Интерпретация недвижимости на треке RWA: может ли он произвести революцию на рынке традиционного транзакционного лизинга?

Автор: Jeff@Foresight Ventures

Подведем итог:

1. Недвижимость в цепочке может разделить структуру активов и права и интересы недвижимости во второй раз.На первоначальной основе могут быть исключены права собственности, права на доход и права использования. Все три могут быть проданы отдельно. В частности, в масштабе времени ончейн-недвижимость также может быть разделена на несколько слоев.
2. Как решить проблему фрагментации сцен в процессе цепочек – суть развития проектов недвижимости на цепочках на данном этапе. Токен платформы, DID и потоковые платежные платформы в сети имеют возможность стать инструментом для решения проблемы черного ящика.
3. Структура соответствия на данном этапе имеет потенциальные риски, и отсутствуют прочные отношения между NFT в руках покупателя и компанией SPV.
4. Рекомендуется попытаться объединить необычные классы активов, такие как чрезвычайно дешевые неработающие активы и чрезвычайно дорогие дефицитные активы, и привязать NFT собственного капитала, фрагментируя права собственности для решения реальных транзакционных потребностей покупателей и продавцов.
5. Рекомендуется попытаться разделить круг пользователей и уточнить сценарии использования, например, чтобы хорошо обслуживать потребности в аренде цифровых кочевников, и использовать родные гены web3 этой группы для создания небольшой и красивой бизнес-модели.

В осаде трека RWA ядром инноваций является разделение и реорганизация структуры активов. Общая емкость рынка недвижимости достигнет 11 трлн долларов США в 2022 году. Заслуживает внимания то, как навести мосты на таком огромном рынке и сформировать новую рыночную экологию. В данной статье разбираются проекты недвижимости на цепочке на рынке, выдвигаются общие проблемы проектов недвижимости на цепочке и выдвигаются соответствующие предположения.

1. Ончейн-решения проблемы с арендой жилья в Южной Корее

Кризис с недвижимостью, вызванный системой полного арендного жилья в Южной Корее, полностью продемонстрировал нам многие проблемы в традиционной цепочке сделок с недвижимостью. Полная система аренды относится к системе, при которой арендатор может использовать дом без арендной платы в течение фиксированного периода времени (обычно 2 года) после уплаты единовременного депозита в размере 60-70% от общей стоимости дома арендодателю. Из-за отсутствия прозрачного механизма надзора залог, используемый арендатором для покрытия арендной платы, полностью инвестируется арендодателем в новую собственность, а затем продолжает использовать полную систему арендной платы для обналичивания в циклическом порядке. Рынок недвижимости очень хрупок при высоких коэффициентах заемных средств.Как только возникнут такие проблемы, как резкое падение цен на жилье и сбой в цепочке поставок кредитов, он станет ненадежным. В результате большое количество арендодателей предпочитают тихо сбежать, когда они не могут вернуть залог.Поскольку залог, уплаченный арендатором, может представлять собой только личный долг арендодателя, они могут получить только небольшую сумму компенсации от погашения долга с более низким приоритетом после аукциона дома.

Можно ли избежать кризиса недвижимости, вызванного полноценной арендой жилья, за счет проектов недвижимости в сети? Здесь перечислены основные рыночные проблемы и приведены соответствующие on-chain решения.

• Гарантийный депозит (депозит) и другие вопросы по умолчанию фонда.

Арендатор платит залог по цепочке, которая может эффективно отслеживать движение капитала и ситуацию с задолженностью арендодателя, а также своевременно предупреждать о «неплатежеспособности»; залог или депозит могут быть автоматически возвращены плательщику, указав дату разблокировки средств через смарт-контракт.

• Арендодателям и арендаторам не хватает взаимной платформы, особенно для арендаторов, которые не могут оценить риски, такие как статус жилищной ипотеки.

Если права собственности на дом объединены в цепочку и генерируются NFT, арендаторы могут четко отслеживать ипотечный статус NFT прав собственности, что может эффективно избежать арендодателей с «большой задолженностью». Уменьшите ненужные проблемы.

• После того, как арендодатель не выплатит долг, арендатор может только ждать компенсации с более низким приоритетом долга, потому что он не владеет правами собственности на дом.

Если право собственности NFT продолжает делиться на фрагментированные NFT в цепочке, то арендатор может получить соответствующую долю права собственности NFT при уплате залога и вернуть соответствующую NFT после получения залога; как только арендодатель нарушит договор и ему необходимо ликвидировать, он также может полагаться на соответствующее право собственности NFT, чтобы получить соответствующую долю компенсации.

• Рынок недвижимости имеет локальные ограничения.

В процессе аукциона по ликвидации неплатежеспособных домов географические ограничения на сделки с домами могут быть эффективно уменьшены за счет передачи прав собственности на цепочку и применения NFT, а круг пользователей, участвующих в транзакции, расширяется от локальных до всех пользователей в цепочке.

• Блокировать ограничения на сделки с недвижимостью.

Большая часть полностью сдаваемых в аренду домов сосредоточена в престижных районах Сеула, а их высокая цена за единицу отпугивает рядовых инвесторов. Фрагментируя право собственности NFT, покупатели могут приобрести только часть фрагментированного права собственности NFT, что значительно снижает лимит суммы инвестиций.

2. Целевые болевые точки и основные звенья проектов в сфере недвижимости в цепочке

Ссылаясь на приведенные выше примеры, мы объединили цепочку операций с недвижимостью, чтобы дополнить потенциальные болевые точки и проблемы рынка, и классифицировали ее сетевые решения и существующие сетевые проекты в сфере недвижимости и свели их к следующим трем основным ссылкам для обсуждения: ** ссылка на транзакцию, ссылка на лизинг и ссылка на ипотечный кредит. **

Рисунок: рыночные болевые точки и сетевые решения

В сделках с недвижимостью потребности покупателя часто имеют первостепенное значение. Существующие проекты в области недвижимости в сети в основном разделяют права собственности и права на использование, рекомбинируют содержание транзакций в сочетании с измерением времени и пытаются решить потенциальные проблемы на рынке с помощью таких решений, как оплата в сети, идентификация в сети, NFT прав собственности и ее фрагментация.

• Устранение ограничений местных транзакций, а фоновая корректировка домов в сети делает информацию о листинге более достоверной и надежной.

Нетрудно понять, что ончейн-платформа дает глобальным инвесторам бесплатное инвестиционное окно. Платформы, такие как Tangible, упаковывают право собственности в SPV (Special Purpose Vehicle), где находится дом, и чеканят все сертификаты прав собственности, информацию о доме и другой контент в собственность дома NFT. Глобальные трейдеры могут напрямую покупать NFT дома через его портал, что означает, что они владеют правами собственности на соответствующий дом. В этом процессе платформа Tangible сначала вносит 10% предоплаты продавцу, а затем открывает подписку для покупателей. Покупатели принимают решение о покупке после прочтения названия недвижимости и информации о ней.

• Чтобы предотвратить невозвратные депозиты и другие активы из-за нарушения контракта, а также оплату по цепочке для обеспечения сохранности средств.

Заплатив залог за покупку дома в цепочке, вы можете создать смарт-контракт и установить ограничение по времени, чтобы сторона, нарушившая обязательства, автоматически понесла убытки. Ончейн-платежи также могут повысить финансовую прозрачность и заблаговременно предупредить о рисках. В предыдущем описании после того, как Tangible переведет депозит продавцу, если подписка не будет завершена в оговоренный срок, депозит будет автоматически возвращен на платформу Tangible.

• Устранить ограничение суммы сделки с жильем и снизить порог покупки.

Пользователи могут настроить сумму инвестиций. Чтобы снизить порог входа для трансграничных покупок жилья, такие платформы, как RealT, дважды разделили права собственности на жилье: некоторые разделили права собственности на недвижимость, и мелкие инвесторы могут добровольно подписаться на квоту, некоторые разделили права собственности и доход от аренды жилья, и пользователи могут покупать доход от аренды только за следующие N лет. Кроме того, CityDAO раздробила права собственности на землю, зарегистрировав компанию DAO.Покупатели не только владеют правами собственности, но и имеют права управления.

• Устранить ограничения канала оплаты.

Регуляторные проблемы, с которыми сталкиваются транзакции в фиатной валюте, также мешают глобальным трейдерам, поэтому платформы Smart Reality и ManageGo имеют специально открытые каналы оплаты в виртуальной валюте, которые могут размещать средства для первоначального взноса; на основе согласия как покупателей, так и продавцов, они могут даже производить расчеты напрямую в виртуальной валюте. Блокировка закрытия и другие торговые платформы выступают в качестве посредников для контроля безопасности средств и получения соответствующих комиссий.

Вопросы в лизинговом сегменте связаны со сбором арендной платы и обеспечением жилья. В настоящее время арендные платформы на рынке не полностью связывают деятельность по аренде, и все без исключения три платформы Tangible, BinaryX и Reental приняли форму объединения аутсорсинговых компаний web2, чтобы гарантировать, что арендаторы будут вносить арендную плату вовремя. Но в аренде управляемых домов в сети есть больше возможностей для изучения.

• Двусторонний фон лизинга в сети регулирует способность арендатора платить арендную плату и уровень жилья арендодателя.

С помощью ончейн-лизинга арендодатель может наблюдать за динамикой арендатора в сети, судить об уровне его активов и платежеспособности и предлагать соответствующий план оплаты депозита. Арендаторы также могут судить о надежности источника дома, используя информацию о правах собственности в цепочке домов. В настоящее время StreetWire выполняет ряд функций в этом направлении.

• Депозит выплачивается по цепочке для обеспечения сохранности активов, а платформа потоковых платежей делает арендную плату обязательной.

Как уже упоминалось в случае с полной арендой жилья в Южной Корее, после выплаты залога по цепочке интересы арендаторов можно защитить за счет дробления прав собственности. Для традиционной модели помесячной аренды можно использовать онлайн-платежную платформу, чтобы заставить арендатора своевременно платить арендную плату с помощью смарт-контрактов, а залог может быть возвращен вовремя после истечения срока аренды. На платформе Sablier мы видели успешные кейсы регулярной оплаты аренды в сети.

• Фрагментированные права собственности NFT позволяет разделить и объединить доход от аренды дома.

Фрагментированные права собственности NFT может распределять собранную арендную плату между каждым арендодателем в соответствии с долей прав собственности посредством смарт-контрактов. В то же время можно также ввести внешние поправочные коэффициенты для динамической корректировки условий аренды в соответствии с рыночным спросом. Таким образом, права собственности NFT будут составными, и пользователи смогут свободно продавать «договор аренды» с ограничением по времени. Три упомянутые выше арендные платформы, такие как Tangible, разработали функцию разделения дохода от аренды.Помимо этой модели, такие платформы, как Vairt, также пытаются перенести модель краткосрочной аренды в сеть, чтобы справиться с периодом вакантности домов.

Ссылка на ипотечное кредитование недвижимости все еще находится в пустой стадии на рынке.Только RealT и РИСУНОК пытаются предоставить функции ипотечного кредитования фрагментированным правам собственности NFT. Однако из-за объективных факторов, таких как незрелость рыночного ценообразования и механизма ценовой подпитки, а также несбалансированные отношения предложения, он еще не получил широкого признания на рынке. Кроме того, кредитная платформа, используемая для снижения капитальных затрат на покупку дома, также находится на стадии пустого рынка, а функция BNPL временно отсутствует на рынке.

Рисунок: Демонтаж основных звеньев цепочек проектов в сфере недвижимости

3. Структура соответствия и безопасность активов

Как обеспечить соблюдение прав собственности на сеть – наиболее волнующий вопрос в исследовании автора. В настоящее время почти все проекты в сфере недвижимости в сети используют метод владения SPV оффшорными компаниями в обход рыночного надзора. Автор считает, что этот метод не является полностью безопасным и эффективным.

Рисунок: Схематическая диаграмма архитектуры SPV проектов недвижимости в сети

В качестве примера мы возьмем решение Tangible для обеспечения соответствия требованиям. Недвижимость в Великобритании, выставленная на продажу на платформе Tangible, принадлежит независимым британским SPV. Оффшорный субъект платформы Tangible непосредственно владеет каждой SPV-компанией. NFT фрагментированных прав собственности на дом выпускаются субъектами SPV и продаются покупателям. В какой-то степени безопасность сделки и законность дома защищены. Однако, строго говоря, NFT прав собственности на фрагментацию жилья не представляет непосредственно собственный капитал соответствующего SPV. Как только у материнской компании или SPV возникает долговой спор, поскольку NFT фрагментированных прав собственности на дом не может напрямую подтвердить права собственности на дом или даже напрямую соответствовать каким-либо акциям оффшорной компании, покупатель, скорее всего, ничего не получит. Все проблемы с безопасностью активов, которые изначально предполагалось решить с помощью цепочки, были поставлены на саму торговую платформу, что добавляло дополнительные замаскированные риски. Кроме того, если дом с фрагментированными имущественными правами NFT будет выпущен SPV, все вернется к регуляторному спору о том, следует ли определять токен как ценную бумагу.

Видно, что единственный способ обойти надзор и обеспечить сохранность активов — усилить надзор за SPV-компаниями. CityDAO дал нам хороший пример в этом направлении. Регистрируя компанию в форме DAO, интересы каждого держателя NFT гарантируются. С нетерпением жду производительности CityDAO после преодоления географических ограничений в будущем.

Так есть ли у компании SPV риск возникновения долговых споров? Да, особенно высок риск дефолта в сегменте аренды жилья.

1. Риск резервного фонда: по-прежнему беря в качестве примера Tangible, платформа вычитает в общей сложности 7% от общей стоимости недвижимости в качестве резервного фонда вакансий и резервного фонда обслуживания.Если резервный фонд ниже указанного выше коэффициента, 20% дохода от аренды будет удержано или арендная плата будет приостановлена для дополнения. Резервный фонд как оффчейн-актив не прозрачен в реальной работе. Поскольку компания SPV имеет право распоряжаться резервным фондом, весьма вероятно, что резервный фонд будет использован для выплаты залога последующим аукционным домам или даже будет использован для других целей. Как только имущество не может быть сдано в аренду в течение длительного времени, а средства за продажу другого имущества не возвращаются вовремя, SPV столкнется с риском невозврата долга.
2. Ипотечный риск: Поскольку все имущественные права на дом принадлежат компании SPV, и пользователи не могут контролировать его в режиме реального времени в реальной эксплуатации, компания SPV может заложить имущество дома и ссудить средства для других инвестиций, что также увеличивает риск невозврата долга.

** Какие проблемы не были решены? Что может быть решением? **

По мнению автора, проблема «черного ящика» в процессе цепочки — это самое основное, что необходимо решить, поскольку разделение сцены между сетью и сетью приводит к неопределенности внутрисетевых транзакций и лизинга. **Эта неопределенность приводит непосредственно к следующим вопросам:

1. Проблема нехватки качественных активов: Хорошие дома можно продавать в офлайне, а вот недвижимость в сети нужно корректировать, а потом выкладывать в сеть. Этот дополнительный шаг, вероятно, приведет к более низкой эффективности транзакций, чем офлайн-агентства недвижимости.Ресурсы недвижимости, которые пользователи могут видеть в сети, часто представляют собой недвижимость, которую нелегко продать в оффлайне, или они должны нести расходы выше рыночного уровня в целом. Как повысить эффективность выгрузки в сеть, и постоянно пополнять жилищный фонд в соответствии с потребностями клиентов — тоже проблема, требующая решения.
2. Фактический доход от инвестиций намного ниже ожидаемого: при расчете ожидаемого дохода от инвестиций платформа принимает в качестве ожидаемого дохода рост стоимости дома и доход от аренды. Однако в процессе фактической эксплуатации, поскольку арендой и управлением домами занимаются аутсорсинговые компании, такие проблемы, как частая аренда и нарушение договоров арендаторами, контролировать невозможно. В частности, нарушение договоров арендатором в Европе является очень сложной проблемой.Если арендатор отказывается платить арендную плату, арендодатель может добиться этого только в судебном порядке и другими способами.Этот процесс может занять до полугода. Это также означает, что доход от аренды за полгода равен нулю.
3. Ликвидность недвижимости заключена в цепочку: право собственности на недвижимость, купленную по цепочке, раздроблено, и при проведении вторичной продажи владелец может только ждать покупателей, готовых приобрести такое же количество раздробленных имущественных прав. Ликвидность относительно ограничена, и даже ликвидность может быть заключена только в цепочке. С другой стороны, рынок ипотечного кредитования недвижимости находится в стадии вакуума, и необходимо срочно восполнить этот пробел.

В дополнение к проблеме черного ящика, бизнес-форма платформы недвижимости в сети недостаточно нативна для web3, а токен платформы в основном не имеет полномочий, а весь бизнес-формат можно рассматривать только как неловкую платформу web2 в сети. **

1. Большинство токенов платформ недвижимости в сети не наделены функциями использования.Мы рассчитываем повысить прилипчивость пользователей к платформе и стимулировать потребность в участии неинвестиционных пользователей за счет увеличения функций использования токенов. Например, помимо пользователей, совершающих операции с недвижимостью, пользователи, просматривающие веб-страницы, также могут быть участниками и участниками платформы.
2. Лизинг слишком сильно зависит от аутсорсинговых компаний, что не позволяет пользователям формировать привязанность к платформе. Процесс лизинга пытается присоединиться к цепочке чистых транзакций в сети.Объединяя DID пользователя и кредитный счет, оценивается сумма залогового депозита, который пользователь должен внести в залог. В то же время, комбинируя дверные замки или выключатели питания, управляемые смарт-контрактами, можно предотвратить выход пользователей в назначенное время. В то же время обслуживание и другие процессы также могут использовать краудсорсинговые токены для повышения привязанности пользователей.
3. Платформа чрезмерно зависит от региональных ресурсов.90% существующих сетевых платформ недвижимости сосредоточены в США, а глобальный рейтинг по объему сделок с недвижимостью в 2022 году — США, Япония, Великобритания и Германия. Последние страны и регионы мало кого интересуют, и мало платформ, которые могут открыть глобальный рынок торговли или рынок лизинга. Автор считает, что рынок аренды — это нативный сценарий, очень подходящий для пользователей web3 и заслуживающий внимания, о чем будет сказано ниже.

4. Открытые идеи для проектов недвижимости в сети

Хотя проекты в сфере недвижимости в сети имеют многие из вышеупомянутых проблем, самая большая проблема заключается в том, что они практически не решают реальные потребности пользователей. Но мы по-прежнему сохраняем позитивное и оптимистичное представление об этом треке, потому что еще много сценариев подразделения и потребности потенциальных пользователей не были особенно удовлетворены. **

Качественные активы на рынке недвижимости часто не лишены ликвидности.Если категории недвижимости можно смягчить, а затем переклассифицировать, то можно получить несколько более сфокусированных категорий. Мы перечисляем две категории.

• Дефицитная недвижимость по сверхвысоким ценам.

Редкая недвижимость со сверхвысокими ценами часто отпугивает обычных людей, например, старые замки, старые бунгало, винодельни, фермы и т.д. Этот тип активов, как правило, имеет сверхвысокую цену за единицу и не используется для удовлетворения повседневных потребностей.Инвесторы среднего класса могут только останавливаться на просмотре, но хорошего инвестиционного окна нет. Такие активы также сталкиваются с чрезвычайно длительным циклом транзакций в процессе транзакций, что приводит к неудовлетворительной ликвидности. Ончейн-платформа — хорошее решение, которое может аннулировать права собственности и права использования таких активов. Возьмем, к примеру, винодельню. Если производство красного вина может быть разделено во время сделки с винодельней, права собственности винодельни представляют собой фиксированный объем выпуска красного вина каждый год. После приобретения права собственности NFT покупатель может каждый год самостоятельно продавать продукцию красного вина, что формирует инновационный торговый рынок. Благодаря ончейн-контрактам права собственности и права использования распределяются по оси времени, и пользователи могут свободно комбинировать и торговать, формируя нестандартизированный рынок инноваций. Это не только снижает порог для инвесторов, но и быстро повышает ликвидность таких активов.

Изображение: видение NFT прав собственности винодельни, прав и интересов

• Проблемные активы, которые чрезвычайно дешевы.

Такие активы часто приобретаются и реорганизуются специализированными компаниями по приобретению. Например, недостроенные здания, ветхие старые дома, требующие ремонта и т. д. Такие активы часто рассчитывают на коммерческое использование после реконструкции, но точно так же нет никакого способа открыть безопасное окно для обычных инвесторов. Ончейн-платформа может решить эту проблему, разделив права собственности NFT и акции NFT, она может снизить порог для инвесторов и обеспечить разумный путь выхода. Например, если дом, подлежащий ремонту, может быть спланирован как гостиница для проживания в семье, то инвесторы могут воспользоваться NFT прав на размещение, которые затем могут быть проданы на рынке сбыта или использованы сами по себе. При этом весь процесс сбора средств сосредоточен на цепочке, чтобы все инвесторы могли вместе следить за движением средств и сокращать неправомерные расходы проекта.

Нынешние онлайн-платформы недвижимости, как правило, не подразделяют пользователей, и сценарии относительно грубы.Подразделение целевых пользователей может сделать трек аренды более точным, а тональность платформы соответствует потребностям пользователей и увеличивает частоту использования. Приводим два возможных сценария:

• Цифровые кочевники — самая большая группа в сообществе web3.В настоящее время в мире насчитывается более 35 миллионов цифровых кочевников, и их число продолжает расти. Цифровые кочевники живут по всему миру и часто имеют высокий спрос на арендное жилье, однако в силу объективных факторов они не могут заключать долгосрочные договоры аренды, а краткосрочная аренда имеет очень высокую рыночную премию. Автор считает, что запуск ончейн-лизинговой платформы для цифровых кочевников очень эффективен. Они хорошо понимают экологию в цепочке, и большинство людей могут отслеживать источник активов по поведению в цепочке, что также удобно для арендодателей, чтобы отслеживать источник. Сетевая лизинговая платформа может заблокировать депозит через смарт-контракт в сети, а пользователи также могут оценить дом арендодателя.Пометив DID арендатора и арендодателя, можно использовать репутацию в сети для эффективного ограничения обеих сторон.

Рисунок: Схематическая диаграмма глобального распределения цифровых кочевников

• Это также новое направление для запуска общественных проектов в сфере недвижимости и использования механизма 2Earn платформы WEB3 для создания автономных сообществ, таких как Anaya и CityDAO, через «Человеческую шахту». Члены сообщества контролируют юридические лица через права собственности NFT, освобождают права и преимущества через токен платформы и имеют разумные права автономии. И все имущественные права и интересы также могут быть проданы через цепную платформу для вторичных продаж или даже ипотечных кредитов, образуя новый формат недвижимости на базе сообщества.

сохраняйте оптимизм

Хотя в данный момент еще рано обсуждать проекты недвижимости в сети, многие проблемы трудно решить в короткие сроки. Но перед лицом такой огромной емкости рынка и реального рыночного спроса я все еще готов сохранять оптимизм. Я считаю, что проекты недвижимости в сети могут иметь инновационную рыночную экологию.