البيانات السنوية لصناديق الاستثمار العقاري العامة (REITs) قد اكتملت، حيث حققت بعض المشاريع نسبة إنجاز تتجاوز 120%، وقد سجل السوق الثانوي هذا العام انخفاضًا في الأداء، مما يدل على ضغط واضح | نظرة عامة على صناديق الاستثمار العقاري العامة (REITs)

اسأل AI · ما هي العوامل الدافعة وراء تفوق أداء بعض صناديق REITs على التوقعات؟

سي إف إي سي نيوز، 3 أبريل (المحرر يانغ بين) تم الكشف عن تقارير REITs السنوية لصناديق الاستثمار العامة بالكامل، ويُظهر أداء صناديق REITs لعام 2025 نتائج إجمالية جيدة. فقد تحققت لأكثر من ثلث مشاريع REITs مبالغ قابلة للتوزيع لعام 2025 بنسبة تزيد عن التوقعات بما يتجاوز 100%، وتجاوزت بعض المشاريع 120%. ومع ذلك، شهد السوق الثانوي لصناديق REITs تراجعًا مؤخرًا بشكل عام.

يعتقد العاملون في المؤسسات أنه في ظل ضغط الأصول ذات المخاطر مثل الأسهم، تزداد بروزية خاصية التوزيعات المرتفعة لصناديق REITs، ويمكن لاحقًا متابعة فرص التداول التي يخلقها الشعور بالتحوط المترتب على التوزيعات.

إجمالي نسبة إنجاز الأداء جيد، وبعض المشاريع تتجاوز 120%

ومن منظور الإجمالي، فإن 77 مشروعًا من صناديق البنية التحتية REITs العامة حققت أداءً إجماليًا جيدًا في عام 2025، حيث وصلت نسبة إنجاز المبالغ القابلة للتوزيع في 29 مشروعًا إلى أكثر من 100%.

الشكل: مشاريع ذات نسبة إنجاز أعلى للمبالغ القابلة للتوزيع في 2025

（مصدر البيانات: Choice، تنظيم سي إف إي سي نيوز）

وبالتفصيل، بلغت نسبة إنجاز صندوق REIT الخاص بشركة جيوتاي هاي تونغ دونغ جو إن الاقتصاد 174%. ففي نوفمبر 2025، أكمل هذا المشروع توسعة التوسع. تشير التقارير السنوية للصندوق إلى أن مبلغ التوقعات السنوي القابل للتوزيع (بصيغة تتضمن التوسع في التوسع) بعد تعديل معيار الدورة هو 74.57 مليون يوان، وما زالت نسبة الإنجاز عند 101%، كما أن أداء تشغيل العقارات غير السكنية تفوق قليلًا توقعات توسعة التوسع.

كما حقق REIT الخاص ببوشي جين كاي حديقة جين كاي نسبة إنجاز للمبالغ القابلة للتوزيع في 2025 بلغت 124%. وتنص التقارير السنوية على أن مدير الصندوق، من خلال المتابعة النشطة مع مؤسسات إدارة التشغيل لتوسيع قنوات جذب العملاء، وبإطلاق مفاوضات تجديد الإيجار مع المستأجرين القائمين مبكرًا، يضمن إتمام تجديد العقود قبل انتهاء أجل أهم المستأجرين، لتجنب خسائر الشغور التي كان من المقرر، وفق مبدأ التحفظ، أخذها في الحسبان ضمن توقعات التدفقات النقدية الأصلية؛ وبذلك تم ضمان إيرادات التشغيل في هذه الدورة، إذ تجاوزت الإيرادات التشغيلية الفعلية مستوى توقعات قياس ما يمكن تقديمه للاكتتاب. وفي الوقت نفسه، قام الصندوق بخفض التكاليف وزيادة الكفاءة، والتحكم في تكاليف المشروع، حيث كانت تكلفة التشغيل الفعلية أقل من مستوى توقعات قياس ما يمكن تقديمه للاكتتاب، مع وجود هامش توفير.

ومن بين المشاريع ذات نسب إنجاز جيدة لأصول أنواع أخرى، ذكر التقرير السنوي لصندوق هواشيا تيان بيانغونغ للاستثمار في الطاقة الجديدة أن إيرادات توليد الكهرباء للمشروع تجاوزت أرقام التوقعات الواردة في نشرة الاكتتاب، كما أدى تسارع سرعة سداد دعم الطاقة المتجددة إلى تقليل تكلفة التمويل بالخصم/التحصيل، مما وفر التكاليف ذات الصلة. وأشار REIT لمونغ نينغ للطاقة النظيفة في بنك يو-إيه-إيه-إيه-إيه-إيه في تقريره السنوي إلى أن حالة سداد حسابات مستحقات دعم الطاقة المتجددة في عام 2025 كانت جيدة.

كما ذكر مشروع REIT لمساكن الضمان في بكين من هواشيا في تقريره السنوي أن الأداء التشغيلي الفعلي في 2025 كان أفضل من المتوقع وأنه تم توفير نفقات التشغيل. كما تُظهر أيضًا تقارير REIT الخاصة بتدفئة الطاقة في جينان من شركة جيوتاي هاي تونغ أن الأداء التشغيلي الفعلي كان أفضل من المتوقع.

اعتبر رئيس أبحاث FICC في شركة سيتيك مينغ مينغ أن معظم صناديق REITs العامة حققت نسبة إنجاز لإيراداتها التشغيلية في 2025 تبلغ 90% فما فوق. كما أن قطاعات الطرق السريعة ومناطق الحدائق/المناطق الصناعية حققت نسبيًا نسبة إنجاز أسوأ لإيرادات التشغيل، بينما حققت قطاعات المرافق العامة، ومساكن الضمان، والبنية التحتية الاستهلاكية، ومراكز البيانات نسبة إنجاز إجمالية أفضل لإيرادات التشغيل. وبفضل توفير التكاليف والمصاريف، وأرباح الاحتفاظ بالمشروع، ووفاء المساهمين ذوي الحقوق الأصلية بالتزامات تغطية الأداء، فإن الغالبية العظمى من صناديق REITs العامة حققت حالات إنجاز جيدة في مبالغ التوزيع القابلة للتوزيع.

ضغط على الأصول ذات المخاطر، وتبرز خاصية التوزيعات المرتفعة في REITs

منذ مارس/آذار، ومع تصاعد الصراع بين إيران والولايات المتحدة، تعرضت الأصول ذات المخاطر مثل الأسهم لضغط عام. فقد انخفض مؤشر CNEE REITs للعائد الإجمالي بنسبة 2.45% منذ مارس/آذار، وتوالت خمس جلسات أسبوعية متتالية من الانخفاض في خط K الأسبوعي، كما أن العائد خلال العام حتى الآن أصبح سالبًا.

وبالتفصيل، تصدرت قطاعات الخدمات اللوجستية للتخزين وشؤون المناطق الصناعية قائمة الخسائر، حيث تجاوزت خسارتا مشروعين في قطاع الخدمات اللوجستية للتخزين منذ مارس/آذار 10%، في حين أن بعض مشاريع الطاقة الجديدة وبعض مشاريع الطرق برسوم تُظهر مقاومة أفضل للتراجع.

الشكل: REITs التي تتصدر أعلى معدلات الارتفاع والانخفاض في السوق الثانوي منذ مارس

(مصدر البيانات: Choice، تنظيم سي إف إي سي نيوز)

تعتقد مجموعة أبحاث الدخل الثابت لدى شركة سيتيك للاستثمار أن قطاع الطاقة قد يتلقى دعمًا من توقعات إيجابية على الجانب الهامشي للطلب على الكهرباء الناشئة عن ارتفاع أسعار النفط، ومن سردية الطلب على قدرات الحوسبة/الحوسبة السحابية. كما أن بعض مشاريع الطرق السريعة التي تتمتع بتأثير جذب تدفقات الشبكة/الطرق أظهرت أداءً أفضل. أما قطاع التخزين فيتراجع لأنه تأثر بأحداث مثل تجديد الإيجار وخفض الإيجار من قبل الأطراف ذات العلاقة.

كما أشار بعض المختصين في أبحاث واستثمار REITs إلى أنه وبسبب إصدار التقارير السنوية، فإن تأثيرها على اتجاه سوق REITs محدود إجمالًا. وفي ظل ضغط الأصول ذات المخاطر مثل الأسهم، تبرز خاصية التوزيعات المرتفعة في REITs، ما يجعلها محل اهتمام أموال التحوط.

اعتبر مينغ مينغ أنه في الأجل القصير، من المتوقع أن تدخل بعض صناديق REITs فترة نافذة لتركز التوزيعات بعد الإفصاح عن التقارير السنوية. ومع استمرار تراجع السوق، يُنصح بالتركيز بنشاط على منتجات ذات توزيعات مرتفعة وأداء تشغيلي مستقر. وهناك إصدار جديد لعدد كبير من المنتجات مؤخرًا، لذلك يُنصح بالانتباه إلى فرص الاكتتاب في الطرح الجديد لبعض المشاريع ذات فارق سعر سميك بين السوق الأولية والثانوية، وجودة أصلها الأساسي ممتازة. إضافة إلى ذلك، في ظل استمرار تراجع السوق، تظل جديرة بالاهتمام أيضًا السندات/الصناديق التي تتمتع بتشغيل تشغيلي مستقر على مستوى الأصول، وتوجد لديها توقعات توسعة/توسع مستمر، والتي تضع بنودًا لتعويض الأداء.

تعتقد مجموعة أبحاث الدخل الثابت لدى شركة سيتيك للاستثمار أن تراجع تقييم REITs يوفر هامش أمان أعلى لتهيئة وتوزيع التمويل في المرحلة اللاحقة. فهناك العديد من محفزات السوق في الربع الثاني، مثل توزيع الأرباح والأرباح الموزعة، ومعلومات الأساسيات في تقرير الربع الأول، وإطلاق التمويل مجددًا للانتقال إلى التكوين في السوق الثانوي نتيجة إدراج تسعير بعض العقارات التجارية غير السكنية. ركز على المشاريع الجديدة الجيدة، وفرص التداول الناتجة عن المشاعر المحتملة للتحوط، ومن الانخفاض في معدلات الفائدة.

（سي إف إي سي نيوز، يانغ بين）