В прошлом году продажи недвижимости на сумму 233,6 миллиарда юаней, China Resources Land делает ставку на стратегию фокусирования на отдельных объектах, руководство считает, что «самый трудный период уже прошёл»

Спросите у ИИ · Почему руководство считает, что самый тяжелый период для рынка недвижимости уже позади？

Источник статьи: Times Finance Автор: 梁争誉

После того как «дивиденд» от масштабного роста пошел на спад, именно качество проектов и способность к их реализации становятся ключевыми переменными, определяющими финансовые результаты девелоперских компаний.

Источник изображения: 图虫创意

30 марта China Resources Land (01109.HK) опубликовала результаты за 2025 финансовый год.

За отчетный период компания достигла выручки 8B юаней, что на 0,9% больше в годовом сопоставлении; прибыль, относящаяся к акционерам, составила 254,2 млрд юаней, снизившись на 0,5% год к году. Продажи также испытали влияние внешней среды и продемонстрировали снижение: по итогам года сумма подписанных контрактов на недвижимость составила 25.42B юаней, что на 10,5% меньше. На фоне общего нисходящего цикла в отрасли такой результат не является неожиданным: старая модель роста, опиравшаяся на расширение масштаба, уже не работает.

Давление также одновременно передалось на показатели прибыльности.

В 2025 году China Resources Land достигла валовой прибыли 59.74B юаней, что на 1,0% меньше; комплексная валовая маржа составила 21,2%, снизившись на 0,4 процентного пункта год к году. В то же время валовая маржа по девелоперско-торговому (продажному) бизнесу составила 15,5%, снизившись на 1,3 процентного пункта.

Финансовый директор China Resources Land Чжао Вэй признал, что общая валовая маржа и уровень валовой маржи по девелоперской деятельности в последние годы снижались, главным образом из-за резких изменений рыночной среды девелоперского бизнеса. Однако стабильные доходы от арендного бизнеса по коммерческой недвижимости, по его словам, в определенной степени компенсируют колебания прибыли и обеспечивают поддержку общей прибыли.

В 2025 году бизнес по аренде коммерческой недвижимости у China Resources Land принес выручку 254,4 млрд юаней, увеличившись на 9,2%, а чистая прибыль составила 98,7 млрд юаней, прибавив 15,2%.

Что касается динамики отрасли, руководство настроено более рационально.

«Мы считаем, что самый тяжелый период для отрасли уже позади, мы официально вошли в цикл формирования дна и последующего восстановления, а также глубокой дифференциации». Генеральный директор по операционной деятельности и заместитель генерального директора Chen Wei из China Resources Land отметил, что ключевые города и качественные сегменты будут стабилизироваться в первую очередь, а остальные города будут постепенно переваривать склад (излишки) и обеспечивать медленное восстановление.

На этом фоне Чжао Вэй ожидает, что у компании по-прежнему есть потенциал для восстановления общей валовой маржи: «в текущей базе поднять на 2–3 процентных пункта все еще возможно, и при этом это не будет полностью зависеть от увеличения доли бизнеса по аренде коммерческой недвижимости».

Несмотря на коррекцию в отрасли, China Resources Land не выбрала простой сценарий сокращения, а, наоборот, активно скорректировала траекторию развития: еще сильнее сосредоточилась на девелоперском бизнесе как основном «опорном столпе» и четко заявила о переходе в эпоху «одного проекта».

Эта стратегия уже была подтверждена в ключевых проектах.

22 марта Shenzhen Bay Zhen Xi II открыла продажи; за 4 месяца с момента выхода на рынок накопленная сумма продаж превысила 239 млрд юаней. 27 марта Shanghai Zhen Qi Bin Jiang открыла продажи в четвертой партии; это стало первым проектом в Шанхае, который сработал на лимит ограничений по отчуждению (限售) в этом году. За 4 месяца с момента выхода на рынок было заключено около 500 сделок, а накопленная сумма продаж составила 9.87B юаней. 5 декабря 2025 года в Beijing Run Yuan впервые открылись продажи с привлечением денежных средств в размере 35 млрд юаней; за 3 месяца сумма продаж превысила 50 млрд юаней, а два месяца подряд проект занимал первое место по продажам на местном рынке.

В рамках «эпохи одного проекта» China Resources Land синхронно ужесточала и оптимизировала контроль и на этапе инвестиций, и на этапе девелопмента.

В земельной стратегии компания придерживается принципов «жить по средствам» (量入为出) и точных инвестиций; опираясь на возможности разработки под единое планирование по районам, она повышает качество получения ресурсов. В 2025 году компания с долей прав 10.8B юаней приобрела 33 земельных участка; по состоянию на конец периода общий земельный банк достиг 46,73 млн кв. м.

На этапе девелопмента компания, в свою очередь, еще больше усилила управление структурой и темпами.

Генеральный директор China Resources Land Xu Rong заявил, что бизнес по девелопменту и продаже продолжит продвигать «корректировку структуры, корректировку темпов и корректировку планировки/размещения», сосредоточившись на основных сегментах жилья; будет отбирать проекты с подходящими объемами, которые хорошо подходят рынку (具备有效 спроса у клиентов) и имеют дифференцированные конкурентные преимущества, чтобы адаптироваться к конкурентным требованиям «эпохи одного проекта» и обеспечить быструю конверсию ресурсов.

Однако руководство также сохраняет осторожную оценку краткосрочного рынка.

Председатель совета директоров Li Xin сказал, что в 2026–2027 годах девелоперский бизнес все еще будет испытывать определенное давление; рынок будет в основном в режиме восстановления, и предприятиям тем более нужно сфокусироваться на качестве реализации (去化质量) и операционной эффективности.

Исходя из этого, Li Xin выдвинул более реалистичные средне- и долгосрочные цели для девелоперского бизнеса: к концу «плана пятнадцатой-пятой пятилетки» (十五五) сохранить масштабы выручки бизнеса девелопмента и продаж в диапазоне 2000–3.5B юаней, что составит около 70–75% от общей выручки; вклад в прибыль будет близок к 40%, и компания продолжит удерживать позиции лидера в отрасли.