Navegando pelo Labirinto de Propriedades HomePath

A dura realidade do mercado imobiliário deixou muitos compradores desesperados por opções acessíveis. Uma via menos conhecida que vale a pena explorar é o programa HomePath da Fannie Mae - essencialmente uma coleção de propriedades penhoradas que a agência recuperou após os mutuários entrarem em incumprimento.

O que está por trás da cortina do HomePath?

Estes não são os anúncios típicos. As propriedades HomePath são o inventário de execuções hipotecárias da Fannie Mae, exibidas online com os habituais atrativos visuais e descrições que você esperaria de anúncios regulares.

A Fannie Mae afirma priorizar a estabilidade dos bairros ao favorecer compradores que realmente viverão nessas casas. Supostamente, estão ansiosos para despachar rapidamente essas propriedades para prevenir a degradação do bairro. Quer você seja um comprador de primeira viagem, um buscador de casa de férias ou um investidor, essas propriedades estão tecnicamente disponíveis para você - embora o campo de jogo não seja exatamente igual.

O Espectro da Propriedade

O catálogo HomePath inclui tudo, desde moradias unifamiliares a apartamentos, moradias em banda, casas pré-fabricadas e até terrenos vagos. A qualidade varia imensamente - já vi algumas prontas para ocupação imediata, enquanto outras se assemelham a zonas de desastre que exigem investimentos massivos em renovação.

Algumas propriedades vêm através de acordos de “escritura em vez de execução hipotecária”, onde proprietários submersos voluntariamente entregam suas casas. Estas tendem a estar em melhor estado do que as execuções hipotecárias tradicionais, onde os proprietários muitas vezes param de manter as propriedades que sabem que vão perder.

A Fannie Mae contrata empresas de manutenção e às vezes investe em melhorias ecológicas, como termostatos inteligentes, aparelhos energeticamente eficientes, acessórios que economizam água e materiais reciclados. Mas não se deixe enganar - essas melhorias servem tanto aos seus lucros quanto ao meio ambiente.

Navegando pelo Processo de Compra

Todo o processo acontece online. Você precisará de uma conta para salvar pesquisas e fazer ofertas através da ferramenta de busca de propriedades, que permite filtrar por preço, tamanho, tipo de propriedade e categoria de listagem.

Você deve ter um agente imobiliário registrado para enviar ofertas. Assim que identificar uma propriedade, seu agente envia sua oferta através do portal online. Múltiplas ofertas acionam um cenário de “melhor e final” por um prazo específico, embora a Fannie Mae reserve o direito de negociar com qualquer parte.

O programa “Primeira Olhada” dá a proprietários-ocupantes e grupos comunitários uma vantagem de 30 dias antes que os investidores possam entrar em cena. Isso soa nobre, mas muitas vezes não é vantagem suficiente contra investidores com muito dinheiro.

Opções de Financiamento

A Fannie Mae oferece vários produtos hipotecários:

• Hipoteca HomeReady: Empréstimos convencionais com pagamentos iniciais tão baixos quanto 3%
• Programa de Comprador Pronto HomePath: Até 3% de assistência nos custos de fechamento para compradores de primeira viagem que completem um curso de educação

O Negócio Real: Prós e Contras

Vantagens

• Preços potencialmente mais baixos em comparação com listagens tradicionais
• Não é necessária a pré-aprovação da hipoteca antes de negociar (, embora precise de uma após a aceitação ).
• Título limpo sem disputas de propriedade

Desvantagens

• Propriedades vendidas no estado em que se encontram, potencialmente exigindo reparações dispendiosas
• Nenhuma contingência de venda de casa aceita
• Concorrência feroz de investidores com grandes recursos

Eu vi muitos compradores de primeira viagem verem suas esperanças destruídas ao serem superados por investidores que pagam à vista, mesmo com a vantagem do First Look. O “negócio” muitas vezes desaparece assim que você considera os custos de renovação e as dores de cabeça de comprar uma propriedade em dificuldades.

Embora o HomePath possa parecer uma tábua de salvação no brutal mercado de hoje, aborde-o com extrema cautela e expectativas realistas sobre o que realmente está a entrar.