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Pontos chave

• Vici Properties é o maior proprietário de imóveis de cassinos nos EUA, incluindo um portfólio substancial na Strip de Las Vegas.

• Impulsionado por uma sólida orientação de fundos ajustados de operações (AFFO) e a possibilidade de uma política monetária mais acomodatícia, o REIT está superando amplamente os índices imobiliários mais amplos este ano.

• Um dividendo em constante crescimento e os esforços para diversificar-se além das propriedades de jogo poderiam fazer da Vici um vencedor a longo prazo no setor imobiliário.

Os turistas que visitam Las Vegas para tentar a sorte nas mesas ou nas máquinas de jogo provavelmente ouvirão algum ditado popular sobre como os enormes resorts de casino que salpicam o Strip não foram construídos à custa dos vencedores.

Embora soe prosaico, é uma avaliação precisa de como se repartem as cartas financeiras na Cidade do Pecado e outros centros de jogo. No entanto, os investidores de renda intrépidos que visitam a Meca do jogo americano podem se perguntar quem é dono dos edifícios onde se fazem fortunas ( para as empresas de jogo ) e se perdem ( geralmente pelos apostadores ). Em muitos casos, a resposta é Vici Properties ( NYSE: VICI ).

Desmembrada da Caesars Entertainment em 2017, a Vici possui os ativos imobiliários de algumas das propriedades mais emblemáticas de Las Vegas, incluindo Caesars Palace, MGM Grand e The Venetian, entre muitas outras.

Na gíria da indústria, Vici é o que se conhece como um fundo de investimento imobiliário (REIT) "experiencial", o que significa que é proprietário de locais onde as pessoas vão para viver experiências, tipicamente alguma forma de entretenimento. A partir disso, os investidores novatos poderiam inferir que Vici é mais uma história de despesas discricionárias do que realmente é, mas a realidade é diferente, e isso é algo positivo.

Os investidores abandonam Las Vegas, mas a Vici mantém-se firme

As ações da MGM Resorts International subiram 6,87% até o dia 4 de setembro, enquanto seu rival Caesars caiu quase 23%. Estes são os dois inquilinos mais importantes da Vici. A Autoridade de Visitantes e Convenções de Las Vegas (LVCVA) enviou recentemente uma delegação ao Canadá na esperança de convencer nossos vizinhos do norte a retornar a Las Vegas.

No entanto, a Vici está superando o S&P 500 (SNPINDEX: ^GSPC). O que está a acontecer?

A resposta é simples: a Vici não precisa que o turismo em Las Vegas seja intenso para ganhar dinheiro. Os inquilinos têm que pagar o seu aluguel, independentemente de como o seu negócio está a funcionar. É assim que um REIT com 48% das suas propriedades em Las Vegas supera o mercado, mesmo quando o turismo lá está em atraso.

Para os céticos que se perguntam sobre a capacidade da Vici para superar testes econômicos mais difíceis do que uma queda no turismo de Las Vegas, essa pergunta foi respondida durante os dias mais sombrios da pandemia de coronavírus. Naquela época, o turismo na Cidade do Pecado não apenas diminuiu, mas foi inexistente. As luzes estavam apagadas nos cassinos lá e em todo o país, mas a Vici cobrou 100% de seus aluguéis em 2020.

De facto, a Vici emergiu da crise de saúde global mais forte, o que lhe permitiu anunciar a aquisição da MGM Growth Properties por 17,2 mil milhões de dólares em agosto de 2021. Esse acordo transformou a MGM no segundo inquilino mais importante do REIT em termos de renda anualizada em dinheiro e a Vici no maior proprietário de imóveis de cassinos em Las Vegas.

O venerável dividendo da Vici

Uma das principais razões pelas quais os investidores recorrem às ações imobiliárias é pelos dividendos. O setor é lar dos Reis do Dividendo, e a Vici está bem encaminhada para se juntar a esse ilustre território. No dia 4 de setembro, o REIT anunciou que irá aumentar seu dividendo trimestral para $0,45 por ação, elevando o pagamento anual de $1,68 para $1,80. Isso representa um crescimento de aproximadamente 80% desde 2018.

A direção reconhece a importância do dividendo. Na conferência telefónica sobre os resultados do primeiro trimestre da Vici, o CEO Edward Pitoniak destacou a "importância primordial" do pagamento como impulsionador do preço das ações do proprietário. Reiterou isso na chamada do segundo trimestre, apontando que "a contribuição dos dividendos para os rendimentos poderia aumentar de forma notável".

Claro, os investidores sábios em ações sabem que a capacidade de uma empresa de manter as obrigações de dividendos atuais e aumentar constantemente esses pagamentos a longo prazo são os fatores que realmente importam. A Vici forneceu uma visão sobre isso ao elevar sua orientação de fundos ajustados de operações (AFFO) para 2025 para $2.35-$2.37 por ação, a partir de sua perspectiva anterior de $2.33-$2.36.

Não descarte o AFFO como apenas mais um acrónimo de investimento. É crucial quando se trata de REITs. É nisso que os profissionais confiam para avaliar o capital recorrente que sai de um proprietário, incluindo a sustentabilidade do dividendo.

Vici é muito mais do que Las Vegas

Ao falar sobre a Vici, certamente é digno de menção que o REIT é o maior proprietário de imóveis do Strip de Las Vegas, e revisar seu portfólio de propriedades lá é talvez um exercício divertido para os jogadores e entusiastas das ações de cassinos. Mas não se engane: há mais na história da Vici do que Las Vegas.

No total, detém os bens imóveis de 54 estabelecimentos de jogo em 15 estados e uma província canadense, incluindo alguns mercados do interior como Indiana, Iowa e Luisiana. Há espaço para crescer em Las Vegas e além. Existem mais de 1.000 cassinos comerciais e tribais nos EUA, mas a Vici e seu rival Gaming & Leisure Properties juntos possuem apenas 122 desses estabelecimentos.

Vici tem outra pena no seu chapéu, possivelmente subestimada. Possui e investe numa série de propriedades fora do espaço dos casinos. É dono de 38 bolicheiros Lucky Strike. Há quase dois anos, prometeu $550 milhões para o famoso Chelsea Piers na cidade de Nova Iorque, e em junho, o REIT aumentou o seu compromisso de capital em One Beverly Hills - sim, naquele Beverly Hills - de $300 milhões para $450 milhões.

A Vici também estendeu financiamento ao Canyon Ranch e ao Great Wolf Lodge, entre outros, confirmando que, embora seja conhecido como um REIT de jogos, existem mais capítulos no seu livro.

Assim, para os investidores ( e apostadores ) que lamentam o velho adágio de que "a casa sempre ganha", não se preocupem. Considerem apostar no dono da casa com a Vici.