условия касаются использования других активов, обычно высококачественных ценных бумаг, в качестве залога вместо исходной недвижимости. Эти ценные бумаги разработаны таким образом, чтобы соответствовать оставшимся платежам по кредиту, чтобы обеспечить ожидаемый доход кредитора. Этот процесс особенно выгоден для заемщиков, которые стремятся продать или рефинансировать свои активы до истечения срока кредита. Используя условия отказа от обязательств, заемщик может удовлетворить требования кредитора по залогу, не прибегая к предоплате или нарушению кредитного соглашения. Как только начинается процесс отказа, заемщики обычно сотрудничают с третьими сторонами для покупки и организации альтернативных активов. Эти активы помещаются в траст, который выплачивает кредитору в соответствии с установленным графиком платежей. Условия отказа от обязательств в коммерческой недвижимости чаще всего встречаются в кредитах, которые являются частью секьюритизированных продуктов, таких как ипотечные облигации на коммерческую недвижимость (CMBS). Поскольку кредиты CMBS часто ограничивают досрочное погашение для защиты инвесторов, отказ от обязательств предоставляет практическое решение. Хотя этот процесс может быть сложным и дорогим, для заемщиков, нуждающихся в гибкости, это ценная опция.

Механизмы прекращения и поддержания доходности предназначены для защиты кредиторов в случае досрочного выхода заемщиков из кредитного соглашения, но их работа отличается. В то время как прекращение с помощью заменяющих активов поддерживает денежный поток кредитора, поддержание доходности напрямую компенсирует потенциальные финансовые убытки. Поддержание доходности требует от заемщика уплаты штрафа для компенсации кредитору утраченных процентных доходов из-за досрочного погашения. Этот штраф рассчитывается как разница между процентной ставкой кредитного договора и текущей рыночной ставкой, умноженная на остаток по кредиту и срок.

Отказ от обязательств решается путем замены залога на высококачественные ценные бумаги, которые могут генерировать денежные потоки, соответствующие оставшимся платежам по кредиту. Условия отказа демонстрируют различные стратегии, используемые кредиторами и заемщиками для выполнения финансовых и контрактных обязательств в сделках с недвижимостью. Предоставляя гибкость в структуре кредитования, эти условия уравновешивают интересы обеих сторон в передаче прав собственности по жилищным кредитам или замене активов в коммерческих кредитах.

Практические советы по покупке жилья: расходы на ипотеку, превышающие первоначальный взнос, включая налог на имущество, расходы на оформление, страховку домовладельца и потенциальные расходы на обслуживание, должны быть включены в ваш бюджет. Подготовка дополнительных средств после покупки жилья может помочь избежать финансового стресса. Кроме того, финансовый консультант может помочь вам с планированием и накоплениями для покупки жилья. Найти подходящего консультанта несложно. Найдите надежного финансового консультанта в вашем регионе и проведите предварительное знакомство, чтобы помочь достичь ваших финансовых целей.