Sinais positivos contínuos! O mercado imobiliário de Guangzhou e Shenzhen prepara uma "pequena primavera", com o número de contratos assinados em lojas de Shenzhen atingindo o maior nível em um ano

Fonte: Jornal do Securities Times Autor: Wu Jiaming

No início da primavera, em março, o mercado imobiliário costuma receber uma vaga de reanimação emocional do tipo “ouro em março, prata em abril”. O “pequeno verão primaveril” do sector imobiliário deste ano irá concretizar-se a tempo, tal como o mercado espera, é o foco de atenção.

A este respeito, o repórter visitou os mercados de Guangzhou e Shenzhen e, ao constatar que, por trás da estabilização e da recuperação dos dados de transações, um número crescente de compradores começou a reparar as suas expectativas sobre o mercado, conclui-se que o “pequeno verão primaveril” está em vias de se formar.

Preço razoável e produtos devidamente assegurados são a chave

“Impulsionado por uma transação de elevado preço do lote do campo de Ma, em Tianhe, Guangzhou, as visitas para ver casas e o volume de transações têm vindo a aumentar ultimamente. No último fim de semana, o projeto recebeu cerca de 150 grupos de clientes; a empresa, para acompanhar o ‘pequeno verão primaveril’, concedeu diretamente reduções de preço.” Um gestor de marketing de um projeto de habitação nova na zona de Tianhe, em Guangzhou (subzona Tianbei), disse ao repórter. Segundo estatísticas incompletas, só no início de março, mais de 30 projetos de habitação nova em toda a cidade de Guangzhou apresentaram lançamento de produto ou reforço do mesmo.

Recentemente, o muito aguardado lote do campo de Ma, em Tianhe, foi transacionado por um total de 236 mil milhões de yuan, tendo sido adquirido pela Guangzhou Yuechengda Co., Ltd., subsidiária a 100% do Grupo Yuexiu, com uma taxa de prémio de 26,6%. À medida que o planeamento do lote do campo de Ma avança, o valor da terra nas zonas centrais tem vindo a ser reavaliado e redefinido pelo mercado. Recentemente, o mercado de habitação de luxo em Guangzhou voltou a agitar-se. As informações do mercado mostram que, no caso do Poloeyuexi Bay, uma moradia com uma área de construção de 670 metros quadrados foi transacionada por um total de 1,87 mil milhões de yuan, o que equivale a cerca de 280 mil yuan por metro quadrado. O repórter também entrevistou responsáveis das áreas de marketing de várias promotoras imobiliárias: os produtos de luxo, como grandes apartamentos e moradias localizados em Guangzhou, em várias empresas, têm igualmente registos de transações no período recente.

O relatório do Departamento de Investigação e Desenvolvimento da Zhongyuan prevê que, após as férias do Festival da Primavera, os novos projetos entrarão em massa no mercado. Impulsionados por vários “discos vermelhos” (projetos muito procurados), o mercado terá, muito provavelmente, um “bom começo ao abrir a porta”. Prevê-se que, entre março e abril, haja uma ronda de aberturas concentradas. Estes projetos localizam-se, na sua maioria, em zonas urbanas centrais, apostando em produtos voltados para melhoria (melhoria da qualidade de vida), com alguma capacidade de mobilizar o mercado e a possibilidade de impulsionar a recuperação do volume de transações. Ao mesmo tempo, vários responsáveis de marketing de projetos de habitação nova em Guangzhou disseram ao repórter que, na definição de preços, os projetos irão aproximar-se cada vez mais do nível real de transações do mercado. Atualmente, só quando o preço é razoável e os produtos estão bem definidos é que os compradores estarão dispostos a entrar no mercado.

A confiança começa a ser reparada

Já em Shenzhen, o mercado de segunda mão parece estar ainda mais animado do que o mercado de novas habitações. Na semana passada, a quantidade de contratos de segunda mão nas lojas da LeYouJia em Shenzhen aumentou 132% em termos homólogos semanais, atingindo o valor mais alto desde finais de março de 2025; o número de visitas para ver casas de segunda mão atingiu igualmente o máximo desde meados de outubro de 2024.

Segundo ainda os mais recentes dados de monitorização divulgados pela Shenzhen Beike Research Institute, em fevereiro deste ano a quantidade de casas de segunda mão anunciadas nas suas lojas parceiras diminuiu 3,3% face ao mesmo período do ano anterior. “Esta variação percentual, à primeira vista pequena, reflete em certa medida que a confiança do mercado tem vindo a aumentar progressivamente, e que os casos de venda irracional em pânico estão a diminuir.” O diretor da Shenzhen Beike Research Institute, Xiao Xiaoping, disse que esta mudança tem potencial para conduzir o mercado imobiliário de Shenzhen para um caminho virtuoso de “optimização da oferta — reforço das expectativas — estabilização dos preços”. Isto significa que o mercado está a aliviar gradualmente a pressão de “excesso de oferta e procura” provocada, nos últimos tempos, pela saída apressada dos vendedores para realizar caixa. As casas anunciadas estão a tornar-se mais racionais, fornecendo uma base mais saudável para consolidar o fundo e promover a recuperação do mercado. Além disso, em termos de preço, para além de o preço médio de transação ter estabilizado após parar a queda em dois meses consecutivos, a média de preços nos bairros mais quentes para segunda mão anunciada também começou a subir ligeiramente.

“Desde a entrada em março, a recuperação mais evidente das transações ocorreu em casas de zonas escolares de alta qualidade. Em segundo lugar, surgiram as casas de segunda mão com preço total baixo e elevada taxa de retorno do aluguer.” O gerente Chen, um corretor sénior da zona de Yuanling, em Futian, Shenzhen, disse: “Atualmente, as mudanças no preço de transação não são muito grandes; trocar preço por volume continua a ser o principal, mas depois de vários anos de queda nos preços das casas, a partir deste ano, mais compradores começaram a reparar a confiança no mercado imobiliário. Por exemplo, a quantidade de clientes que, após as férias, contactaram proativamente para marcar visitas é maior do que nos anos anteriores.”

“Após o Festival da Primavera no calendário lunar, o mercado imobiliário de Shenzhen recuperou rapidamente o ritmo das transações; a velocidade de resposta é melhor do que nos anos anteriores. Com base nas nossas estatísticas, verificámos que, este ano, a velocidade de novos lançamentos no mercado de novas habitações está mais lenta do que no ano passado. Desde o início do ano, existem apenas 9 projetos residenciais de habitação nova que obtiveram licenças de pré-venda; no mesmo período do ano passado, eram 12 projetos. Assim, em 2026, o mercado de novas habitações de Shenzhen dificilmente conseguirá formar um efeito de escala. Já o mercado de segunda mão é o contrário: mantém um cenário de oferta abundante e preços mais baixos; por isso, a atmosfera de transação é claramente melhor do que no mercado de novas habitações.” O diretor do Centro Nacional de Pesquisa da Meilian Properties, He Qianru, disse ao repórter: “Além disso, do ponto de vista das expectativas de política, é muito provável que as políticas de limitação de compra em Shenzhen continuem a ser flexibilizadas.”

Ainda é necessário um esforço conjunto de várias partes

Na opinião de Li Yujia, investigador-chefe do Centro de Investigação de Políticas Habitacionais da Província de Guangdong, o desempenho recente do mercado imobiliário em Guangzhou e Shenzhen tem sido bom. “Em primeiro lugar, a segunda mão é melhor do que a nova habitação; a atenção do mercado para novas habitações está limitada a alguns distritos específicos. Em segundo lugar, a diminuição do aumento nas novas listagens de segunda mão em termos semanais, e a redução face ao ano passado, mostram que as emoções e expectativas do mercado estão a melhorar. Em terceiro lugar, o desempenho da segunda mão tem vindo a melhorar de forma contínua na fase anterior, o que, em certa medida, impulsionou a procura por ‘vender o velho para comprar o novo’, tornando o ciclo do mercado mais favorável.”

Ele prevê que março é a tradicional época alta de vendas, com transações de imóveis comerciais relativamente mais fortes, incluindo necessidades como o regresso às cidades após as férias, casamento, procura de emprego e procura associada a matrículas/escolas. Ao mesmo tempo, para perseguirem um bom começo de desempenho, os promotores também lançarão produtos com boa relação preço/qualidade. Os governos locais também tomarão medidas ao nível das políticas; por exemplo, políticas como fundo de habitação (公积金) e subsídios para compra de casa têm sido relativamente frequentes recentemente. Em março, isto formará um “pequeno pico” do mercado imobiliário. Porém, ao olhar para a estrutura das transações, as faixas de preço mais baixas continuam a ser dominantes.

O China Index Academy considera que, segundo o China Real Estate Index System de índices de preços dos cem cidades, desde 2026, a queda em termos homólogos mensais do preço de habitações de segunda mão nas cem cidades tem vindo a diminuir continuamente, mostrando que a trajetória dos preços das casas apresenta alguma mudança positiva. No futuro, com mais cidades a promoverem a implementação das políticas, o “pequeno verão primaveril” é digno de expectativa.

Li Yujia considera que, para passar da sondagem do fundo até ao toque no fundo e consolidação da estabilização, e para consolidar a base na parte inferior, ainda é necessário que várias partes se esforcem em conjunto. No nível da indústria, inclui promover a rotação de transações entre habitação de primeira e de segunda mão, continuar a reduzir os custos de transação, purificar o ambiente e a ordem de transação, entre outros aspetos. No nível dos fundamentos, inclui reparar a confiança dos residentes em aspetos como emprego, rendimento e expectativas.

(Editar: Wen Jing)

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