Полностью арендованный операционный и эффект расширения привлечения средств: базовые активы JD REIT

**观点网 **REITs являются важным звеном в цикле капитала “инвестиции - финансирование - управление - выход” для тяжелых активов.

В начале этого года уже上市ированные REITs последовательно раскрыли данные о состоянии активов на 2025 год. Можно заметить, что уровень аренды в сегменте логистических складов стабилизировался, а управление проектами по-прежнему демонстрирует дифференциацию, связанные арендаторы и ведущие операторы показывают устойчивость в своем управлении.

Это отражается в уровне аренды: проекты с высокой долей арендаторов-связанных лиц сохраняют значительную стабильность, например,京东REIT, 顺丰REIT и 中外运REIT, уровень аренды на конец четвертого квартала составил 100%, 95,9% и 97,8% соответственно.

С самого начала складские помещения существовали как инфраструктура, обеспечивающая услуги для логистики. За последние несколько лет, благодаря качественному портфелю активов и профессиональному рыночному управлению 京东产发, 京东REIT демонстрирует стабильные и позитивные результаты, продолжая приносить инвесторам высокий процент и частые денежные дивиденды.

Проект с полной арендой объявляет о втором раунде увеличения募集

Согласно раскрытым данным за четвертый квартал 2025 года, 京东REIT поддерживает устойчивое управление.

В объявлении указано, что в четвертом квартале 京东REIT зарегистрировал доход в 27,0351 миллиона юаней, сумма, подлежащая распределению, составила 14,3492 миллиона юаней, фактическая сумма распределения составила 20,025 миллиона юаней, а годовая ставка распределения денежного потока составила 4,03%.

京东REIT через специальный план владеет 100% акций трех компаний в области складской логистики, расположенных в трех логистических узловых городах: Чунцин, Ухань и Ланфан. Общая площадь зданий составляет около 351,000 квадратных метров, общая площадь, подлежащая аренде, составляет около 341,300 квадратных метров. На конец отчетного периода все три логистических складских проекта поддерживают уровень аренды 100%.

Стоит отметить, что 27 марта 京东REIT официально объявил о начале второго раунда увеличения募集, планируя приобрести три成熟运营的物流园 под управлением 京东产发 в Пекине, Куньмине и Гуанчжоу, чтобы дополнительно оптимизировать портфель активов фонда. Это является вторым объявлением о募集 за год с июля 2025 года.

В данном втором объявлении о募集 речь идет о трех активах: проекте Дахинь в районе Дасин в Пекине (сокращенно “Пекинский проект”), проекте аэропорта Куньмин в районе Гуанду в Куньмине (сокращенно “Куньминский проект”) и проекте аэропорта Хуаду в районе Хуаду в Гуанчжоу (сокращенно “Гуанчжоу проект”).

Второй раунд募集 будет стратегически дополнять существующие активы и активы первого раунда募集, дополнительно улучшая логистическую сеть национального уровня “ядро - узел - ворота”.

Складские помещения являются ключевым звеном в цепочке поставок реальной промышленной экономики, а выбор местоположения является основой для определения эффективности. Все проекты второго раунда募集 расположены в городах, являющихся ключевыми узловыми точками цепочки поставок. В частности, проект Дахинь в Пекине находится в центре международного авиационного узла столицы, полагаясь на национальную авиационную сеть уровня узла и экономический круг Пекина-Тяньцзиня-Хэбэя, обеспечивая эффективное взаимодействие между рынком Северного Китая и глобальной цепочкой поставок; проект Хуаду в Гуанчжоу расположен в международном авиационном узле зоны Большого залива Гуандун-Гонконг-Макао, благодаря узлу аэропорта Байюнь и зрелой сети мультимодальных перевозок он может глубоко охватывать рынок производства и потребления в дельте реки Жемчужной; проект аэропорта Куньмин, в свою очередь, базируется на ключевой точке “Один пояс, один путь”, активно использует функции узла аэропорта, дополнительно укрепляя сеть логистики аэропорта в юго-западном регионе и обеспечивая надежную поддержку для развития промышленности вблизи аэропорта в этом регионе.

Ранее активы первого раунда募集 также были привязаны к ключевым транспортным узлам. Хэфэй является важным центром в дельте реки Янцзы, признанным Госсоветом, и представляет собой национальный комплексный транспортный узел, сочетая функции передового производственного базиса в центральной части страны, высокотехнологичного региона и международного центра воздушных грузоперевозок, создав трехмерную транспортную сеть, охватывающую всю страну и соединяющую весь мир. Сиань также является незаменимым логистическим центром для пяти провинций северо-запада и первым внутренним национальным логистическим узлом “4 узла и 1 база” (сухопутный/воздушный/производственный/торговый сервис + база холодной цепи).

Создавая сеть из пяти многообразных ключевых экономических кругов “Пекин-Тяньцзинь-Хэбэй - дельта реки Янцзы - Чунцин - Юго-запад”, 京东REIT будет полностью интегрироваться в важную стратегию регионального развития страны и общую ситуацию строительства “Один пояс, один путь”. Это значительно повысит плотность покрытия базовых активов для ключевых экономических зон страны и международного сотрудничества; создаст логистическую сеть с взаимосвязанными “точками - линиями - площадями”, усиливая стабильность и радиус действия цепочки поставок, что будет мощным дополнением к уже имеющимся проектам базовой инфраструктуры в охватываемых регионах.

Кроме того, после募集 общий размер активов фонда и чистых активов также возрастет, а приобретенные инфраструктурные проекты предоставят фонду дополнительные источники распределяемого дохода, что дополнительно усилит устойчивость к рискам.

Если оба раунда募集 будут успешно завершены, масштаб управления складскими помещениями 京东REIT увеличится до более чем 870,000 квадратных метров. Судя по текущему состоянию, общая операционная ситуация предлагаемых инфраструктурных проектов хороша, денежные потоки стабильны.

Фонд отмечает, что эта募集 соответствует инвестиционной стратегии фонда, является дополнением к уже имеющимся проектам базовой инфраструктуры и может эффективно диверсифицировать риски портфеля активов, что будет способствовать расширению портфеля активов складских логистических парков, позволяя фонду получать стабильные денежные потоки с потенциалом роста. “Регулярное увеличение募集 основано на долгосрочной стратегии 京东产发 по созданию публичных REITs и постоянным инвестициям. Компания располагает достаточным запасом качественных активов и в будущем будет продолжать оптимизировать портфель активов, повышать уровень управления, полагаясь на надежную базу активов, стремясь предоставить инвесторам более устойчивую и стабильную прибыль.”

Разрешение “инвестиций - финансирования - управления - выхода”

Комментирует, что в процессе продления аренды исторических проектов 京东REIT не было ни одного периода вакантности, а стабильность арендной платы была очень хорошей. Одновременно арендаторы 京东物流 как ведущая компания в отрасли имеют здоровые бизнес-показатели, стабильные финансы, хорошую кредитоспособность и высокую платежеспособность, что значительно снижает риск взыскания арендной платы из-за нестабильности бизнеса арендаторов.

В день объявления о втором раунде募集 京东REIT также раскрыл информацию о продлении аренды для главного арендатора проекта в Ланфане. С 2026 года в Ланфане компания арендаторов 北京京讯递 начнет продление аренды с чистой эффективной арендной платой в размере 27,68 юаня за квадратный метр в месяц, средняя чистая эффективная арендная плата за срок аренды составит 29,87 юаня за квадратный метр в месяц.

После продления аренды проекта в Ланфане, средний оставшийся срок аренды 京东REIT на конец первого квартала 2026 года также увеличится с 1102 дней до 1773 дней.

За последние несколько лет в отрасли наблюдается общий рост вакантности и снижение арендной платы. CBRE прогнозирует, что в 2026 году различия в тенденциях арендной платы на высококачественные склады будут более заметными. С снижением нового предложения в Восточном и Северном Китае, падение арендной платы в большинстве регионов значительно сократится. Вакантность в однозначном диапазоне в Ухане, Чунцине, Чэнду и Циндао, вероятно, приведет к стабилизации и росту арендных ставок, в то время как в Нинбо, где наблюдается постоянный дефицит, рост арендной платы ускорится.

С момента上市 京东REIT показатели управления и эксплуатации базовых активов также показали стабильные результаты, что обусловлено отличными управленческими способностями оригинального правообладателя и внешнего управляющего органа.

В целом, опираясь на хорошие промышленные гены, даже в условиях относительно слабого рыночного цикла, логистические складские проекты 京东产发 демонстрируют значительную внутреннюю устойчивость, сосредотачиваясь на улучшении качества и эффективности активов, а также чутко улавливая рыночные тренды, предоставляя высококачественную инфраструктуру, соответствующую потребностям клиентов, и обеспечивая уровень аренды более 90% по всем активам на национальном уровне.

Эта глубокая способность управления активами позволяет складским помещениям 京东产发 стать не просто пространственным носителем, а инфраструктурой, повышающей эффективность цепочки поставок и снижающей общие затраты, что обеспечивает стабильный денежный поток и потенциал роста базовых активов.

Эта управленческая способность также является основой для достижения стабильной доходности публичными REITs. На данный момент REITs, как важный финансовый инструмент, стали одним из способов решения проблем тяжелых активов.

Современная логистика является основным современным сервисом, тесно связанным с национальной экономикой, а складирование является необходимым носителем для логистики и важной инфраструктурой, поддерживающей реальную экономику. Однако логистические активы имеют свойства тяжелых активов, часто требуют значительных инвестиций и имеют долгие сроки окупаемости, выход из проектов является сложной задачей.

Этапы “инвестиций - финансирования - управления - выхода” не разделяются на легкие и тяжелые, если капитализация будет преодолена, то логика операционной деятельности будет замкнута, что позволит облегчить долгосрочное давление на капитал.

Поэтому для держателей таких активов REITs могут активировать стоимость тяжелых активов, ускорить возврат первоначальных инвестиций и получение доходов, ускорить цикл инвестиций и финансирования компании, а также повысить ее способность к устойчивым инвестициям.

В качестве инструмента финансирования на основе прав собственности REITs могут расширить каналы финансирования компании, улучшить ее ликвидность, снизить коэффициент задолженности и оптимизировать долгосрочную структуру капитала, что способствует долгосрочному стабильному развитию.

京东产发 начал исследовать эту модель в 2023 году и стал первой частной компанией, выпустившей публичные REITs в области складской логистики.

Это также приносит выгоду инвесторам — бизнес-модель активов на базе публичных REITs ясна, стабильность доходов высока, и в них есть обязательные условия для выплаты дивидендов, что позволяет таким активам удовлетворить потребности в среднесрочном и долгосрочном распределении и запросы институтов на качественные высокодоходные активы в условиях низкой процентной ставки.

В последние годы доходности облигаций вошли в эпоху низкой процентной ставки, и такие безопасные активы, как REITs с стабильными дивидендами, стали популярны среди инвесторов. Например, фонд 京东产发 REIT завершил 4 раунда дивидендов в 2025 году, и с момента своего выпуска общий объем дивидендов составил 209 миллионов юаней, а доля дивидендов близка к 100%.

На фоне макротенденций повышения внутреннего спроса и обновления отрасли в китайском рынке, рынок аренды складской логистики ожидает восстановления спроса. Данные показывают, что в более чем сорока региональных рынках по всей стране в 2025 году чистая поглощаемая площадь составит 16 миллионов квадратных метров, что на более чем 20% больше по сравнению с предыдущим годом.

В этом контексте 京东REIT в будущем может стать двойным носителем “стабильной деятельности + роста отрасли”, играя роль образца для подражания в отрасли.

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。