العمليات العقارية الثنائية تتجاوز فصل الشتاء: مجموعة بيغويان للخدمات تتجه إلى اليسار، ووان و يون للخدمات تتجه إلى اليمين

2025، بالنسبة لصناعة إدارة الممتلكات، هو عام ذو دلالة رمزية شديدة.

ومن جهة، فإن موجة خفض الرسوم العقارية (أتعاب إدارة العقارات) تجتاح أنحاء البلاد؛ وفي مناطق متعددة، أصدرت الحكومات المحلية سياسات إرشادية لخفض الرسوم العقارية، لتتعالى أصوات الملاك المطالبة بالخفض تباعًا؛ وأصبح انسحاب الشركات العقارية من الخدمة (المؤسسات العاملة في إدارة الممتلكات) أمرًا شائعًا، إذ تم بالفعل خلال النصف الأول وحده التخلي “الاستراتيجي” عن مئات المجمعات السكنية؛ كما تستمر معدلات تحصيل الرسوم العقارية في التراجع، وتتضخم الذمم/الحسابات المستحقة، حيث تتجاوز بعض الشركات العقارية أيام دوران الذمم المستحقة مستوياتها التاريخية القصوى، لتتحول الضغوط على التدفق النقدي إلى سيف داموقليس المعلق فوق رؤوس الجميع.

ومع ذلك، فحتى في عز البرد، هناك تيار دافئ.

ومن جهة أخرى، يتسارع تحديث المدن بشكل شامل؛ وعلى مستوى الدولة، تصدر سياسات بشكل مكثف لدفع ترميم وتجديد الأحياء السكنية القديمة، وفي عام إغلاق “الخطة الخمسية الرابعة عشرة”، وصل أكثر من 50 ألف حي سكني قديم إلى نافذة التحديث؛ ومع بدء رسمي لاستخراج القيمة في “عصر المخزون”، تتحول تلك “القديمة البالية” التي كانت تُنبذ سابقًا إلى ساحة قتال جديدة تتنافس فيها شركات إدارة الممتلكات على نحو متزايد.

في هذه الجولة من إعادة ترتيب المشهد الصناعي، تواجه شركات إدارة الممتلكات التي كانت تعتمد سابقًا على تطوير العقارات اختبار البقاء بعد “الفطام”. لم تعد تلك الأيام السهلة التي كانت فيها الشركة الأم تحصل على الأراضي وتتحول شركة إدارة الممتلكات إلى جهة الاستلام؛ بل جاءت منافسة قاسية حول القدرة على البقاء بشكل مستقل، وقدرة خلق القيمة، وحتى القدرة على تمكينها بالتكنولوجيا.

في محنة التطهير بالنار والثلج، قدّمت شركتا إدارة ممتلكات رائدتان—خدمة بيغوى يوان (06098.HK) ووانوو يون (02602.HK)—نتائج كل منهما لعام 2025؛ وهذا ليس “تقرير فحص” لعمليات الشركتين فحسب، بل أيضًا سرد مكثف لإشارات تحول قطاع بأكمله.

الحجم والجودة

من حيث إجمالي الإيرادات، تواصل خدمة بيغوى يوان الحفاظ على مكانتها كواحدة من قلة تتصدر القطاع. حققت في 2025 إجمالي إيرادات بلغ 483.54 مليار يوان، بزيادة قدرها 9.9% مقارنة بالعام السابق. لا يمثل هذا الرقم مجرد تسجيل لأعلى مستوى في تاريخ الشركة، بل ويجعلها كذلك تواصل الصدارة في حجم الإيرادات على مستوى القطاع ككل.

حققت وانوو يون في 2025 إيرادات تشغيلية بلغت 372.72 مليار يوان، بزيادة قدرها 2.7%. ورغم أن معدل النمو أقل من خدمة بيغوى يوان، فإنه يظل ضمن نطاق من الاستقرار في ظل ظروف السوق الحالية.

في 2025، بلغ الفارق بين إيرادات الشركتين نحو 110.82 مليار يوان؛ بينما كان هذا الرقم في الفترة نفسها من العام السابق قرابة 77.69 مليار يوان.

أما على مستوى الأرباح، فقد سجلت خدمة بيغوى يوان صافي ربح في فترة التقرير بنحو 6 مليارات يوان، بينما سجلت وانوو يون نحو 7.72 مليارات يوان. تتمثل خسائر/مخصصات الانخفاض في القيمة في كونها سببًا رئيسيًا لتقلب صافي أرباح الشركتين بشكل كبير في 2025، لكن مع اختلاف الجهة المستهدفة.

وبتفصيل ذلك، أجرت خدمة بيغوى يوان على نطاق واسع مخصصات لانخفاض قيمة الشهرة والأصول غير الملموسة الناتجة عن عمليات الاندماج والاستحواذ التاريخية، كما قامت بإجراء معالجات لانخفاض قيمة لمشاريع مثل بيجين هوانج شي (满国环境) وغيرها. ورغم أن “عمليات التنظيف المالي” هذه تؤثر بشدة على أداء الأرباح على المدى القصير، إلا أنها—بموضوعية—تساعدها على التخلص من الأعباء التاريخية؛ فبدلًا من السماح لاستمرار مخاطر الديون المعدومة ومخاطر انخفاض القيمة بإضرار الأرباح المستقبلية، فمن الأفضل “الألم الطويل أصغر من الألم القصير” — أي معالجة عاجلة لتقليل الألم لاحقًا.

تواجه وانوو يون أيضًا ضغطًا متعلقًا بانخفاض القيمة. ففي 2025، قامت باحتساب مخصصات لانخفاض قيمة ذمم/حسابات مستحقة للتجارة من أطراف مرتبطة بنحو 7.4 مليارات يوان. لكن تجدر الإشارة إلى أن الأعمال التشغيلية لدى وانوو يون لا تزال في وضع جيد؛ إذ تبلغ إيرادات أعمالها ذات الطبيعة الدورية (إدارة الممتلكات السكنية، وإدارة المرافق، وBPaaS) نحو 334.02 مليار يوان، بزيادة قدرها 8.5%، وقد ارتفعت نسبة هذه الإيرادات من إجمالي الإيرادات إلى 89.7%. وبعبارة أخرى، يظل “العمل الأساسي” لدى وانوو يون سليمًا، ويعود تراجع الأرباح بدرجة أكبر إلى عوامل “لمرة واحدة”.

“التحرر من العقار” هو موضوع مشترك لصناعة إدارة الممتلكات في السنوات الأخيرة. وفي هذا الصدد، حققت الشركتان الرائدتان تقدمًا جوهريًا.

في 2025، انخفضت نسبة الإيرادات الناتجة عن المعاملات المرتبطة لدى وانوو يون إلى 6% من إجمالي الإيرادات، كما انخفضت ذمم/حسابات مستحقة للتجارة من الأطراف المرتبطة على أساس سنوي بما يقارب 3.82 مليارات يوان. وتظهر خدمة بيغوى يوان أداءً جيدًا كذلك؛ إذ انخفضت نسبة إيرادات الأطراف المرتبطة إلى 1.1%، بل إنها أقل حتى من وانوو يون.

ومن ناحية التدفق النقدي، بلغ إجمالي الودائع البنكية والودائع الهيكلية لدى خدمة بيغوى يوان في نهاية الفترة 179.3 مليار يوان، وصافي التدفق النقدي من الأنشطة التشغيلية خلال الفترة 25.1 مليار يوان. أما لدى وانوو يون، فبلغ رصيد النقد والأموال المكافئة لدى الشركة في نهاية الفترة 120.9 مليار يوان، منها النقد وما يعادله 110.85 مليار يوان، وحقق التدفق النقدي الصافي من الأنشطة التشغيلية خلال العام 16.9 مليار يوان.

مسار تعميق القيمة

خلف بيانات الأداء، تأتي تعديلات عميقة في الاستراتيجية لدى الشركتين الرائدتين.

خلال السنوات الماضية، شهد قطاع إدارة الممتلكات فترة توسع مجنونة على نطاق واسع؛ موجات من عمليات الاستحواذ والدمج تباعًا؛ وكانت المساحة تحت الإدارة (قيد التشغيل) هي المؤشر الأكثر جوهرية لقياس قيمة الشركة. لكن اليوم، مع دخول القطاع “عصر المخزون”، يحدث تحول جذري في نقاط تركيز الاستراتيجية لدى شركات إدارة الممتلكات.

يمكن تلخيص التحول الاستراتيجي لخدمة بيغوى يوان تقريبًا في ثلاثة كلمات مفتاحية: تصفية (إخراج ما يلزم)، وتركيز، واستبدال التكنولوجيا.

إن الانخفاضات الكبيرة في القيمة خلال 2025، هي في جوهرها تسوية حسابات خدمة بيغوى يوان مع استراتيجية التوسع عبر الاستحواذ والدمج المفرطة التي اتبعتها خلال السنوات السابقة.

منذ إدراجها في 2018 وحتى الآن، أنجزت الشركة استحواذات على عدة شركات لإدارة الممتلكات مثل بلو-لايت جيا باو (蓝光嘉宝) وبفلي物业، وZhongliang Property وغيرها، وقد أُطلق عليها في فترة ما لقب “ملك الاندماج والاستحواذ” في الوسط. غير أن الاندماج والاستحواذ سهل في الدمج، لكنه صعب في الاستيعاب؛ فـ“فخ” انخفاض الشهرة لا بد أن ينفجر في النهاية. وفي 2025، اختارت خدمة بيغوى يوان أن تفجّر الأمر بنفسها؛ ورغم أن آلام المدى القصير كانت شديدة، إلا أنها تُزيل العوائق أمام إصلاح الأرباح في المستقبل.

بعد التخلي عن عمليات الاستحواذ والدمج، وتباطؤ التوسع بالحجم، بدأت خدمة بيغوى يوان تولي اهتمامًا أكبر لاستخراج القيمة في المشاريع القائمة (المخزون). أصبح رفع جودة الخدمة، وتوسيع خدمات تعزيز قيمة المجتمع السكني، وتحسين تركيبة المشاريع، مركز العمل الجديد.

وفي ظل ضغط ارتفاع تكاليف العمالة باستمرار، اختارت خدمة بيغوى يوان المضي قدمًا بخطة “الروبوتات”. وقد أعلنت أنها تستهدف الإنتاج الكمي لـ 1万 من روبوتات خدمة إدارة الممتلكات في 2026. هذه المبادرة هي محاولة من شركة رائدة لإعادة بناء نموذج أعمال يعتمد بكثافة على العمالة عبر وسائل تقنية.

“لقد تلقت روبوتاتنا مفاوضات من عدد كبير من الشركات الشقيقة؛ وحتى رئيس مجلس إدارة وانوو يون، تشو باو تشيوان، تحدث معنا حول ما إذا كانت روبوتات خدمة بيغوى يوان يمكن أن تدخل مجتمعات وانوو يون. وهذا يمكن تحقيقه بالكامل.” تخطيط روبوتات خدمة بيغوى يوان موجّه أساسًا للاستخدام الذاتي، لكن الرئيس التنفيذي (المستشار العام) شو بينغ هويان (徐彬淮) أشار كذلك إلى أنه: “إذا كانت هناك شركة شقيقة مهتمة وتقوم بشراء—يمكن لخدمة بيغوى يوان فتح كل السيناريوهات للجميع.”

أما مسار وانوو يون فمختلف تمامًا—فهو يعتمد على التكنولوجيا كقوة دافعة محورية لبناء حواجز تنافسية ذات تمايز.

إن “نموذج ديتشنغ” هو أهم تخطيط استراتيجي لدى وانوو يون في السنوات الأخيرة. جوهره يتمثل في بناء شبكة خدمات عالية التركيز داخل التقسيم الإداري على مستوى الشارع.

وبحلول نهاية 2025، تكون وانوو يون قد أنجزت بناء قواعد “ديتشنغ” لعدد 690، لتغطي حوالي نصف المشاريع التي تديرها الشركة. يتيح هذا النهج القائم على تركيز إقليمي لوانوو يون خفض تكاليف تشغيل كل مشروع بشكل فردي عبر اقتصاديات الحجم، وفي الوقت نفسه يخلق مساحة لتوسيع خدمات تعزيز القيمة.

وبناءً على نموذج ديتشنغ، خلال فترة التقرير، نمت إيرادات أعمال ترميم المباني لدى وانوو يون بنسبة 67.1% على أساس سنوي. كما ارتفع مبلغ العقود الجديدة لخدمة تزيين/تشطيب المنازل ذاتية التشغيل (研选家) لدى الشركة بنسبة 26.6% على أساس سنوي.

كما حققت أعمال تخفيض التكاليف عبر تقنية وانوو يون نتائج جيدة. في 2025، انخفضت المصروفات الإدارية على أساس سنوي بنسبة 10.1%، واستهلك “موظفو AI” (تطبيق نماذج كبيرة) خلال العام 750 مليار Token. كما تم بالفعل تطبيق منتج الحوسبة الطرفية المطوّر ذاتيًا “ليَن شي” (灵石) في 932 مشروعًا، حيث تم ترقية الكاميرات عبر الخوارزميات لتحقيق التعرف تلقائيًا على الأحداث غير الطبيعية والاستجابة لها.

في 2026، تخطط وانوو يون لنشر 3000 من “ليَن شي”، وتستكشف كذلك إمكانية تقديم الإخراج إلى أطراف ثالثة مثل الفنادق ومراكز التسوق.

وعلى صعيد تحسين هيكل الأعمال، ارتفعت في 2025 نسبة إيرادات الأعمال الدورية لدى وانوو يون إلى 89.7%، ما يوفر أساسًا متينًا للتطور على المدى الطويل.

إعادة البناء وسط الآلام

من خلال خيارات الاستراتيجية التي اتخذتها الشركتان الرائدتان، يمكن استشراف اتجاهات مستقبلية لصناعة إدارة الممتلكات ككل:

من جهة، سيشتد التباين في القطاع. فالفرق بين الشركات الرائدة التي تمتلك قدرات تكنولوجية وتمكن من التطور المستقل، وبين شركات إدارة الممتلكات الصغيرة والمتوسطة التي تعتمد على الأطراف المرتبطة وتفتقر إلى قدرات تنافسية جوهرية، سيزداد اتساعًا؛ وسيصبح “تأثير ماثيو” في قطاع إدارة الممتلكات أكثر وضوحًا.

ومن جهة أخرى، تصبح الاستثمارات التكنولوجية خيارًا إلزاميًا. سواء كانت استراتيجية الروبوتات لدى خدمة بيغوى يوان، أو منصة “ليَن شي” لدى وانوو يون، فإن ذلك يبين أن القدرات التكنولوجية تتطور إلى جوهر التنافسية لدى شركات إدارة الممتلكات. لن يكون لنماذج الاعتماد فقط على تكتيكات كثافة العمالة مستقبلًا؛ وفي المستقبل، ستجد الشركات التي لا توظف التكنولوجيا صعوبة متزايدة في مواكبة إيقاع العصر.

وفي الوقت نفسه، يصبح استخراج قيمة المخزون ساحة المعركة الرئيسية. ومع انكماش سوق الزيادات (الأعمال الجديدة/التوسع)، يصبح كيفية استخراج المزيد من القيمة داخل المشاريع القائمة هو المفتاح الحاسم لتحديد مستقبل شركات إدارة الممتلكات. إن سوق بمقياس تريليون يطلقه تجديد الأحياء السكنية القديمة يتحول إلى مسار جديد تتسابق فيه الشركات.

إضافة إلى ذلك، تحدد قدرات التشغيل المستقل وإدارة التدفق النقدي أيضًا مساحة البقاء.

وبالنظر إلى ما قبل عتبة 2026 مع الرجوع إلى عام 2025، فإن آلام القطاع حقيقية، لكن الفرص أيضًا حقيقية.

إن خفض رسوم إدارة الممتلكات وتراجع معدلات التحصيل، هما في جوهرهما عملية “إجبار” شركات إدارة الممتلكات على تحسين جودة الخدمة وكفاءة التشغيل. انتهت أيام “الربح دون جهد”؛ وفي المستقبل لا يبقى سوى الشركات التي تستطيع تقديم خدمات ذات تمايز حقيقي، والتي تستطيع تخفيض التكاليف وزيادة الكفاءة عبر التكنولوجيا، كي تستمر.

إن تسارع تحديث المدن يوفر لشركات إدارة الممتلكات نافذة قيمة ثمينة للتحول من “سوق الزيادات” إلى “سوق المخزون”. من يستطيع أولًا بناء معايير الخدمة وإدراك العلامة التجارية داخل أعمال تجديد الأحياء السكنية القديمة، سيحصل على الأفضلية في الجولة التالية من المنافسة.

وفي خضم عملية تصفية القطاع وإعادة تشكيله، سيبرز تدريجيًا “ملك القيمة” الحقيقي إلى السطح.