Рост долгосрочной процентной ставки в стране является ли фактором падения цены J-REIT | Подход к инвестициям в J-REIT | Manekuri Информация о инвестициях от Monex Securities и медиа, полезные для денег

Недавние тенденции цен на J-REIT стабильны

Недавние цены J-REIT (с 24 апреля по 21 мая) остаются стабильными. Индекс REIT Токийской фондовой биржи достиг минимума в 1,700 пунктов 28 апреля, а максимум составил 1,745 пунктов 13 мая, что означает, что торги вели на уровне около 1,700 пунктов по закрытию.

Это связано с тем, что он менее подвержен росту долгосрочных процентных ставок в США, что было фактором снижения цен J-REIT до 2024 года. Доходность 10-летних казначейских облигаций США находится в восходящем тренде с мая 2025 года и находится выше 4,5% с 20 мая. После нисходящей тенденции с середины января по март цена J-REIT снова выросла, что в прошлом привело бы к снижению цены J-REIT.

【図表1】Динамика доходности 10-летних облигаций США и индекса REIT Токийской фондовой биржи (с августа по октябрь 2024 года) ! Источник: данные, опубликованные Токийской фондовой биржей и Министерством финансов США, подготовлены компанией Ivy Research Co., Ltd.

（Индекс REIT Токийской фондовой биржи основан на значении от 31 марта 2003 года (1,000).） Например, в августе и сентябре 2024 года доходность 10-летних казначейских облигаций США упала из-за снижения ставок Федеральной резервной системой, но выросла в октябре на фоне увеличения вероятности переизбрания Трампа. Как показано на рисунке 1, индекс TSE REIT упал ниже уровня 1700 пунктов на фоне роста долгосрочных процентных ставок в США.

Недавняя доходность 10-летних облигаций США находится на высоком уровне по сравнению с октябрем 2024 года, в то время как индекс REIT Токийской фондовой биржи остается на уровне около 1700 пунктов.

Рост долгосрочных процентных ставок в стране, причины, по которым влияние на рынок J-REIT невелико

Одним из факторов, которые могут повлиять на будущие цены J-REIT, является рост процентных ставок в стране. Рост процентных ставок может стать причиной снижения цен J-REIT как инвестиционного продукта с доходностью. Кроме того, рост процентных ставок по заимствованиям может привести к увеличению выплат по процентам, что также может снизить доход.

Однако считается, что влияние на рынок J-REIT с высокой доходностью около 5% на май 2025 года будет незначительным. Во-первых, это влияние на доходность J-REIT из-за роста внутренних процентных ставок: доходность 10-летних государственных облигаций составляет около 1,6%, и разрыв (спред) с доходностью J-REIT составляет около 3,4%.

Недавно доходность государственных облигаций превысила 1,5%, что восходит к 2006 году, но, как показано на графике 2, доходность J-REIT в среднем составила 3,75%.

【図表2】Динамика доходности 10-летних японских облигаций и доходности J-REIT (январь - декабрь 2006 года) ! Источник: подготовлено компанией Ivy Research Co., основываясь на данных различных марок и данных, опубликованных Министерством финансов. На тот момент на долю офисов приходилось около 55% активов J-REIT, по сравнению с чуть менее 37% по состоянию на апрель 2025 года. Влияние сильного рынка офисной недвижимости в то время также было фактором низкой доходности J-REIT, но, учитывая текущие спреды, это вряд ли будет фактором снижения цен J-REIT.

Далее, есть опасения по поводу снижения прибыли из-за увеличения процентных расходов, но это также мало повлияло на большинство акций. Это связано с тем, что коэффициент фиксированной ставки заимствований составляет в среднем 90% для всех акций, и он затрагивается только во время рефинансирования. Кроме того, поскольку цена за единицу аренды выросла для большинства приложений, влияние более высоких процентных ставок на момент рефинансирования может быть компенсировано увеличением дохода от аренды.

Поэтому, если цена J-REIT снижается из-за роста внутренних процентных ставок, это считается чрезмерным беспокойством, и можно сказать, что инвестиционная привлекательность повысится с точки зрения среднесрочной и долгосрочной перспективы.