Instituição: 30% das construtoras mantêm investimentos precisos, posição de mercado relativamente estável

Em 26 de março, o Instituto de Pesquisa do Índice divulgou uma série de resultados de investigação, incluindo o Relatório de Pesquisa sobre as 100 Maiores Empresas de Real Estate. A instituição indicou que a indústria imobiliária continua ainda em ajustamento; a reorganização (troca de posições) entre as empresas das 100 maiores poderá manter-se de forma contínua. Contudo, em 2025, entre as empresas das 100 maiores, 30% mantêm investimentos de forma precisa, e a sua posição no mercado é relativamente estável. Além disso, a expansão dos REITs públicos para o sector dos imóveis comerciais abriu novas vias de financiamento para as empresas.

A posição de mercado das promotoras (30%) é relativamente estável

De acordo com o Relatório de Pesquisa sobre as 100 Maiores Empresas de Real Estate, no contexto em que, perante a continuidade da descida do desempenho de vendas devido ao ajustamento do mercado, a performance interna da indústria continua a divergir. Em 2025, o desempenho de vendas das empresas das 100 maiores manteve a tendência de queda; o total de vendas e a área vendida foram, respetivamente, 32605,2 mil milhões de yuan e 14857,9 milhões de metros quadrados, com quedas homólogas de 18,1% e 24,3%, respetivamente.

Entre elas, 30% das empresas tiveram, em 2024-2025, tanto as receitas de vendas como os montantes de aquisição de terrenos (land spending) entre os primeiros 100. Estas empresas concentram-se no planeamento e presença nos principais centros urbanos, concretizando o desempenho de vendas; em simultâneo, focam-se em complementar, nos principais centros urbanos, reservas de terrenos de elevada qualidade, para aumentar o grau de garantia do desempenho de vendas, assegurando uma posição no mercado relativamente estável. Algumas empresas poderão estar a ficar para trás quer por insuficiência do apoio proporcionado pela dimensão dos investimentos, quer por limitações da capacidade de desenvolvimento; assim, a estabilidade operacional tende a ser mais fraca, pelo que a reorganização (troca de posições) entre as empresas das 100 maiores poderá continuar.

Em 2025, as pressões de liquidez das empresas das 100 maiores ainda necessitam de alívio. No curto prazo, “sobreviver” torna-se o núcleo operacional das promotoras imobiliárias nesta fase; reforçar a liquidez, manter investimentos moderados e assegurar a segurança operacional.

A análise do Instituto de Pesquisa do Índice considera que, em 2026, a remodelação e a reconfiguração do modelo da indústria imobiliária na China ainda estão em curso; o desenvolvimento da indústria está a passar da expansão de escala e do uso de elevada alavancagem para uma fase em que a sobrevivência constitui a base e o desenvolvimento de elevada qualidade é o núcleo. A longo prazo, no contexto de a indústria imobiliária ter entrado de forma abrangente na era dos stocks, a operação profissional e os serviços de qualidade tornaram-se o motor central para as promotoras ultrapassarem o teto das suas operações de desenvolvimento e para desbloquearem o valor dos ativos em stock. As promotoras precisam de equilibrar o presente e o longo prazo: no curto prazo, reforçar a liquidez e manter investimentos moderados para garantir a segurança operacional; a longo prazo, acelerar a construção de um novo modelo de desenvolvimento imobiliário.

A expansão dos REITs públicos abre novas vias de financiamento

O Relatório de Pesquisa sobre as 100 Maiores Empresas de Real Estate Comercial, divulgado no mesmo dia pelo Instituto de Pesquisa do Índice, indica que em 2025 a economia macro funcionou de forma globalmente estável, mas persistiu ainda de forma marcante a contradição entre oferta mais forte e procura mais fraca no mercado interno, tendo o mercado de real estate comercial mantido uma tendência de fraqueza tanto na oferta como na procura.

Em termos de desempenho de escala, o mercado de real estate comercial já entrou na era dos stocks; em termos de qualidade de operação, a procura no mercado de real estate comercial ainda é relativamente fraca, e a taxa média de ocupação (aluguer) dos principais projetos das empresas representativas entre as 100 maiores registou uma ligeira descida. Em termos de capacidade de financiamento, a procura para desbloquear os stocks impulsiona a expansão da titularização de ativos; em 2025, o montante das emissões de CMBS/CMBN e de ABS de imóveis detidos (holding) por empresas relacionadas com o setor imobiliário registou uma subida homóloga superior a 50%. Os REITs de infraestruturas de base para consumo expandiram-se de forma estável: em 2025, foram colocados no mercado e listados na bolsa 5 REITs de consumo. Ao mesmo tempo, arrancou o projeto-piloto de REITs de imóveis comerciais; o ciclo fechado de “investir, financiar, gerir e sair (投融管退)” vai sendo gradualmente desbloqueado.

O Instituto de Pesquisa do Índice apontou que a expansão dos REITs públicos para o domínio de imóveis comerciais abriu às empresas uma nova via de financiamento baseada em titularização de ativos e em financiamento de tipo equity (direitos); isto obriga as empresas a reforçar as suas capacidades de operação e a melhorar o desempenho operacional dos projetos. Ao utilizar instrumentos financeiros imobiliários, optimiza-se a estrutura de ativos e passivos, promovendo a transformação do setor como um todo no sentido da gestão de ativos.

Em 2026, à medida que as políticas de estímulo à procura interna e de valorização do consumo continuem a ganhar força, espera-se que o mercado de consumo mantenha uma trajetória de crescimento estável. No entanto, no curto prazo, o mercado de lojas e de escritórios ainda enfrenta pressões devido a oferta superior à procura e à descida das rendas. Perante os desafios de intensificação da concorrência em stocks e da procura de consumo cada vez mais diversificada, as empresas devem concentrar-se na melhoria dos níveis de operação e das capacidades de gestão de ativos (asset management); mantendo uma operação prudente, devem também aproveitar as oportunidades dos instrumentos financeiros para imóveis, de modo a alcançar um desenvolvimento sustentável.

O Relatório de Pesquisa sobre Empresas de Arrendamento, divulgado no mesmo dia pelo Instituto de Pesquisa do Índice, indica que, perante uma concorrência de mercado cada vez mais intensa, as empresas líderes do setor aprofundam continuamente a operação refinada. Apoiam-se em meios de gestão digital e inteligente para reduzir custos e aumentar eficiência. Com o impulso de várias medidas, em 2025, indicadores operacionais-chave como a receita de vendas (volume de negócios) e a taxa de ocupação (rendas) de empresas-chave no setor do arrendamento habitacional mantiveram um funcionamento estável.

Em 2025, os canais de saída de ativos de habitação arrendada na China continuaram a ser melhorados. A escala de emissão de REITs públicos para habitação arrendada de carácter social (保障性租赁住房) expandiu-se de forma estável; o mecanismo de expansão (expansão de subscrição/capacidade) alcançou uma quebra importante. À medida que vários projetos de habitação arrendada que preenchem as condições são incluídos no âmbito de submissão, os REITs de habitação para preservação de arrendamento (保租房) já entraram numa fase de emissão normalizada. Em simultâneo, investidores institucionais como seguradoras (险资) aumentaram, através de meios como Pre-REITs, a sua alocação em projetos de apartamentos com arrendamento longo de elevada qualidade nos principais centros urbanos, formando gradualmente um ciclo comercial completo “aquisição de projetos — cultivo/aperfeiçoamento operacional — saída via REITs”. Com o avanço gradual do sistema regulatório e a sua maior maturidade, os mecanismos de saída dos ativos de habitação arrendada tornam-se mais orientados para o mercado e mais diversificados; o setor está a acelerar a aproximação a modelos de mercado maduros.