Nova política libera onda de capital! O investimento deve se concentrar neste tipo de ações, mas é necessário estar atento a dois grandes riscos de mercado.

Para resolver a "crise de financiamento imobiliário" enfrentada pelos compradores de primeira viagem, o governo anunciou uma importante alteração de política em 4 de setembro. A partir de 1 de setembro de 2025, os casos de financiamento do "Programa de Empréstimos Preferenciais para Jovens" (Novo Programa de Empréstimos Preferenciais) não serão mais contados dentro do limite total estipulado por regulamentos específicos sobre "financiamentos para construção de habitação e de empresas". Esta medida visa aumentar a capacidade de concessão de empréstimos dos bancos e reduzir o tempo de espera para a solicitação de empréstimos pelos primeiros compradores, mas também gerou um intenso debate no mercado sobre especulação imobiliária e riscos financeiros.

Resposta do setor bancário: Expectativa de recuperação da capacidade de empréstimo

Vários bancos expressaram uma posição clara sobre a nova política:

Um grande banco afirmou que as novas regras irão aliviar significativamente as dificuldades de espera para os compradores de primeira viagem, prevendo que a capacidade de desembolso de empréstimos do novo programa Qing'an possa ser restaurada em 6 a 7 bilhões de dólares por mês, priorizando o tratamento dos casos relacionados. O banco também enfatizou que a avaliação de crédito continuará a ser realizada estritamente de acordo com os princípios de concessão de crédito 5P e recomendou que as pessoas considerem cuidadosamente suas decisões de compra de casa com base em sua situação financeira pessoal.

Outro grande banco indicou que, nos primeiros 8 meses deste ano, já concedeu empréstimos de 59,2 bilhões de dólares, envolvendo 7.596 unidades. As novas regras aplicam-se a casos de desembolso após 1 de setembro, e atualmente é difícil estimar com precisão a capacidade de empréstimo liberada, mas no futuro continuará a centrar-se em clientes sem habitação própria e em habitação própria.

É importante notar que alguns bancos, por não estarem sujeitos a restrições regulamentares, afirmam que a nova política não terá impacto direto em seus negócios. Esses bancos ainda estão sujeitos às normas de autorregulação das entidades reguladoras financeiras e ao controle de concentração imobiliária do banco central; se as regulamentações relevantes não forem flexibilizadas, não haverá aumento no volume de concessões de novos empréstimos para habitação.

Feedback da Indústria: Sugestão para expandir o alcance da política

O setor imobiliário tem uma atitude positiva em relação às novas políticas. Um responsável por uma associação provincial de imóveis acredita que essa medida terá "algum impacto positivo" no mercado. Um representante de uma associação de desenvolvimento imobiliário de outra região apontou que, embora as novas regras possam aumentar os montantes dos empréstimos, sugeriu que os empréstimos para atualização urbana e reconstrução de edifícios em situação de risco também fossem excluídos das limitações regulatórias específicas, para dinamizar ainda mais o mercado. Ele enfatizou que no início de 2026 haverá uma grande quantidade de novas casas a serem entregues e que, se os problemas de empréstimos não forem resolvidos, isso poderá desencadear problemas sociais.

Questões Pendentes: Demandas de Troca de Casa e Controvérsias de Avaliação

Apesar de a nova política de Qing'an facilitar a vida dos compradores de primeira viagem, os compradores de imóveis em troca e os compradores de imóveis em pré-venda ainda enfrentam desafios:

Limite de financiamento da casa: a política atual exige que o pagamento inicial para a segunda casa seja de 50%, muitos compradores que estão a trocar de casa foram forçados a desistir dos seus planos de compra devido à falta de fundos.

Diferença entre a avaliação do banco e o preço de venda real: Quando um imóvel em pré-venda é entregue, se a avaliação do banco for superior ao preço de registro real, pode ser considerado uma habitação de luxo e, portanto, só poderá obter 30% de financiamento; se a avaliação for inferior ao preço de venda, isso resultará na necessidade do comprador aumentar o pagamento inicial. O setor recomenda usar o preço de registro real como base para o financiamento ou resolver por meio de negociação entre ambas as partes.

Pressão financeira dos construtores: Os pequenos e médios desenvolvedores enfrentam a exigência de iniciar obras dentro de 18 meses, o que agrava a tensão financeira e o risco de atrasos nas obras.

Reação social: apoio e preocupações coexistem

Após a divulgação da política, a opinião pública na internet apresentou polarização:

Os apoiantes acreditam que esta é uma política de benefício público, que pode aliviar a pressão da demanda por habitação própria, e tendo em conta a baixa taxa de incumprimento de empréstimos hipotecários, o risco é controlável.

Os opositores temem que a medida do governo possa incentivar a especulação imobiliária, provocar riscos semelhantes a uma crise financeira e aumentar o encargo da dívida habitacional para os jovens, impactando assim a taxa de natalidade e a demanda interna.

Perspectiva de investimento: ações de construção e financeiras beneficiam, mas atenção ao risco de volatilidade

A nova política injetou uma clara dinâmica de capital no mercado, e os investidores podem prestar atenção nas seguintes áreas:

Ações relacionadas à construção: Oportunidade chave: O novo empréstimo Qing'an é principalmente utilizado para a compra de casas novas ou em pré-venda. A recuperação da capacidade de empréstimo acelerará diretamente o retorno de capital para os construtores, melhorando o fluxo de caixa e reduzindo o risco de inadimplência que a "onda de entrega de casas" pode trazer. Especialmente para os construtores que se concentram em produtos para compradores de primeira viagem e unidades de tamanho médio, suas perspectivas de vendas melhoraram significativamente.

Pontos de atenção: os investidores devem prestar atenção às construtoras listadas que têm muitos projetos em áreas populares de empréstimos de Qing'an (como algumas novas zonas de reurbanização).

Finanças e Ações: Benefício central: a política levantou algumas restrições que os bancos tinham para realizar novos negócios de seguro de crédito. Embora as taxas de juros do novo seguro de crédito sejam relativamente baixas, ainda se tratam de ativos de hipoteca de alta qualidade, capazes de proporcionar uma receita de juros estável. Os bancos que se mostraram proativos têm um potencial de crescimento em seus negócios de hipoteca que merece ser aguardado.

Nota: Os bancos continuam sujeitos a políticas de controle de crédito e não estão completamente abertos. Além disso, os preços das ações bancárias, além de serem afetados pelos negócios de hipotecas, estão também intimamente relacionados com a política de taxas de juros e com o ambiente econômico global, necessitando de uma avaliação abrangente.

Duas grandes riscos de mercado que os investidores devem estar atentos:

Risco de reversibilidade de políticas e sobreaquecimento do mercado: Esta ação pode ser interpretada como um sinal de intervenção do governo no mercado; se os preços das casas voltarem a subir rapidamente, não se pode excluir a possibilidade de o banco central intensificar o controle de crédito, o que traria nova pressão ao mercado imobiliário e às ações relacionadas.

Efeito positivo a desvanecer e risco de volatilidade dos preços: As notícias políticas podem ter sido parcialmente absorvidas pelo mercado, é necessário estar atento à pressão de realização de lucros após o "otimismo excessivo" das ações relacionadas. Ao investir, deve-se prestar atenção aos fundamentos das ações individuais (como receita, margem bruta, relação de dívida), evitando seguir cegamente as altas.

Sugestões profissionais: A gestão de riscos e a conformidade regulamentar são fundamentais

As autoridades reguladoras financeiras reafirmaram que os bancos devem avaliar os empréstimos de acordo com os princípios de concessão de crédito e prevenir atividades ilícitas. O público deve estar atento ao solicitar um empréstimo para habitação:

Reservar uma flexibilidade adequada no tempo de entrega da casa, a fim de acomodar a disposição dos fundos pelo banco. Avaliar cuidadosamente a capacidade de reembolso pessoal, a taxa de endividamento e a situação de crédito, para prevenir o risco de incumprimento decorrente de flutuações económicas.

No geral, o ajuste da política de hipoteca nova do Qing'an é uma medida de curto prazo do governo em resposta à demanda do mercado. Embora possa aliviar a pressão sobre os compradores de primeira viagem, problemas estruturais como a demanda por troca de casa, a cadeia de financiamento dos construtores e o mecanismo de avaliação de imóveis ainda precisam de coordenação entre departamentos. No futuro, se a política se expandirá para incluir empréstimos para reurbanização e reconstrução de imóveis em situações de risco, assim como como equilibrar a demanda habitacional com a estabilidade financeira, serão desafios cruciais. Recomenda-se que as pessoas com planos de compra de imóveis avaliem racionalmente sua situação financeira e tomem decisões cautelosas para reduzir riscos potenciais.