التحكم في جانب العرض لتعزيز القوة، وتنشيط المخزون هو المفتاح الرئيسي للسوق العقارية

الزميل الصحفي في «سيكيوريتيز تايمز»، تشانغ دا

باعتباره قطاعاً مهماً في الاقتصاد القومي ومصدراً رئيسياً لثروة السكان، يحظى اتجاه تطوير العقارات باهتمام كبير. وبقراءة متأنية لملخص خطة «الخطة الخمسية الخامسة عشرة» يتضح أن «تنشيط الأصول المخزونة» بات أحد الكلمات المفتاحية الأساسية لتطوير قطاع العقارات خلال السنوات الخمس المقبلة.

لا تطرح وثيقة خطة «الخطة الخمسية الخامسة عشرة» متطلبات فحسب من منبع إمداد الأراضي تتمثل في «التنسيق مع المساكن المخزونة وتغيرات عدد السكان وغيرها»، بل إنها تضع أيضاً سلسلة من سياسات تنشيط واضحة تجاه الأراضي المخزونة، والمشروعات قيد الإنشاء، والمساكن التجارية المخزونة القائمة، حيث تحدد أن الأراضي المورَّدة غير المطوَّرة والمشروعات قيد الإنشاء يجب أن تتم «معالجتها/التعامل معها بشكل مصنف»، وأن المساكن التجارية المخزونة والمكاتب/التجارات غير المستغلة ينبغي دفع «تنشيطها واستخدامها»… إلخ.

لماذا تولي وثيقة خطة «الخطة الخمسية الخامسة عشرة» اهتماماً بالغاً بتنشيط مخزون العقارات؟ صرح وانغ ريميِن، باحث في مركز أبحاث التنمية التابع لمجلس الدولة، لصحفي «سيكيوريتيز تايمز» بأن دخول التحضر إلى مرحلة التنمية المستقرة يعني أن شدة تطوير الأراضي في المدن التي تشهد تدفقاً صافياً من السكان تجاوزت بالفعل خط الإنذار الدولي البالغ 30%، بل إن بعض المدن تتجاوز 50% أيضاً، وهو ما يدفع المدن إلى تطوير الأراضي المخزونة للحصول على مساحة لرفع ترقية الصناعات وجودة السكن.

قال ليو لين، باحث في معهد البحوث للاقتصاد الكلي التابع للجنة التنمية والإصلاح الوطنية، إن المشكلات الرئيسية في السوق حالياً هي ارتفاع المخزون العقاري وصعوبة التصفية. وحتى نهاية فبراير 2026، تبلغ مساحة العقارات التجارية غير المباعة في الصين قرابة 800 مليون متر مربع، وهي عند أعلى مستوياتها التاريخية. إضافة إلى مساحة غير المباعـة، فإن ضغط المخزون أيضاً كبير في المشروعات قيد الإنشاء والأراضي المورَّدة غير المطوّرة. علاوة على ذلك، وبسبب عوامل مثل ارتفاع نسبة التوزيع في التخطيط، فإن المعروض المفرط على المكاتب/التجارات (商办) ومواقف السيارات على المدى الطويل يفاقم ضغط التصفية بشكل أكبر من المساكن التجارية السكنية. إن احتجاز هذه الكميات من المخزون لمدخرات الشركات العقارية يقيّد السيولة لا فحسب، بل يؤثر كذلك في قدرة الشركات العقارية على الاستثمار، كما يزيد استمرار تكبد التكاليف المالية من مخاطر التشغيل لدى الشركات العقارية.

يرى وو جينغ، مدير مركز أبحاث هينغلونغ للعقارات في جامعة تسينغهوا، أن ضغط تصفية العقارات كبير، وعدم اليقين في تعافي الطلب يتطلب بشكل عاجل اعتبار تعديل جانب العرض الإجراء المركزي لحل ضغط السوق. كما أن اهتمام وثيقة خطة «الخطة الخمسية الخامسة عشرة» بالمخزون يتماشى أيضاً مع ما طرحه مؤتمر العمل بشأن المدن على أن «تحول تطوير المدن يكون أساساً نحو تحسين جودة وكفاءة المخزون». وتتمثل نقطة التنفيذ الحاسمة في أن كل مدينة ينبغي أن تطبق سياسات مصنفة حسب أنواع مختلفة من الأصول المخزونة، وأن تستكشف نماذج قابلة للتكرار خلال عملية الدفع التدريجي.

أما بالنسبة للمساكن التجارية المخزونة، فقد أوضح المركز أن هناك تشجيعاً لجمع وشراء المساكن المخزونة لاستخدامها في المساكن الضمانية، ودعم الحكومات المحلية لإصدار سندات خاصة للاستحقاق/السندات التعويضية لزيادة أموال الشراء. وقد أصبح ذلك تدبيراً مهماً للتعامل مع مخزون العقارات وتحسين منظومة ضمان السكن. منذ عام 2025، استمرت أعمال جمع وشراء المساكن المخزونة في مختلف المناطق، ووفقاً لإحصاءات غير كاملة حتى الآن، هناك أكثر من 60 مدينة في عموم البلاد أعلنت صراحةً دعمها لشراء المساكن المخزونة. وبحسب رصد معهد البحث «تشونغ تشي»، منذ عام 2025 وحتى الآن، بلغ إصدار السندات الخاصة التي تمول شراء المساكن التجارية المخزونة واستخدامها للمساكن الضمانية في مقاطعات مثل تشجيانغ وسيتشوان وغيرها ما يزيد على 4.3 مليارات يوان.

قال ليو لين للصحفي إن سياسات الدعم المقدمة في جانب أموال الشراء/الجمع، إضافة إلى السندات الخاصة للحكومات المحلية، تشمل كذلك قروض شراء جماعية لإسكان الإيجار (إيجار المساكن) الإيجار السكني، وقروضاً لإعادة التمويل للمساكن الضمانية. وفي أثناء استكشاف عملية شراء المساكن المخزونة، تتواصل تحسين السياسات الداعمة، وتوسّع نطاق الشراء ليشمل جميع أنواع مصادر الوحدات السكنية المبنية أو قيد البناء غير المباعة التي تستوفي الشروط، ومصادر الوحدات الناتجة عن التصرف/الإنفاذ القضائي، ومصادر المساكن السكنية المستعملة المخزونة. كما امتدت الاستخدامات بعد تجميع وشراء المساكن المخزونة من المساكن الضمانية إلى منازل الإيواء، وغرف/مساكن طلاب أو موظفين في مؤسسات، ووحدات «مساكن المواهب» وغيرها.

إن المال هو الضمان الأساسي لتنفيذ تجميع وشراء المساكن التجارية المخزونة. واقترح ني بنغفي، باحث في معهد المالية والاستراتيجية التابع للأكاديمية الصينية للعلوم الاجتماعية، ومدير مركز المدينة والتنافسية، أنه ينبغي في الوقت الراهن بناء نموذج متعدد المستويات لتجميع وشراء مخزونات تقوده الحكومة مع مشاركة المجتمع، وبناء منظومة تمويل متعددة يهيمن عليها الحكومة، تشمل توسيع حجم السندات الخاصة، وتوسيع حجم القروض السياسية، وتوفير قروض من البنوك التجارية، وجذب الأموال الاجتماعية للمشاركة. وفي الوقت نفسه، ينبغي أن تُدمج أعمال التجميع والشراء مع إصلاح العقارات الجديدة وتحسين المدن، ومع إطلاق الطلبات التحسينية، ومع إصلاح المنازل القديمة. كما ينبغي أيضاً إنشاء آليات حوافز وتقييدات وضمانات معقولة.

أما بالنسبة لتنشيط واستغلال أماكن الأعمال/المكاتب التجارية غير المستغلة، فقال ليو لين إن السلطات المحلية كانت تعمل على ذلك في الماضي، مثل تقديم دعم عبر تفضيلات ضريبية لتحريك/تعديل الأنشطة، بينما قد تستكشف مستقبلاً مسارات تنشيط أكثر.

اقترح وو جينغ أنه بالنسبة للعقارات المكتبية قيد الإنشاء وحتى تلك التي تم إنشاؤها حديثاً دون استخدام، يمكن النظر في تحويل الاستخدام في الوقت المناسب: بالنسبة للعقارات المكتبية التي تم إيقافها مؤقتاً أو التي ظلت غير مستغلة لفترة طويلة، يجب إعطاء الأولوية لتحويل الاستخدام كطريقة لتنشيطها؛ وبالنسبة لنطاق الشراء وإعادة التعديل للمساكن التجارية المبنية، ينبغي توسيعه ليشمل العقارات المكتبية. كما شجّع ودعم السعي إلى تحقيق منافسة بسمات مختلفة للعقارات المكتبية القائمة، بما في ذلك تباين الشروط في البرامج والأجهزة (soft/hard) والتباين في التمركز/تحديد المواقع الصناعية.

وبالنسبة للأراضي المخزونة غير المستغلة، أشار وانغ ريميِن إلى أنه يمكن تقسيمها أساساً إلى ثلاث فئات: أراضٍ صناعية منخفضة الكفاءة، وأراضٍ تحتفظ بها شركات عقارية تواجه مخاطر (تعثر/إشكالات)، وأراضٍ تبيع بالمزاد/تطرحها منصات التمويل الحكومية المحلية (城投) أو الشركات المملوكة للدولة (国企). وبالنسبة للفئتين الأخيرتين، يمكن النظر في تجميع وشراء هذه الأصول؛ أما بالنسبة للأراضي الصناعية منخفضة الكفاءة، فيمكن الاستفادة من نظام «الأرض البيضاء» في سنغافورة (white land)، واستكشاف مسارات للتحويل بين الاستخدامات المختلفة للأراضي، لتوفير دعم سياساتي غني لبرامج «تحويل الصناعة إلى مكاتب»، و«تحويل الصناعة إلى سكن صناعي/سكن»، و«تحويل التجارة/الخدمات إلى سكن»… إلخ. ولأجل رأس المال الاجتماعي والشركات التي تشارك بنشاط في دفع تنشيط الأراضي المخزونة، ينبغي إنشاء «قطع أراضٍ بيضاء» بنسبة معينة، بحيث يُسمح لمستخدمي الأراضي الذين يستوفون الشروط بتغيير استخدام الأرض وفقاً للاحتياجات الفعلية المستقبلية، بما يوفر حوافز فعّالة لمشاركة رأس المال الاجتماعي بشكل إيجابي في تحديث مخزون الأراضي داخل المدن.

ومع ذلك، أشار وانغ ريميِن أيضاً إلى أن سبب صعوبة تنشيط كثير من الأراضي المخزونة والمساكن المخزونة والمشروعات قيد الإنشاء هو أن العلاقات/الديون الكامنة خلفها معقدة وصعبة الحل. فبعد تراجع قيمة الأصول، يصبح من الصعب على أموال الشراء تغطية الديون الكامنة وراء تلك الأصول، كما توجد اختلافات كبيرة بين الأطراف ذات المصلحة المعنية حول تقاسم الخسائر.

وفي وقت سابق، دعم المركز أيضاً الحكومات المحلية لإصدار سندات خاصة لاسترداد/شراء الأراضي المخزونة غير المستغلة بالعودة. ففي مناطق تجارب الاكتتاب الذاتي والإصدار الذاتي لسندات خاصة، تم بالفعل تطبيق مشاريع استرداد الأراضي عبر السندات الخاصة. ووفقاً لإحصاءات غير كاملة لمعهد البحث «تشونغ تشي»، وحتى نهاية فبراير 2026، بلغ إجمالي المبالغ التي تم الإعلان عنها في 28 مقاطعة في عموم البلاد والمزمع استخدامها عبر السندات الخاصة لشراء الأراضي المخزونة غير المستغلة أكثر من 7700 مليار يوان، بينما بلغ إجمالي إصدار السندات الخاصة فعلياً أكثر من 3350 مليار يوان، أي ما يمثل نحو 43%.

توقع مسؤولون من معهد البحث «تشونغ تشي» أنه في المستقبل قد تعمل الحكومات المحلية على تسريع إيقاع تجميع وشراء الأراضي المخزونة غير المستغلة، وفي الوقت نفسه عبر تعديل تخطيط الأراضي بشكل معقول، وتبادل الأراضي (换地) وغيرها من الطرق، من أجل مواءمة أفضل لاحتياجات السوق من الأراضي. وفي هذه العملية، ما تزال سياسات دعم وتشجيع تبادل الأراضي عبر المدن والأقاليم، ودعم تعديل لوائح الأراضي، بحاجة إلى مزيد من التحسين من أجل فتح نقاط الانسداد.

قال ليو لين: «ل