المتجر في الأسفل، والشكاوى في الأعلى! تحقيق في الفوضى الناتجة عن تحويل السكن إلى تجاري في يانجيانغ يانجينغ هانغتشينغ

تقرير: بحسـب (chinatimes.net.cn) مراسلان: تشانغ بي تشن وآرسنغ بينغهينغ من بكين

في مساء يوم 30 مارس، وبناءً على تلقي إفادة من أحد المالكين، قام مراسلون من صحيفة “هواشيا شِيبو” بزيارة ميدانية إلى مجمع يانيجينغ هانغتشنغ السكني في يانتشو بمدينة لانغفانغ بمقاطعة خبي. وقد اكتشف المراسلون أن عدد سكان المجمع يصل حاليًا إلى عشرات الآلاف وأن نسبة الإشغال مرتفعة جدًا. ومن حيث التخطيط الداخلي، فإن المشروع مخصص للسكن الخالص؛ وحول المجمع جرى تخصيص مناطق تجارية داعمة، إلا أن ظاهرة “تحويل السكن إلى تجارة” في الطوابق المنخفضة مستمرة منذ أكثر من عشر سنوات، وتشمل عشرات المحلات. وخلال التحقيق، عثر المراسلون على ثلاث مشكلات رئيسية: تُتهم خدمة العقارات بالسماح الضمني بـ“تحويل السكن إلى تجارة” وربما تكون قد تقاضت رسومًا؛ عنوان ترخيص الأعمال للمحالّ لا يتطابق مع موقع التشغيل الفعلي؛ والموقف من “تحويل السكن إلى تجارة” لدى سكان المجمع منقسم بحدة إلى طرفين، إذ يجلب الراحة والازعاج في الوقت ذاته.

في يوم 16 مارس، أبلغ أحد المواطنين عبر “لوحة رسائل القادة” بموقع People’s Daily (人民网) عن مخالفة مجمع يانيجينغ هانغتشنغ في ظاهرة “تحويل السكن إلى تجارة” بشكل غير قانوني. وصرح مكتب اللجنة البلدية لسانهخه (三河市委办公室) في ردٍّ معلن أن شارع يينبينغ نورث رود (迎宾北路街道) قد قام بالتنسيق مع إدارات السوق وإدارة الإسكان وبناء المساكن وغيرها لإجراء فحص ميداني، وتم توضيح أن الجهات نفذت بالفعل إرشادًا يوميًا وتفتيشًا بنمط منتظم، وقامت بعمليات حصر ومسح وبناء جداول، وفي الخطوة التالية ستبدأ في الوقت المناسب عمليات التنظيف والتقويم.

مدخل بوابة المجمع من جهة الباب. تشن بينغهينغ/تصوير

يُتهم العقار بـ“التغاضي” عن التعديل، ونفي مزاعم تحصيل 5000 يوان

في أواخر مارس، ما زالت النسمة الليلية تحمل شيئًا من البرودة في يانتشو. وفي حوالي الساعة السابعة مساءً، ومع إضاءة الأضواء الليلية، استقبل مجمع يانيجينغ هانغتشنغ موجة الناس العائدين من العمل إلى منازلهم. لكن عندما دخل المراسلون هذا المجمع، ما ظهر أمامهم كان “شارعًا تجاريًا” مخفيًا تحت عمارات سكنية. فإضاءة المحلات الحمراء والبرتقالية لبيع الفاكهة تتسلل عبر نوافذ زجاجية ممتدة حتى الأرض وتمشي عليها على الرصيف؛ أمام باب محطة استلام الطرود (الخدمات البريدية/التوصيل) كانت تتكدس حزم بانتظار الاستلام؛ وفي داخل محلات التجميل والحلاقة كانت تُسمع همهمة آلات نفخ الشعر؛ كما أن لافتة مركز التدليك والعلاج الطبيعي كانت يومض ضوء أصفر دافئ وسط العتمة.

في مساء يوم 30 مارس، ووفقًا لخطوط الإخبار التي تم التوصل إليها من إفادات، قام مراسلو “هواشيا شِيبو” بزيارة ميدانية إلى مجمع يانيجينغ هانغتشنغ. وخلال التحقيق، اكتشف المراسلون أن ظاهرة “تحويل السكن إلى تجارة” في الطابق السفلي بالمجمع منتشرة جدًا. فعمليًا في كل عمارة، يوجد على الأقل منزل واحد أو اثنان حوّلوا شرفاتهم وركّبوا واجهات تجارية؛ وفي بعض الوحدات تم تحويل الطابق الأول بالكامل إلى أنواع مختلفة من المحلات. ومنذ تسليم الوحدات السكنية، استمرت هذه الظاهرة لأكثر من عشر سنوات.

“منذ سنة تسليم الشقق بدأ الأمر هكذا، أظن أنه أكثر من عشر سنوات.” استذكرته السيدة تشانغ آ بة، وهي من سكان المجمع. وقالت إنها سكنت في عام 2014. “في البداية كان هناك بضعة متاجر صغيرة فقط. وبعد أن رأينا أنه لا أحد يتدخل، جاء من يفتح محلات حلاقة، ومن يبيع الخضار، ومن يعمل في التجميل. الآن أسفل البناية صار كل شيء موجودًا؛ شراء الخضار وأخذ الطرود وقص الشعر كلها لا تتطلب الخروج من المجمع. بصراحة الأمر مريح جدًا فعلاً، لكن الناس صاروا كثيرين أيضًا، وبالتالي توجد مخاطر أمنية أكثر.”

وبعد أن تجوّل المراسلون ميدانيًا في عدة مبانٍ داخل المجمع، وجدوا أنه قرب الحديقة المركزية وفي الأبنية رقم 9 و12 و15، فإن معظم الوحدات السكنية في الطوابق السفلية قد “تبدلت ملامحها” بالكامل. فقد جرى تحويل النوافذ الأصلية إلى أبواب مصاريع أو أبواب زجاجية منزلقة، وتم توسيع الشرفات لتصبح واجهات، بل إن المشغلين قاموا حتى بتبليط الأرضيات وتركيب لافتات مستقلة. محل باسم “هَانغتشنغ سوبرماركت” (航城超市) قام بتصلّيب شريط التجميل الأخضر أمام المحل وتحويله إلى موقف مؤقت للسيارات. وبحسب إحصاء تقريبي أجراه المراسلون، ففي جانبي الطريق الرئيسي داخل المجمع وحول الساحة المركزية، يوجد أكثر من 40 محلًا تُشغَّل فعليًا بعد تحويل منازل سكنية، وتغطي أنشطة مختلفة مثل: محلات بقالة/متاجر ملائمة، وسوبرماركت للمواد الطازجة، ومحطات استلام الطرود، ومتاجر الفاكهة، ومحلات التجميل والحلاقة، ومراكز التدليك والعلاج الطبيعي، ورعاية الأطفال بعد الدوام (托管)، ووكلاء العقارات، ومحلات الشاي بالحليب (奶茶店)، ومحلات التنظيف الجاف (干洗店) وغيرها.

ظاهرة “تحويل السكن إلى تجارة” في الطوابق السفلية داخل المجمع. تشن بينغهينغ/تصوير

حوالي الساعة الثامنة مساءً، داخل سوبرماركت للمواد الطازجة، كانت عدة سيدات شابات عائدات من العمل يختارن الخضار. قالت إحدى النساء: “قبل كان عليّ ركوب الدراجة لشراء الخضار؛ كنت أستغرق ذهابًا وإيابًا عشرين دقيقة. أما الآن فبالنسبة لي يكفي أن أنزل درجتي دقيقتين ووصلت، كم هو مريح.” لكن كبارًا في العمر يدفعون عربات الأطفال من خلفهن عبّروا عن قلقهم: “شاحنة نقل البضائع تتوقف مباشرة في ممرات الحريق (消防通道)، ماذا لو اندلع حريق؟”

“هل تريدون بطاقة؟ ادفع 500 وسنمنحك 50.” في أحد محلات التجميل الذي تم تحويله من منزل في الطابق الأول، استقبل صاحب المحل المارة بحماس. وعندما سأل المراسلون عما إذا كان يعرف أن هذا المكان كان سكنًا وكيف يمكن فتح متجر فيه، بدا صاحب المحل عاديًا جدًا في حديثه: “أغلب المحلات هنا مثل هذا. طالما تدفع المال لخدمة العقار، يمكننا نحن فتح متجر. لقد افتتحنا منذ ثلاث إلى أربع سنوات، ولم يأت أحد للتحقق.” وعندما تابع المراسل السؤال عن المبلغ الذي تُدفعه بالضبط، قال صاحب المحل: “لا أعرف التفاصيل، لكن رسوم العقار تكون أعلى قليلًا من رسوم السكان العاديين.”

وقد أكد هذا الكلام عدد من المالكين. قال السيد تشاو، أحد المالكين، إنه كان يفكر في تحويل شقة في الطابق الأول إلى محل تجاري، وقد سأل عن الوضع. “سمعت أنه يجب دفع 5000 يوان لخدمة العقار كـ“رسوم”.” وفي حوالي الساعة التاسعة مساءً، تظاهر المراسل بأنه عميل يزور لتأجير منزل، وتحقق عبر الهاتف مع مركز خدمة العقار الذي يتعامل معه. ونفى الموظف المناوب ذلك بشكل حاسم: “لم نقم بتحصيل هذا المال. لا أعرف التفاصيل. وإذا احتجتم لتأجير سكن، تواصلوا مع مسؤول المبنى (楼管)، ويلزم إجراء تعديل على المياه والكهرباء لأغراض سكنية إلى مياه وكهرباء لأغراض تجارية.”

بعد ذلك، عندما تواصل المراسل مع خدمة العقار، وبعد أن كشف عن هويته كصحفي، تلقى ردًا يفيد: “لا نعرف الوضع، ولم نتلقَّ شكاوى، ولم نرَ حالة لتحويل سكن إلى تجارة.”

اطّلع المراسل على بيانات تفيد بأن مطور هذا المجمع هو شركة سانهي-شانغجين للعقارات المحدودة (三河上京房地产开发有限公司)، تأسست في 12 فبراير 2007. والمساهم المسيطر هو مجموعة “بكين ديجييه للاستثمار” (北京地界投资集团) (تملك 49.505%). أما المالك الفعلي للسيطرة فيحقق حق السيطرة عبر هيكل ملكية على عدة طبقات. وقد خصصت هذه الشركة مشروع يانيجينغ هانغتشنغ لتطويره، إذ تبلغ إجمالي مساحة الأرض للمشروع نحو 430 مو (mu)، والمساحة المبنية حوالي 1.14 مليون متر مربع، ويضم 38 مبنى سكنيًا. وشركة إدارة العقارات هي شركة سانهي “آن جيا” لخدمات العقارات (三河安家物业服务有限公司) (ويُشار إليها اختصارًا بـ“آن جيا للعقار”). وتختلف رسوم خدمة العقارات بين المباني والطوابق، وتقدّر بحوالي 1.4 إلى 2.4 يوان/متر مربع/شهريًا.

في 1 أبريل، قال مطور المجمع لـ “هواشيا شِيبو” عبر الهاتف للصحفي إن العقار قد تم بيعه، وأن حق الملكية يعود للمالكين، وأن هذا السلوك لا علاقة له بالشركة.

عنوان الترخيص التجاري لا يتطابق مع موقع التشغيل الفعلي

بالإضافة إلى الجدل حول ما إذا كانت خدمة العقار “تسمح” بتحصيل رسوم، فإن مشكلة تراخيص الأعمال لهذه المحلات تثير أيضًا الشكوك. دخل المراسلون عشوائيًا عدة محلات لمراقبة تراخيص الأعمال المعلّقة على الجدران. ففي محل للطباعة، كان عنوان الترخيص المسجل لا يتطابق إطلاقًا مع موقع التشغيل الفعلي. وفي سوبرماركت، كان عنوان الترخيص أيضًا عنوانًا خارج المجمع. وفي محطة استلام الطرود، لم يرَ المراسلون حتى أي تراخيص أعمال معلّقة؛ وعبر صاحب المحل عن ذلك قائلًا: “جاري إنجاز الإجراءات.”

“هذا واضح أنه تسجيل بعنوان وهمي، أو أنه نُقل من مكان آخر.” أشار أحد الأشخاص في المجال القانوني، الذي رفض ذكر اسمه: “تحويل السكن إلى استخدام تجاري يجب أن يقدم موافقة مكتوبة موقعة من الملاك ذوي المصلحة. لكن بعض المشغلين يحصلون على الترخيص عبر تقديم إثباتات وهمية لاستخدام الموقع، أو عبر الثغرات مثل ‘ترخيص واحد لعنوان متعدد’ و‘تشغيل في مكان مختلف’. ‘أحيانًا يذهبون أولًا لاستئجار عنوان تجاري قانوني للحصول على الترخيص، ثم ينقلون المتجر إلى داخل المجمع. إذا لم يقم قسم الرقابة والتحقق من السوق بزيارات ميدانية، فسيصعب اكتشاف الأمر.’”

في 16 مارس، أبلغ أحد المواطنين عبر “لوحة رسائل القادة” في موقع People’s Daily (人民网) عن مخالفة مجمع يانيجينغ هانغتشنغ في ظاهرة “تحويل السكن إلى تجارة”. وصرح مكتب اللجنة البلدية لسانهخه في رد معلن أن شارع يينبينغ نورث رود (迎宾北路街道) قام بالتنسيق مع إدارات السوق والإسكان وغيرها لإجراء فحص ميداني، وتم توضيح أن الجهات نفذت بالفعل إرشادًا يوميًا وتفتيشًا بنمط منتظم، وقامت بعمليات حصر ومسح وبناء جداول، وفي الخطوة التالية ستبدأ في الوقت المناسب عمليات التنظيف والتقويم.

الراحة والضجيج ومخاوف السلامة تتعايش

بالإضافة إلى الحالات المذكورة أعلاه، أفاد المراسلون أيضًا بأن موقف سكان المجمع من “تحويل السكن إلى تجارة” قد ظهر فيه انقسام واضح إلى طرفين.

“مريح جدًا! شديد الراحة! يكفي النزول لشراء الخضار واستلام الطرود دون الحاجة إلى الخروج من المجمع.” يتبنى غالبية المالكين الشباب وكبار السن الذين لديهم أطفال موقفًا مرحبًا. وقالت موظفة شابة تعمل في Guomao (国贸): “أخرج في السابعة صباحًا وأعود إلى البيت في الثامنة مساءً فقط، وإذا كان عليّ الالتفاف لشراء الخضار فالأمر حقًا غير مُحتمل. في الطابق السفلي يمكن شراء الخضار والفاكهة الطازجة، وهذا احتياج أساسي.”

لكن بعض سكان الطوابق السفلية يشتكون بحدة. “مزاجي ينفجر من الضجيج! محطة استلام الطرود تبدأ تفريغ البضائع كل يوم من حوالي السادسة صباحًا، وشاحنات نقل كبيرة تُصدر صوتًا عاليًا ‘بروم بروم…’ وتُلقَى الطرود على الأرض فتحدث ‘طَق طَق’؛ نحن في الطابق العلوي لا نستطيع أبدًا النوم. زوجتي/شريكي لديه مشكلة في القلب، وبسبب الضجيج تم إدخالنا المستشفى مرتين.” قال السيد لي، وهو يسكن فوق محطة استلام الطرود. وأخبر المراسل أن المحطة تعمل حتى ما بعد العاشرة مساءً، وأن المستلمين يدخلون ويخرجون باستمرار، وحتى إن أطفالهم ينهارون في أداء واجباتهم: “في الليلة السابقة ليوم الامتحانات النهائية، تم تفريغ البضائع حتى الحادية عشرة، ولم يستطع الطفل الاستذكار إطلاقًا.”

تُعد محلات التجميل والحلاقة ومراكز التدليك والعلاج الطبيعي أيضًا من نقاط التركيز في شكاوى الضوضاء. أفاد عدة سكان بأن المحلات تقوم بتشغيل الموسيقى عند الباب لجذب الزبائن. “محل الحلاقة أسفل البناية يشغل الأغاني الشعبية من التاسعة صباحًا حتى التاسعة مساءً، يومًا بعد يوم. نحن الذين نعمل في نوبة ليلية لا نستطيع الراحة في النهار.” قالت ممرضة. وبحسب “قانون جمهورية الصين الشعبية لمعاقبة إدارة الأمن” (المقرر العمل به اعتبارًا من 1 يناير 2026)، فإن من يُسبب إزعاجًا للآخرين عبر الضوضاء، وبعد إيقافه مرارًا ما زال يواصل الإزعاج، يمكن معاقبته بالاحتجاز لمدة لا تتجاوز 5 أيام أو بالغرامة. لكن في التطبيق الفعلي، فإن جمع الأدلة على الضوضاء صعب، والعلاقات بين الجيران معقدة، وبالتالي تصبح حقوق انتصاف المتضررين صعبة. وقد أشار عدد من الذين تمت مقابلتهم إلى أنهم اتصلوا عدة مرات بـ 12345 و110: “جاء شخص ليوصيهم، وبعد أن رحلوا عاد كل شيء كما كان.”

“ليس فقط الضجيج، بل مخاطر السلامة أكبر أيضًا.” أشارَت المالكَة وانغ إلى دراجة كهربائية لتوصيل الطعام (外卖电动车) كانت متوقفة بشكل عشوائي في الممر وعلى جانب السلم، وإلى ممر الحريق (消防通道) الذي امتلأ بمخلفات وأغراض. وقالت: “المحلات العبثية حولت نظام بوابة الدخول للوحدة (门禁) إلى حالة متعطلة ولم تصلحها. أي شخص يستطيع الدخول والخروج بحرية. في بنايتنا فقدنا أشياء عدة مرات. وذات مرة شاهدت بأم عيني أشخاصًا غرباء يجربون قفل كل باب واحدًا تلو الآخر.” ووجد المراسل عند تفقد عدة وحدات أن معظم أنظمة التحكم في الدخول كانت متعطلة أو تم فتحها عمدًا، وفي بعض الوحدات كانت أبواب الدخول محشورة بقطع من الطوب، ما يسمح للغرباء بالدخول مباشرة. كما امتلأت الممرات بصناديق الورق وسلال بلاستيكية وغيرها من الأغراض، وأصبح الممر ضيقًا. وذكرت رسالة رسمية في 16 مارس أنها كلفت خدمة العقار بالصيانة الديناميكية لنظام التحكم في الدخول، لكن في ليلة 30 مارس، عند تفقد المراسل للبنايات رقم 9 و12 و15، اكتشف أن أغلب أنظمة الدخول لا تعمل—فبعض الأقفال تم نزعها بالكامل، وفي بعضها تم لصق لوحات إلكترونية عليها عبارة “تعطلت بانتظار الإصلاح”، بينما كانت تاريخها على الملصق قبل ثلاثة أشهر.

تُسبب مسائل النظافة وازدحام المرور أيضًا إزعاجًا للسكان. ففي الطرق الداخلية قرب الساحة المركزية بالمجمع، تفرغ عدة محلات بضائعها، وتوجد على جانب الطريق دراجات ثلاثية/عربات ثلاثية (三轮车) متوقفة ممتلئة. إضافة إلى كثرة السكان داخل المجمع، شعر المراسل بوضوح أن الطريق مزدحم. قال أحد المالكين: “إنها تعيق المرور فعلًا. وإذا حدث حريق، ماذا لو لم تتمكن سيارات الإطفاء من الدخول؟”

من جهة هناك احتياجات البقاء لمشغلي المحلات في الطوابق السفلية، ومن جهة أخرى هناك حق سكان الطوابق العليا في الهدوء وسلامة السكن؛ من جهة هناك بحث بعض السكان عن الراحة، ومن جهة هناك القيود الصارمة للقوانين واللوائح بشأن الاستخدام السكني؛ ومن جهة هناك عجز خدمة العقار عن “سلطة إنفاذ القانون”، ومن جهة هناك شك المالكين في أنهم “حين أخذوا المال يتغاضون عنه”. إن مأزق “تحويل السكن إلى تجارة” في مجمع يانيجينغ هانغتشنغ هو صورة مصغرة لقصور الدقة في حوكمة المجتمع أثناء عملية التحضر.

“نحن لسنا ضد التجارة، لكن التجارة ينبغي أن تكون في المناطق التجارية، والسكن هو السكن.” أكد عدة مالكين متضررين أنه توجد مرافق تجارية قريبة من المجمع، وأنها مكتملة جيدًا، ولا ينبغي ترك الناس يكسرون الجدران بشكل خاص ويفتحون متاجر.

ظاهرة “تحويل السكن إلى تجارة” في الطوابق السفلية داخل المجمع. تشن بينغهينغ/تصوير

خلف “تحويل السكن إلى تجارة” بشكل خاص توجد مخاطر قانونية متعددة

ليس “تحويل السكن إلى تجارة” في مجمع يانيجينغ هانغتشنغ مجرد حالة منفردة. وبالنظر إلى المشكلات التي ظهرت في هذه الظاهرة مثل تساهل خدمة العقار، وتشغيل المستأجرين، وتسجيل الرخص عبر أماكن أخرى، أجرت شركة “بيجينغ تشوهاو للمحاماة” مقابلة مع المحامي تشانغ جيان، حيث قام بتحليلها من منظور قانوني.

وأشار المحامي تشانغ جيان إلى أن خدمة العقار التي تسمح عمدًا أو حتى تدعم ضمنيًا تحويل المنازل الخاصة إلى استخدام تجاري تواجه أولًا مخاطر مخالفة إدارية. فمحتوى استخدام العقار يفرضه قسم التخطيط بشكل صارم؛ فإن “تحويل السكن إلى تجارة” بشكل غير مُصرح به يخالف الاستخدام المخطط، وقد يواجه عقوبات إدارية مثل الأمر بإجراء تصحيح خلال مدة محددة أو دفع غرامات وغيرها. وفي الوقت ذاته، ووفقًا للمادة 279 من “القانون المدني” (民法典)، فإنه إذا قام المالك بتحويل منزل سكني إلى مكان للاستخدام التجاري، فيجب الحصول على موافقة موحدة من جميع الملاك ذوي المصلحة. وفي الممارسة القضائية، إذا تسببت أنشطة المحل في إزعاج الجيران أو تلوثهم مثل الضوضاء، يحق للجيران رفع دعوى للمطالبة بإزالة الضرر وعودة الحال إلى ما كان عليه، والمحاكم غالبًا ما تدعم مطالب الجيران.

وبالنسبة للمشغلين الذين يستأجرون مثل هذه العقارات، يعتقد المحامي تشانغ جيان أن الخطر الأساسي يتمثل في إمكانية اعتبار عقد الإيجار غير صالح. إذ إن استخدام محل الإيجار نفسه مخالف للقانون، وبمجرد رفع دعوى من الجيران، قد تقضي المحكمة بإيقاف التشغيل فورًا، ولن يُحظى plan للتشغيل المستقبلي بالحماية القانونية.

وبخصوص مشكلة أن المستأجرين الذين تم اكتشافهم يثبتون/يربطون رخصة الأعمال بمكان آخر وأن عنوان التشغيل الفعلي لا يتطابق مع عنوان التسجيل، قال المحامي تشانغ جيان إن هذا الأسلوب يحمل أيضًا مخاطر امتثال. فعدم تطابق عنوان التسجيل مع موقع التشغيل الفعلي يُشتبه بأنه مخالف لأحكام مثل “لوائح إدارة تسجيل الجهات الفاعلة في السوق” (市场主体登记管理条例). ويمكن لجهة الرقابة على السوق أن تفرض غرامات، أو أن تدرج في قائمة المعاملات غير الطبيعية، أو حتى تلغي الترخيص. كما أن اتفاق “الربط” ذاته لا يحظى بحماية قانونية، وأن ترتيبات مثل رسوم الإدارة وتقسيم المسؤولية لا تُعتبر صالحة قانونًا.

وفيما كانت السماء تزداد ظلامًا، وفي حوالي العاشرة مساءً، بدأت المحلات تُغلق واحدًا تلو الآخر. تتابعت أصوات “الجرخلة/الشرشرة” عند سحب أبواب المصاريع (卷帘门) واحدًا بعد الآخر. ومشى آخر ساكن استلم طردًا من محطة استلام الطرود بسرعة وهو يحتضن الطرد، ثم أغلقت متاجر بيع الفاكهة أكشاكها. وانطفأت أضواء النوافذ في عمارات السكن الواحدة تلو الأخرى، ليعود المجمع أخيرًا إلى هدوء مؤقت.

المسؤول عن التحرير: تشانغ بي رئيس التحرير: تشانغ يو نينغ

كم هائل من الأخبار وتفسير دقيق، كل شيء متاح عبر تطبيق Sina Finance (新浪财经APP)