Богатые внезапно перестали покупать дома~

На днях я заметил интересное явление.

Рынок элитной недвижимости внезапно стал тихим.

Сейчас роскошные квартиры по всему миру стали трудно продаваемыми, похоже, что богатые люди готовы тратить деньги только на свои собственные дома, а интерес к инвестициям в недвижимость заметно снизился.

Я впервые обратил внимание на это из-за одного друга. Его ребенок закончил университет и хотел продать лишнюю роскошную квартиру. Это был дом в известном районе роскошного жилья Шэньчжэня, который в пиковый период стоил 20-30 миллионов, но был выставлен на продажу на один-два года и не вызвал никакого интереса, если не снижать цену значительно. Но он не хотел терять так много, и подобные случаи в последнее время стали особенно распространенными.

Несколько дней назад я видел, как один известный богатый человек выставил свою豪宅 в Шанхае на продажу, цена упала с 120 миллионов до 60 миллионов, и всё равно никто не проявил интереса. Эта квартира была куплена в 2015 году за 63 миллиона, плюс 22 миллиона на ремонт, реальная стоимость составляет около 85 миллионов, даже если продать за 60 миллионов, это будет большая потеря.

Ситуация за границей тоже похожа: чем дороже дом, тем труднее его продать. В Ванкувере дом, купленный за 4,38 миллиона канадских долларов в 2017 году, через 8 лет продали только за 3,1 миллиона канадских долларов, потеряв 1,2 миллиона. Американская ведущая Рози О'Доннелл купила трехэтажную квартиру в Нью-Йорке за 8 миллионов долларов в 2017 году, а в 2025 году продала её всего за 4,75 миллиона, потеряв 3,25 миллиона долларов.

Почему богатые люди по всему миру больше не инвестируют в недвижимость?

Судя по нескольким признакам, интерес богатых людей к недвижимости в мире значительно снизился, что привело к затовариванию вторичного рынка элитной недвижимости. Кроме собственного жилья, они больше не стремятся приобретать дополнительные объекты недвижимости или инвестиции за границей.

Изменения логики на заднем плане заключаются в нескольких аспектах:

1. Дом стал “недооцененным активом” вместо “эффективного актива”

Ранее недвижимость во многих странах была инструментом сохранения и увеличения стоимости. Но сейчас рост цен на жилье на развитых рынках замедляется, и даже не успевает за акциями и акциями технологических компаний. За последние 10 лет среднегодовая доходность индекса S&P 500 в США составила почти 12%, что значительно превышает показатели недвижимости. Внутри страны в последние годы стоимость недвижимости в целом падает.

Богатые больше ценят эффективность средств, годовая доходность элитной недвижимости может составлять всего 2-3%, а после учета налогов даже быть отрицательной, лучше инвестировать в такие растущие области, как ИИ и биотехнологии.

2. Налоговый контроль делает жилье “невыгодным”

Налоги на роскошные дома, налоги на имущество и налоги на наследство в Западной Европе и Америке очень высоки. Богатые люди, покупающие роскошные дома, не только не получают выгоду, но и должны ежегодно “перекачивать кровь”.

Хотя в большинстве регионов Китая нет налога на недвижимость, инвестиции в недвижимость имеют низкую ликвидность, много ограничений по политике, большие затраты на капитал и низкое соотношение аренды к продаже, что делает их очень не гибкими.

3. Изменение потребительских взглядов богатых

Опыт потребления важнее владения: богатые люди предпочитают тратить деньги на такие “ликвидные впечатления”, как частные самолеты, яхты, путешествия, образование, а не на недвижимость.

Восход аренды культуры: богатые люди в Нью-Йорке, Лондоне и Гонконге не обязательно покупают роскошные квартиры, а предпочитают долгосрочную аренду элитных апартаментов, чтобы сократить замораживание капитала. Чай Чунсин из Alibaba арендует квартиру в заливе Шеншуй за 880 000 гонконгских долларов в месяц.

4. Изменение источников богатства

Предыдущее поколение богатства в основном исходило из промышленности или недвижимости, с естественной склонностью к домам.

Новое поколение богатства в основном приходит из технологий, финансов и капитальных рынков. Они больше интересуются доходностью активов и эффективностью капитала, и не проявляют большого интереса к инвестициям в недвижимость с “низким оборотом и низкой доходностью”.

В эпоху интернета демонстрация богатства больше не зависит от недвижимости. Инвестиции в популярные технологические компании (например, AI-единороги) лучше подчеркивают статус.

Дом утратил значение “символа конечного статуса”, трансформировавшись из “инструмента увеличения богатства + символа социального статуса” в “потребительский товар с высокими затратами на обслуживание”. Богатые покупают элитную недвижимость больше для собственного потребления, а не как основной источник увеличения богатства.

Каковы последствия этих изменений?

С точки зрения личной недвижимости, если нет значительных финансовых средств, то в Китае не стоит покупать квартиры дороже 30 миллионов юаней, а за границей - дороже 3 миллионов долларов/евро/канадских долларов. Слишком дорогие квартиры имеют мало покупателей, пространство для роста стоимости ограничено, в долгосрочной перспективе это просто потребительский товар, который даже может привести к убыткам.

В будущем основное распределение семейных активов может сместиться в сторону ликвидных активов, таких как акции и фонды, особенно в условиях снижения процентных ставок по депозитам, но при этом важно помнить о диверсификации.

В настоящее время глобальное внимание сосредоточено на индустрии искусственного интеллекта. ETF на искусственный интеллект на创业板 南方 (159382) отслеживает индекс искусственного интеллекта на创业板, сосредотачиваясь на аппаратном и программном обеспечении всей цепочки производства AI. С поддержкой политики и технологическим прогрессом, в сфере ИИ в Китае ожидается формирование здоровой экосистемы.

Для частных инвесторов наиболее подходящим способом участия в индустрии ИИ является инвестирование в соответствующие индексные фонды, что позволяет как диверсифицировать риски, так и следовать основным направлениям рынка. ETF на искусственный интеллект на стартапах обладает высокой гибкостью и подходит для инвесторов, предпочитающих рост и высокую волатильность, но не подходит для консервативных инвесторов.