سوق العقارات في شنغهاي يحقق أداءً قويًا في "شهر الذهب"؛ ارتفاع في حجم وقيمة العقارات المستعملة، وتسريع انتعاش العقارات الجديدة

“هو تشي تيياو” تم تطبيقه، وفي مارس تشهد سوق العقارات في شانغهاي حالة “ربيع دافئ صغير” مكتملة السمات بدرجة كبيرة: تحسن ملحوظ في تدفق الزوار وصفقات العديد من مشاريع العقارات الجديدة، بينما كانت أداء سوق العقارات المستعملة لافتًا بشكل خاص. فقد سجل حجم التداول 31215 وحدة، وهو أعلى مستوى منذ نحو 5 سنوات، وثاني أعلى رقم في نفس الفترة خلال نحو 10 سنوات؛ كما أنها أنهت اتجاه الهبوط المستمر منذ 33 شهرًا.

صرّح أحد المسؤولين في شركة بولي للتطوير العقاري لمراسل “تشاينا شينوا تايمز” قائلاً: “من جانب شركة بولي للتطوير في شانغهاي، ارتفع عدد الزيارات الجديدة في مارس بنسبة 74% مقارنةً بشهري يناير وفبراير، وزادت المبيعات بنسبة 30% مقارنةً بما قبل صدور السياسة الجديدة. ووصل متوسط الزيارات إلى متوسط المبيعات إلى 1.7 مرة مقارنةً بمنتجي المنافسين في جميع أنحاء المدينة، متجاوزًا اتجاه السوق العام، وكانت وتيرة التعافي الكلي واضحة.”

حلل مدير قسم أبحاث المؤشر في معهد “تشاينز شايندكس” تشاو جينغجينغ قائلاً: “من منظور المدن الأساسية على مستوى الدولة، فإن قوة التعافي والمرونة التي تظهرها شانغهاي تجعلها أكثر المدن نشاطًا في سيناريو ‘ربيع دافئ صغير’ هذا العام.”

انفجار في مبيعات سوق العقارات الجديدة

في 25 فبراير، أصدرت شانغهاي سياسة جديدة بعنوان “هو تشي تيياو” (سبع بنود). وتقوم السياسة بتحسين وتعديل سياسة العقارات من خلال سبعة أبعاد، منها عتبات الشراء المقيد، وقروض صندوق الإسكان العام، وفرض ضريبة على العقارات.

منذ مارس، وبالاستفادة من مكاسب السياسة الجديدة، سارعت شركات التطوير العقاري إلى اقتناص نافذة السوق لدفع المبيعات، وارتفع كل من عدد الزيارات وحجم الصفقات في عدة مشاريع عقارات جديدة في شانغهاي بشكل متزامن.

كشف مسؤولون من شركة “آي رين” في شانغهاي لمراسل الصحيفة أن مبيعات مشروع “شوي تشي بنجيانغ” التابع للشركة حققت مبيعات حارة بلغت 112 وحدة في مارس، وبمساحة مبيعات بلغت 30 ألف متر مربع، وبمبلغ مبيعات تجاوز 4 مليارات يوان. وخلال 4 أشهر فقط، وصل إجمالي مبلغ الصفقات التراكمي إلى 108 مليارات يوان. وأظهر منتج حار آخر “شي داي يون جينغ” (منتج الطرح الإضافي للدورة الثالثة من “شي داي تشنغ”) أداءً لافتًا أيضًا: تم بيع 180 وحدة بنجاح في مارس، وبلغ مبلغ المبيعات 1.1 مليار يوان، لتستقر في المركز الأول في قائمة عدد الوحدات المباعة في سوق العقارات الجديدة في شانغهاي خلال مارس. ووفقًا لعرض من شركة “آي رين” في شانغهاي، ومن منظور إجمالي السوق، فإن مبيعات المنطقة الكبرى لـ“شي داي تشنغ” تراكمت إلى أكثر من 2000 وحدة.

ليس أداء “آي رين” حالة منفردة. ففي مشروع “جيان فا هاي تشين” الواقع في مدينة “يانغبو/شين جيانغ وان تشنغ”، تجاوز عدد الزيارات في مارس 1500 مجموعة، وبلغ عدد الوحدات المتعاقد عليها أكثر من 60 وحدة، لتحتل المرتبة الأولى في قائمة صفقات مارس وكذلك في الربع الأول على مستوى منطقة يانغبو. وأشار نائب المدير العام لشركة جيان فا للعقار في قسم شانغهاي للأعمال “تشيان فنغ” إلى أن متوسط عدد العملاء المستقبَلين فعليًا في مكتب المبيعات خلال عطلة نهاية الأسبوع تجاوز 150 مجموعة، أي تضاعف مرة واحدة مقارنةً بما قبل صدور السياسة. كما أن مشروع “ريهو” الواقع في “جين شان/شين تشنغ” التابع للشركة، شهد ارتفاعًا في عدد الزيارات الشهرية لمنتجات المنازل المتلاصقة بنسبة 12%.

صرّح مدير التسويق لشركة “تشونغ هاي للعقار” في شانغهاي لو ي هوا قائلاً: “بعد تطبيق ‘هو تشي تيياو’، شهدت المشاريع التابعة للشركة زيادة حادة في عدد الزيارات، وظهرت أيضًا اختراقات في حجم الصفقات. ومن ضمن ذلك، في ‘آن لان/شينغهاي’ خلال أول عطلة نهاية أسبوع بعد السياسة الجديدة، حقق نموًا 10 أضعاف في عدد الزيارات خلال أسبوع واحد، وسجل مبيعات ساخنة بنحو 6.3 مليارات يوان. وفي “تشونغ هاي·هوآن يو جيو تشانغ” في تشين يو/زhen ru (Zhenru)، حيث تم طرح دفعة ثانية من الطرح الإضافي بعد السياسة الجديدة، فقد سجلت الزيارات في مارس رقمًا قياسيًا تاريخيًا مرة أخرى، ومن المتوقع أن تتجاوز 1300 مجموعة. وفي “تشونغ هاي·يون دي جيو تشانغ” في يانغبو، زادت الزيارات شهرًا-على-شهر بنسبة 500% بعد السياسة الجديدة مقارنةً بشهر فبراير، في حين زادت الصفقات شهرًا-على-شهر بنسبة 254%.”

“كان عدد الزوار وحجم الصفقات قد حققا بالفعل نموًا مزدوجًا مقارنةً بما قبل السياسة الجديدة. حاليًا (في السوق) عادت حيوية النشاط إلى مستوى مرتفع قريب من أعلى مستوياتها خلال السنة منذ مارس 2025.” كما أوضح مسؤولون من بولي للتطوير العقاري للصحيفة. وأضافوا أنه في مارس من هذا العام، أظهرت عدة مشاريع في شانغهاي أداءً لافتًا. فعلى سبيل المثال، زاد عدد الزيارات لمشروع “بولي/شي بوي تيان يو” بحوالي 25% مقارنةً بما قبل السياسة الجديدة، وبلغ متوسط الزيارات الأسبوعية نحو 110 مجموعات، بينما ارتفع إجمالي قيمة الصفقات للقطع السكنية، كما ارتفع معدل سرعة طرح المنتجات بمستوى 50 مليون يوان، بنسبة 50%، وارتفع إجمالي قيمة الصفقات بنسبة 12.5%؛ وزادت الزيارات اليومية لمشروع “بولي جين يوان” في يانغبو وشين جيانغ وان تشنغ بنسبة 30% مقارنةً بما قبل السياسة الجديدة، بمتوسط زيارات أسبوعي يناهز 460+ مجموعة، وغيرها.

هذه العروض المبهرة للشركات المذكورة هي صورة مصغرة حية لانفجار مبيعات العقارات الجديدة في شانغهاي خلال مارس. وبشكل عام، تُظهر بيانات “تشاينا يوان” التابعة لمركز شيانغ هاي (Zhongyuan Real Estate) أن مساحة المبيعات للعقارات الجديدة التجارية السكنية في شانغهاي في مارس بلغت 563 ألف متر مربع، بزيادة شهرية قدرها 251.6%، مع قوة انتعاش واضحة. وبالأخص في المناطق التي تتركز فيها احتياجات “الشراء الضروري” و“التحسين الأولي” مثل باوشان وجياتينغ، بلغت مساحة المبيعات فيها جميعًا أكثر من 50 ألف متر مربع، لتصبح القوة الأساسية الداعمة لانفجار مبيعات العقارات الجديدة.

ومن الجدير بالاهتمام أنه، مع استمرار تعافي السوق، بدأت تظهر أيضًا إشارات تضييق عروض تفضيلية في سوق العقارات الجديدة. وبحسب تقارير منشورة علنًا، أعلنت “بولي دو هوي” و“شوي شو” (مشروع هي شي) عن تعديل شامل لأسعار إتمام صفقات الفلل/المنازل منخفضة الارتفاع المعروضة للبيع بدءًا من 9 مارس بنسبة 0.5% على كامل الخط، ثم مزيدًا من التشديد على خصومات شراء العقار بدءًا من 23 مارس. كما تخطط عدة مشاريع مثل “جين هاي يون شو”، و“هوافا/هاي شانغ دو هوي”، و“ي جينغ تشين دي” إلى تقليص خصومات شراء العقار تدريجيًا في أبريل.

ومع ذلك، يتعامل العاملون في القطاع بعقلانية مع تعديلات أسعار بعض المشاريع العقارية الحالية. قال محلل في شركة “تشاينا يوان” في شانغهاي لو وين شي: “يظهر أن بعض المطورين العقاريين يلجؤون لرفع الأسعار، وغالبًا ما تكون هذه مجرد إجراءات تسويقية، تهدف أساسًا إلى خلق ضغط نفسي على المشترين، ودفعهم إلى دخول السوق بسرعة.”

صعود مبيعات العقارات المستعملة لأعلى مستوى خلال نحو 5 سنوات

وبمقارنة اتجاه تعافي سوق العقارات الجديدة، فإن أداء سوق العقارات المستعملة في شانغهاي كان أكثر بروزًا، مع وضوح اتجاه ارتفاع “الكمية والسعر” معًا. منذ إصدار السياسة الجديدة، حدثت تغييرات إيجابية في جانبي العرض والطلب في سوق العقارات المستعملة: عزز المشترون رغبتهم في الدخول للسوق بشكل واضح، وأصبحت نية البائعين من حيث العروض أكثر نشاطًا، وتزايدت سرعة تصريف المخزون من الوحدات المتاحة، مما دعم باستمرار تدعيم “قاع” السوق.

وفقًا للبيانات التي نشرتها دائرة معاملات العقارات في شانغهاي على موقع “ونغ شانغ فانغ” (Real Estate Online)، بلغت في مارس من هذا العام مبيعات العقارات المستعملة في شانغهاي (بما في ذلك التجارية) ما مجموعه 31215 وحدة عبر الإبرام الشبكي، وهو إنجاز وضع رقمًا قياسيًا هو الأعلى خلال نحو 5 سنوات منذ مارس 2021، بما يعكس بشكل مباشر عودة ثقة السوق بقوة.

وأوضح مسؤول معهد “ليان جيا” في شانغهاي، لي قين، أنه في مارس بلغ حجم مبيعات العقارات المستعملة في كامل المدينة 31 ألف وحدة. وارتفع ذلك بنسبة 6% على أساس سنوي مقارنةً بشهر مارس من العام الماضي، وبزيادة كبيرة بنسبة 37% مقارنةً بشهر يناير من هذا العام. ومنذ صدور سياسة “هو تشي تيياو” الجديدة، كانت رغبة المشترين في دخول السوق نشطة. ففي يونيو 2025، بلغ متوسط دورة إتمام الصفقة لدى المشترين 49 يومًا، بينما أصبح متوسط دورة إتمام الصفقة في مارس هذا العام أقصر إلى 39 يومًا.

وبحسب إحصاءات “وآي آي وو جيا” (Wo Ai Wo Jia)، ومن منظور بيانات الأسبوع الواحد واليوم الواحد، ففي الفترة من 2 مارس إلى 8 مارس، بلغت صفقات العقارات المستعملة أسبوعيًا في شانغهاي 5709 وحدات، وبدأ السوق بعد العطلة السنوية يتعافى تدريجيًا. ومن 9 مارس إلى 15 مارس، بلغت صفقات العقارات المستعملة أسبوعيًا 7233 وحدة، وتزايدت وتيرة التعافي بشكل ملحوظ. ومن 16 مارس إلى 22 مارس، تم تحديث حجم الصفقات أسبوعيًا مرة أخرى ليصل إلى رقم قياسي 7488 وحدة. ومن 23 إلى 29 مارس، بلغ إجمالي الصفقات 7732 وحدة للعقارات المستعملة، مع استمرار تحديث أعلى رقم أسبوعي خلال نحو 5 سنوات.

وكانت بيانات الصفقات اليومية أيضًا قوية جدًا. إذ تُظهر بيانات “وآي آي وو جيا” أن العقارات المستعملة في شانغهاي حققت في 28 مارس (يوم السبت) 1585 صفقة، وهو رقم قياسي خلال نحو 5 سنوات. وفي اليوم التالي (الأحد) بلغت الصفقات 1442، وبمجموع يومي عطلة نهاية الأسبوع بلغ إجمالي الصفقات 3027 وحدة. وقد نجح هذا الحجم أيضًا في تحديث أعلى مستوى للصفقات خلال عطلة نهاية الأسبوع خلال نحو 5 سنوات. وتُظهر مراقبة معهد “58 أنجيو” (58 Anjuke) أن “هو تشي تيياو” بعد تطبيقه بـ30 يومًا، بلغ متوسط الصفقات اليومية للعقارات المستعملة في شانغهاي 961 وحدة، أي أعلى بنسبة 22.9% مقارنةً بما بعد الجولة السابقة لتطبيق السياسة في 2024. وظل حجم الصفقات الأسبوعي محافظًا على مستوى مرتفع باستمرار، ما يعكس مرة أخرى استمرار سخونة السوق.

كما أطلقت جهة الأسعار إشارات إيجابية للاستقرار والعودة إلى الارتفاع. ووفقًا لبيانات المكتب الوطني للإحصاء، في فبراير 2026 ظهرت للمرة الأولى زيادة شهرية بنسبة 0.2% في أسعار مبيعات المنازل المستعملة في شانغهاي، بعد تسعة أشهر متتالية من الانخفاض. وبناءً على ذلك، تُظهر بيانات “ليان جيا” في شانغهاي أن مؤشر الأسعار في مارس ارتفع بنسبة 1% على أساس شهري. كما تُظهر بيانات معهد “تشايندي” (Zhongzhi) أن متوسط سعر العقارات المستعملة في مارس بلغ 55075 يوان/متر مربع، بزيادة شهرية طفيفة قدرها 0.08%، لينهي مسار الهبوط الممتد لـ33 شهرًا.

لا يزال التعافي بحاجة إلى الدفع بشكل تدريجي

يرى معظم العاملين في القطاع أن التنفيذ القوي لمرحلة “ربيع دافئ صغير” في شانغهاي هو نتيجة تفعيل مزدوج من توجيه السياسات وتحسين العرض والطلب.

قال لي قين: “تعكس هذه السلسلة من الأداء بشكل كافٍ دقة تطبيق السياسة الجديدة ودورها في التمكين. إذ عملت السياسة الجديدة على عدة أبعاد مثل تحسين القيود على الشراء وتقليل تكاليف التداول، ما أدى إلى إزالة الحواجز في سلسلة المبادلات السكنية، وإطلاق الطلب على السكن ذي الطابع الإلزامي وكذلك طلب التحسين. وتساعد عملية تَمثيل أثر السياسة بصورة مستمرة في ضخ السيولة في السوق، ما يدفع سوق العقارات المستعملة في شانغهاي إلى الدخول تدريجيًا إلى مسار تعافٍ إيجابي يمضي فيه “الكمية والسعر” معًا.”

إن التحسين المستمر في بنية العرض والطلب يضيف المزيد من الدافعية لتعافي السوق. وعلى سبيل المثال، تُظهر بيانات مراقبة معهد “تشايندي” أن العقارات المستعملة في شانغهاي دخلت مسار التخلص من المخزون اعتبارًا من أغسطس 2025. وحتى فبراير 2026، انخفض المخزون المعروض في السوق مقارنةً بأعلى فترة له سابقًا بنسبة 25.7%، واستمرت العلاقة بين العرض والطلب في التحسن.

يتفق غالبية الأشخاص الذين تم سؤالهم على أنه، بالنظر إلى المستقبل، إذا استمر المزاج الإيجابي في السوق، فمن المتوقع أن تحافظ شانغهاي على مستوى عالٍ من النشاط خلال فترة “ربيع دافئ صغير”.

قال نائب رئيس معهد “إي جو” للأبحاث العقارية في شانغهاي يان يوي جينغ: “إن حجم صفقات العقارات المستعملة في شانغهاي البالغ 30 ألف صفقة في مارس يقع إجمالًا في مستوى مرتفع نسبيًا تاريخيًا. وبالنظر إلى حجم التداول في أواخر العام الماضي وكذلك في الربع الأول من هذا العام، فقد تمكن سوق شانغهاي بشكل أساسي من تثبيت نفسه، كما أنه يشكل أيضًا تراكمًا كبيرًا للطلب الكامن لعمليات تبديل/مبادلة المنازل في الفترة اللاحقة. وإذا تمكنت بيانات الربع الثاني من الاستمرار في الحفاظ على مستوى مرتفع، أي نحو 25 ألف صفقة شهريًا، فسيعكس ذلك بشكل أكبر حيوية التداول في السوق. وفي أواخر مارس وما بعده، من المتوقع أيضًا أن يدعم الطلب من فئة التحسينات ذات المستوى المتوسط إلى العالي وكذلك سوق المنازل الفاخرة حجم الصفقات، ما يعني أن سخونة السوق ستتوسع نطاقًا وتنتقل عبر القطاعات.”

كما يرى معهد “وآي آي وو جيا” للأبحاث أن سوق العقارات قد بدأ الانتقال إلى مرحلة جديدة. فمن ناحية الأساسيات، تتمتع شانغهاي كمدينة من الدرجة الأولى بعوامل جيدة. إذ توجد دائمًا احتياجات السكن الإلزامي واحتياجات التحسين على المدى الطويل، كما أن سياسات العقارات ما زالت تملك مساحة لتحسينات. لذلك، يُتوقع أن تستمر سيناريوهات “الاستقرار والتحسن” في سوق شانغهاي، بما يدفعها إلى تحقيق نمو مستقر وصحي. وتُظهر البيانات التي نشرها هذا المعهد مؤخرًا من “استبيان طلبات وتوقعات سوق العقارات في شانغهاي” أيضًا أن 41.4% من المجيبين يرون أن أسعار العقارات في شانغهاي ستشهد ارتفاعًا خلال 1-2 سنة قادمة.

ومع ذلك، ما زالت تشاو جينغجينغ متحفظة. وفي رأيها، إذا تمكنت معنويات السوق الحالية من الاستمرار، فمن المتوقع أن تحافظ شانغهاي على مستوى عالٍ من النشاط خلال فترة “ربيع دافئ صغير” في شهري 3 و4: “لكن ما يجب الانتباه إليه هو أن استقرار السوق سيظل عملية تدريجية، ولا تزال استمراريتها اللاحقة تعتمد على تحسن ملموس في الأساسيات الاقتصادية الكلية مثل توقعات دخل السكان وتوقعات أسعار المنازل.”

（المصدر: تشاينا شينوا تايمز）