أفضل شركة استثمار عقاري صناعي: ستاج إندستريال أم إيست جروب بروبرتيز؟

تتمتع صناديق الاستثمار العقاري (REITs) التي تتخصص في المستودعات ببعض العزل ضد التضخم لأن الإيجارات التي توقعها مع المستأجرين تتضمن عادةً زيادات سنوية تلقائية مرتبطة بمعدل التضخم. على عكس الممتلكات الأخرى، تعتبر المستودعات في الأساس صناديق خرسانية تتطلب نفقات رأس المال قليلة للحفاظ عليها، لذا فإن المزيد من الدخل الإيجاري الناتج عنها يتدفق مباشرة إلى صافي الأرباح كربح يمكن تمريره إلى المساهمين.

توفر صناديق الاستثمار العقاري الصناعية أيضًا مستوى من الاستقرار غير الموجود في شركات العقارات الأخرى لأن مستأجريها عادةً ما يقدمون خدمات أساسية مثل توزيع المواد الغذائية، واللوازم الطبية، واللوجستيات. يظل الطلب على تلك الخدمات متسقًا إلى حد كبير حتى خلال التباطؤ الاقتصادي.

اثنان من صناديق الاستثمار العقاري للمستودعات المفضلة لدي هما Stag Industrial (STAG 0.63%) و EastGroup Properties (EGP 0.48%). لكن أيهما هو الأفضل للشراء الآن؟

مصدر الصورة: Getty Images.

ما يميز EastGroup Properties

تركز EastGroup Properties على المواقع الداخلية: الممتلكات الصناعية في المناطق المبنية بالقرب من مراكز السكان الرئيسية. هناك القليل من الأراضي المتاحة التي تناسب بناء مستودعات جديدة في هذه المناطق، لذا فإن صندوق الاستثمار العقاري أقل عرضة لمواجهة المنافسة من التطورات الجديدة. يساعد ذلك EastGroup في الحفاظ على معدلات إشغال مرتفعة ويجعل من السهل عليها زيادة الإيجارات. تمتلك الشركة 65.1 مليون قدم مربع من الممتلكات، بشكل أساسي في تكساس، فلوريدا، كاليفورنيا، أريزونا، ونورث كارولينا، وتخصصت في المواقع التي تخدم عملاء متعددين يحتاج كل منهم إلى مساحة تتراوح بين 20,000 و 100,000 قدم مربع.

توسيع

NYSE: EGP

EastGroup Properties

تغيير اليوم

(-0.48%) $-0.89

السعر الحالي

$183.17

نقاط البيانات الرئيسية

القيمة السوقية

$9.8B

نطاق اليوم

$182.19 - $185.74

نطاق 52 أسبوع

$137.67 - $197.95

الحجم

394K

متوسط الحجم

371K

هامش الربح الإجمالي

43.30%

عائد توزيعات الأرباح

3.22%

لقد زاد صندوق الاستثمار العقاري من توزيعات أرباحه لمدة 14 سنة متتالية ولم يقم بتخفيضها منذ 33 عامًا. في العام الماضي، زادت EastGroup من مدفوعاتها الفصلية بنسبة 10.7% إلى $1.55 للسهم الواحد. عند سعر السهم الحالي، يبلغ العائد حوالي 3.2%. على مدار العقد الماضي، زادت من توزيعات أرباحها بنسبة 158%.

بالنسبة لصناديق الاستثمار العقاري، تعتبر الأموال من العمليات (FFO) مقياسًا أفضل للربحية من صافي الدخل، وفي عام 2025، أفادت EastGroup بأنها حققت FFO لكل سهم قدره $8.95، بزيادة قدرها 7.7%. تتوقع EastGroup أن يكون FFO لكل سهم في عام 2026 بين $9.40 و $9.60، وهو ما سيكون زيادة بنسبة 6% عند منتصف الطريق. تعتبر صناديق الاستثمار العقاري الصناعية صحية إذا كانت نسبة الدين إلى القيمة السوقية بين 25% و 30%، وكانت نسبة EastGroup فقط 14.7% في نهاية عام 2025. يتم تغطية توزيعات أرباح EastGroup جيدًا، مع نسبة دفع FFO قدرها 69.2%. هذا في نطاق يعتبر محافظًا لصندوق استثمار عقاري. كانت نسبة الإشغال للشركة لمحفظتها التشغيلية 96.2%.

ما يميز Stag Industrial

تركز Stag Industrial على الممتلكات الصناعية ذات المستأجر الواحد في الأسواق الثانوية حيث تواجه أقل قدر من المنافسة من لاعبين آخرين. إنه صندوق استثمار عقاري كبير مع 120 مليون قدم مربع من الممتلكات في 601 موقع موزعة عبر 41 ولاية.

توسيع

NYSE: STAG

Stag Industrial

تغيير اليوم

(-0.63%) $-0.23

السعر الحالي

$36.09

نقاط البيانات الرئيسية

القيمة السوقية

$6.9B

نطاق اليوم

$36.02 - $36.55

نطاق 52 أسبوع

$28.61 - $39.98

الحجم

988K

متوسط الحجم

1.5M

هامش الربح الإجمالي

43.96%

عائد توزيعات الأرباح

3.44%

تعتبر Stag شائعة لدى بعض المستثمرين لأنها توزع توزيعات أرباحها على جدول شهري بدلاً من ربع سنوي. عند سعر السهم الحالي، يبلغ العائد حوالي 4.1%. لقد زادت Stag من توزيعات أرباحها لمدة 13 سنة متتالية - كل عام منذ أن أصبحت شركة عامة. ومع ذلك، كانت نسبة نمو مدفوعاتها أبطأ بكثير من EastGroup؛ حيث ارتفعت توزيعات أرباحها بنسبة 7.2% فقط على مدار العقد الماضي.

في عام 2025، أفادت Stag بأنها حققت FFO الأساسية قدرها $2.25 للسهم، بزيادة قدرها 6.3%، ونسبة دفع FFO الخاصة بها فقط 50.9%، وهي أكثر تحفظًا من EastGroup. ومع ذلك، فإن نسبة الدين إلى القيمة السوقية لها حوالي 31.7%، وهو أكثر من ضعف نسبة EastGroup. كانت نسبة الإشغال لديها 97.2% في محفظتها التشغيلية وهي أعلى قليلاً من نسبة EastGroup.

الاختيار ليس واضحًا تمامًا

تقدم Stag للمستثمرين عائد توزيعات أرباح أعلى اليوم، لكن معدل نمو FFO الخاص بها أقل، وزيادات توزيعات أرباحها كانت أقل إثارة للإعجاب من EastGroup. بينما تعتبر Stag الأكثر شهرة، يبدو أن EastGroup في وضع أقوى قليلاً لنمو محفظتها وتوزيعات أرباحها.

ومع ذلك، يبدو أن مزايا EastGroup قد تم تضمينها في سعر سهمها، وهي تتداول عند نسبة سعر إلى FFO تبلغ حوالي 20.6، مقارنةً فقط بـ 15.4 لصندوق Stag Industrial. بالنظر إلى تنوع عملاء Stag الأكبر ومحفظته الأكبر، من المنطقي الاستفادة من توزيعات أرباحه المرتفعة نسبيًا عند سعر سهمه الحالي.