A subida da taxa de juros a longo prazo no Japão será um fator para a queda dos preços dos J-REIT? | Conceito de investimento em J-REIT | Manekuri, informações de investimento da Monex Securities e mídia útil sobre dinheiro

A recente tendência dos preços dos J-REIT é estável

Os preços J-REIT mais recentes (24 de abril ~ 21 de maio) mantiveram-se estáveis. O índice REIT da Bolsa de Valores de Tóquio atingiu uma mínima de 1.700 pontos em 28 de abril e atingiu uma máxima de 1.745 pontos em 13 de maio, negociando na faixa de 1.700 pontos em uma base de fechamento.

Isto deve-se ao facto de ser menos suscetível à subida das taxas de juro de longo prazo nos EUA, o que tem sido um fator na descida dos preços do J-REIT até 2024. O rendimento da nota do Tesouro dos EUA de 10 anos está em tendência de alta desde maio de 2025 e está acima de 4,5% desde 20 de maio. Após uma tendência de queda de meados de janeiro a março, o preço dos J-REITs voltou a subir, o que teria feito com que o preço dos J-REITs caísse no passado.

【Figura 1】Evolução da taxa de rendimento dos títulos do Tesouro dos EUA a 10 anos e do índice REIT da TSE (agosto a outubro de 2024) Fonte: Elaborado pela Ivy Research Co., com base em dados divulgados pela Bolsa de Valores de Tóquio e pelo Departamento do Tesouro dos EUA.

(O índice REIT da Tóquio tem como base o valor de 31 de março de 2003 (1.000).) Por exemplo, em agosto e setembro de 2024, o rendimento da nota do Tesouro dos EUA de 10 anos caiu devido aos cortes de juros do Federal Reserve, mas subiu em outubro à medida que a probabilidade de reeleição de Trump aumentou. Como mostrado na Figura 1, o índice TSE REIT caiu abaixo do nível de 1.700 pontos à medida que as taxas de juros de longo prazo dos EUA subiam.

Atualmente, o índice REIT da Tóquio mantém-se na faixa dos 1.700 pontos, enquanto o rendimento dos títulos do Tesouro dos EUA a 10 anos está em um nível elevado em comparação com outubro de 2024.

Aumento das taxas de juro de longo prazo no país, razões pelas quais consideramos que o impacto no mercado J-REIT é pequeno.

Um dos fatores que pode influenciar o preço dos J-REIT no futuro é o aumento das taxas de juros internas. O aumento das taxas de juros internas pode ser um fator de queda para o preço dos J-REIT como produtos de investimento de rendimento. Além disso, o aumento das taxas de juros sobre empréstimos pode resultar em um aumento dos juros pagos, o que também pode ser um fator que reduz os lucros.

No entanto, espera-se que o impacto no mercado J-REIT, que tem um alto rendimento de cerca de 5% em maio de 2025, seja pequeno. Primeiro, em relação ao impacto do aumento das taxas de juros domésticas nos rendimentos do J-REIT, o rendimento dos JGBs de 10 anos é de cerca de 1,6%, e a divergência (spread) com os rendimentos do J-REIT é de cerca de 3,4%.

O período mais recente em que os rendimentos dos títulos do governo ultrapassaram 1,5% remonta a 2006, mas, como mostra o Gráfico 2, o rendimento dos J-REITs foi em média de 3,75%.

【Figura 2】Evolução da taxa de rendimento dos títulos do governo japonês a 10 anos e a taxa de rendimento dos J-REITs (janeiro a dezembro de 2006) Fonte: Criado pela Ivy Research Co., Ltd. com base em dados de cada ativo e dados publicados pelo Ministério das Finanças. Na época, a proporção de escritórios nos ativos detidos pelos J-REIT era alta, cerca de 55% (em abril de 2025, era inferior a 37%). A influência do próspero mercado de escritórios na época também foi um fator que contribuiu para os baixos rendimentos dos J-REIT, mas considerando o spread atual, acredita-se que a possibilidade de queda dos preços dos J-REIT seja baixa.

Em seguida, há preocupações sobre uma queda nos lucros devido a um aumento nas despesas com juros, mas isso também teve pouco impacto na maioria das ações. Tal deve-se ao facto de o rácio de taxa fixa dos empréstimos contraídos ser de 90%, em média, para todas as existências, e só ser afetado no momento do refinanciamento. Além disso, uma vez que o preço unitário da renda aumentou para a maioria das aplicações, o impacto das taxas de juro mais elevadas no momento do refinanciamento pode ser compensado por um aumento do rendimento das rendas.

Portanto, se os preços dos J-REIT caírem devido ao aumento das taxas de juros domésticas, isso pode ser considerado uma preocupação excessiva, de modo que, sob uma perspectiva de investimento de médio a longo prazo, pode-se afirmar que a atratividade do investimento aumenta.