نظرة على التقرير السنوي丨رحيل المخضرمين، وصافي الربح العائد للمساهمين لم يتجاوز 100 مليون، كيف يمكن لـ"تشنغ‌تشينغ الصين" أن تكسر دائرة الأزمة؟

在行业经历深度调整的背景下，即便是央企化后的绿城中国（以下简称“绿城”），也未能独善其身。

3月的最后一天，绿城发布2025年全年业绩：收入为154.97B元，较2024年的158.55B元下降2.3%；公司股东应占净利润仅71M元，较2024年的1.6B元下降95.6%，创下新低。

对于股东应占净利润断崖式下坠，绿城在公告中将原因归结为行业调整、去化长周期库存、毛利率下滑、合营联营亏损以及资产减值计提。但拆解财务报表便能发现，利润的结构性失衡已浮出水面。

股东应占净利润跌至“亿元以下”
数据来源：企业公告、东方财富网。新京报贝壳财经记者 段文平 制图

年报显示，2025年，绿城实现收入154.97B元，较2024年的158.55B元下降2.3%；公司股东应占利润71M元，较2024年的1.6B元下降95.6%。

对于股东应占净利润暴跌的原因，绿城在公告中表示，主要是由于房地产市场仍处于调整期，且公司为促进长远发展，继续积极推动长库存去化，导致2025年度收入结转的毛利率以及分占合营企业及联营公司业绩下降。同时，公司在2025年度计提相关资产减值及公平值变动损失净额4.92B元（2024年为4.92B元），进而影响股东应占利润。

穿透利润表，绿城收入仅微降2.26%，但毛利下滑8.7%至18.47B元，这是利润承压的源头。2025年，绿城实现毛利率11.9%，较2024年的12.8%下降0.9个百分点。其中，物业销售毛利率为11.2%，较2024年的11.7%下降0.5个百分点。

在资产减值方面，非金融资产减值约2.9B元，预期信用减值约2B元，两项减值连续维持在高位，持续刚性吞噬利润。

更为关键的是，联营、合营企业业绩亏损大幅扩大，进一步拖累利润。2025年，绿城分占合营企业业绩亏损598M元，分占联营公司业绩为亏损536M元，合计亏损1.13B元，较2024年的亏损633M元，增加亏损501M元。

对此，绿城方面表示，主要是由于近几年新拓项目权益比例上升、新增合营企业及联营公司项目减少，导致销售收入下降；同时受行业下行影响，毛利率也有所下滑。

至此，2025年，绿城实现年内利润2.29B元，同比下滑44.9%；其中，公司股东应占利润仅70.99M元，同比下降95.6%；非控股股东权益为2.22B元，占比高达96.9%。

这意味着公司全年创造的利润几乎全部被非控股股东（合作项目的小股东）拿走，母公司股东仅分到零头。这是股东应占净利润断崖式下跌的最直接原因。

在业绩会上，绿城管理层表示，预计2026年利润仍将面临一定压力。

管理层还透露，2026年拿地规模初步定在100B元左右，具体实现情况将根据市场动态作适当调整。

2025年，绿城新增项目50个，可售面积约3.18M平方米，集团承担成本约51.1B元，预计新增货值达135.5B元，位列行业第四。新拓项目平均权益比约69%，持续保持较高水平。

绿城老将郭佳峰退休，中交系进一步掌控绿城

在业绩发布前夕，绿城官宣一则重要的高管人事调整：其效力近30年的老将郭佳峰退休。

公告显示，郭佳峰辞任执行董事、ESG委员会成员、行政总裁以及集团其他所有职务；周安桥辞任非执行董事；朱玉辰辞任独立非执行董事、审核委员会及薪酬委员会成员、提名委员会主席。

耿忠强获委任为代理行政总裁，主持日常经营。耿忠强为典型中交系出身：2019年7月任绿城执行董事、执行总裁。绿城管理层表示，待完成行政总裁人选聘任程序后，将第一时间通报。

郭佳峰1999年5月加入绿城，是“老绿城人”的最后旗帜之一。随着他退休，第一大股东中交集团对绿城的管控力再次实现实质性增强。

这并非突然变化，而是持续两年的权力交接持续落地。2025年3月，张亚东辞任董事会主席，中交系刘成云接任；随后耿忠强出任绿城管理层非执行董事、董事会联席主席；2025年7月，原执行总裁李森退出，中交系赵晖出任党委书记、执行总裁。

目前绿城董事会10人中，执行董事、非执行董事共6人，其中中交系3人、九龙仓2人、绿城系仅1人。

从董事长、行政总裁、执行总裁到核心董事，中交系逐渐完成对绿城治理层面的全面主导。

伴随着老将离场、中交全面管控，绿城未来能否凭借央企背景稳住利润、修复股东应占净利润、重回稳健增长轨道，将是2026年乃至2027年的最大看点。

新京报贝壳财经记者 段文平

编辑 杨娟娟

校对 穆祥桐

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