صفقة بيع وشراء المنازل المستعملة المتتالية تدخل في مأزق نقل الملكية، حكم المحكمة: يجب دفع الرصيد النهائي للانتقال التدريجي

شراء منزل والانتقال إليه كان في الأصل مناسبة سعيدة، ومع ذلك، واجه السيد 马 من مدينة 长春 مشكلة مزعجة أثناء عملية شراء المنزل. السبب هو أن العقار تم تداوله مرتين، ودفعت كامل المبلغ لكن لم يتم نقل الملكية لسبب تأخير التسجيل، حيث رفض المالك الأول إجراء المعاملة بسبب عدم دفع المبلغ النهائي من قبل المالك الثاني، بينما ادعى المالك الثاني أن تأخير النقل يرجع إلى عدم إتمام تسجيل حقوق الملكية. مؤخرًا، نظرت محكمة 长春市绿园区 في نزاع عقد بيع وشراء العقار هذا، وأكدت أن عقدي البيع كلاهما قانونيان وفعالان، وأمرت بتنفيذ التزامات النقل على مراحل وفقًا لسلسلة المعاملات.

وذكر القاضي أن قبل عدة سنوات، وقع السيد 姜 مع السيد 孙 على عقد بيع عقار مستعمل، واتفقا على أن يشتري السيد 孙 العقار في مقاطعة 农安 بمبلغ 32 ألف يوان، ويتم دفع المبلغ على ثلاث دفعات، وإذا لم يتم الدفع وفقًا للاتفاق، فلن يتم استرداد المبالغ المدفوعة ولن يتم تسجيل النقل. بعد توقيع العقد، سلم السيد 姜 العقار، لكن السيد 孙 استمر في تأخير دفع 10 آلاف يوان، ولم يتم تسجيل نقل الملكية بينهما. بعد عامين، باع السيد 孙 العقار إلى السيد 马 بمبلغ 50 ألف يوان، على الرغم من عدم حصوله على حقوق الملكية، ودفع المبلغ دفعة واحدة وسكن العقار فعليًا، لكن العقار لا يزال مسجلاً باسم السيد 姜، مما حال دون إتمام النقل. بعد محاولات تفاوض فاشلة، رفع السيد 马 دعوى على السيد 姜 و السيد 孙 أمام محكمة 长春市绿园区، طالبًا إثبات ملكيته للعقار ومساعدتهما في إتمام إجراءات النقل.

خلال الجلسة، اختلف الأطراف حول التزامات النقل وتنفيذ العقد. ادعى المدعي السيد 马 أنه دفع كامل ثمن العقار ويمتلكه فعليًا، وأن السيد 姜 و السيد 孙، كطرفي البيع والشراء، يجب أن يساعدوا معًا في إتمام النقل. أما المدعى عليه السيد 姜 فادعى أنه لا علاقة مباشرة عقدية مع السيد 马، وليس لديه التزام بمساعدة النقل؛ وأن السيد 孙 لم يدفع الـ10 آلاف يوان، ولم يحصل على حق التصرف في العقار، وأن تصرفه في البيع هو تصرف بدون إذن، وأن السيد 马 يمكنه فقط المطالبة بدينه من السيد 孙، وليس له الحق في المطالبة مباشرة بملكية العقار. ومن الجدير بالذكر أن السيد 姜 سبق أن رفع دعوى على السيد 孙 بشأن مبلغ الدفعة النهائية، وحكمت المحكمة بدفع السيد 孙 10 آلاف يوان بالإضافة إلى الفوائد وأتعاب الدعوى، لكن بعد التنفيذ القسري، لم يتم التنفيذ. أما السيد 孙، فقال إن عدم إتمام النقل يرجع إلى عدم إتمام تسجيل العقار عند الشراء، وأن العقار قد تم تسليمه ويجب أن يُنقل مباشرة إلى اسم السيد 马.

رأت المحكمة أن عقدي البيع المبرمين بين السيد 姜 و السيد 孙، وبين السيد 孙 و السيد 马، يعبر كل منهما عن إرادة حقيقية للأطراف، ولا يخالفان القوانين، وأنهما عقدان صحيحان وفعالان. وبما أن العلاقة بين الأطراف هي علاقة بيع متسلسة، ووفقًا لقوانين الضرائب العقارية في بلادنا، فإن عمليات البيع الثانية تتطلب دفع ضرائب مثل ضريبة المبيعات وضرائب الدخل الشخصي، وإذا سمح للسيد 马 بالمطالبة مباشرة من المالك الأصلي السيد 姜، فقد يؤدي ذلك إلى التهرب الضريبي ويعيق ممارسة السلطة الضريبية للدولة. لذلك، يجب تنفيذ التزامات النقل تدريجيًا وفقًا لسلسلة المعاملات، وعدم تجاوز الوسطاء مباشرة. ولم يتفق عقدا السيد 姜 و السيد 孙 على ترتيب الدفع والنقل، ويجب أن يلتزم الطرفان بتنفيذ التزاماتهما في الوقت نفسه. قبل أن يسدد السيد 孙 مبلغ الـ10 آلاف يوان والأتعاب ذات الصلة، يحق للسيد 姜 رفض المساعدة في إتمام النقل، ويعتبر هذا الحق قانونيًا. لا تزال العقار مسجلة باسم السيد 姜، ويقتصر حق السيد 马 على المطالبة بدينه بموجب العقد، وليس له الحق في المطالبة مباشرة بالملكية، لذلك لا تدعم المحكمة طلب السيد 马 بإثبات ملكيته للعقار.

وفي النهاية، حكمت المحكمة بصحة عقد البيع المبرم بين السيد 孙 و السيد 马؛ وأن السيد 姜، بعد أن يلتزم السيد 孙 بتنفيذ الحكم المدني النهائي، يجب أن يساعده على نقل ملكية العقار إلى اسمه؛ وأن السيد 孙، بعد حصوله على حقوق الملكية، يجب أن يساعد السيد 马 في إتمام إجراءات النقل.

وفي الختام، ينبه القاضي إلى أن عمليات البيع المتسلسة للعقارات، التي تقتصر على التسليم دون التسجيل، قد تؤدي إلى نزاعات على الملكية. ويجب على المشترين التحقق من حالة حقوق الملكية وسجلات المعاملات السابقة قبل توقيع العقود، وتحديد ترتيب ومدة الدفع والنقل، وتحمل مسؤولية عدم الوضوح في الاتفاقات لتجنب النزاعات. بعد إتمام المعاملة، يجب تسجيل حقوق الملكية العقارية في الوقت المناسب لضمان سريان التغيير في الملكية، والامتثال للضرائب القانونية، لتجنب تأخير عملية النقل بسبب قضايا الضرائب.

صحيفة 长春晚报 الإعلامية، مراسل侯丹

المحرر: 李壮

المراجعة الأولية: 梁爽

المراجعة النهائية: 曹光宇

المراجعة النهائية: 臧立

【المصدر: 长春晚报】