المكاتب العائلية تقوم برهانات انتهازية على العقارات مع جلوس المستثمرين على الهامش

منظر جوي ملحمي ملون لخط أفق سان فرانسيسكو في وسط المدينة، مع ناطحات سحاب للمباني التجارية وإطلالة على الواجهة المائية عند الغروب في ولاية كاليفورنيا، الولايات المتحدة.

براتسيّت فوتو | مومنت | جيتي إيماجز

إحدى نسخ هذه المقالة ظهرت أولاً في رسالة CNBC الإخبارية Inside Wealth مع روبرت فرانك، وهي دليل أسبوعي للمستثمرين وأصحاب الثروات العالية والمستهلكين. اشترك للاطلاع على الإصدارات المستقبلية، مباشرةً إلى بريدك الوارد.

تتجه شركات الاستثمار الخاصة المملوكة للأثرياء للغاية إلى شراء العقارات المحلية بينما تتواصل عملية تعافي السوق في التعثر، وفقاً لما قاله مستثمرو مكاتب العائلة داخل Inside Wealth.

في حين أن ارتفاع معدلات الفائدة بشكل مستمر والصراعات الجيوسياسية تجعل كثيراً من المستثمرين يقفون على الهامش، يمكن لمكاتب العائلة أن تتحمل المراهنة على الفرص الاستغلالية بينما تستثمر بهدف طويل الأمد.

قال ترافيس كينغ، الرئيس التنفيذي لشركة Realm، إن مجموعة تضم نحو 100 عائلة استثمرت حوالي 100 مليون دولار في العقارات في شمال كاليفورنيا خلال الأشهر الستة الماضية. استغلت Realm الفرص المتاحة بشراء عقار مكتبي في سان فرانسيسكو بحوالي 21% مما كان قد تم تداوله عليه آخر مرة، وبما قد يكلف بناؤه اليوم.

“لقد نظرنا إلى الأمر وقلنا: ‘مرحباً، لقد تم قضم سان فرانسيسكو، لكننا نعتقد أن التكنولوجيا ستواصل الاستمرار في بيئة قوية للغاية، ونواصل الاعتقاد بأن ذلك سيكون المحرك الرئيسي لاقتصاد الولايات المتحدة في المستقبل. لا نظن أن سان فرانسيسكو ستذهب إلى أي مكان،’” قال. “يبدو أن هذا التقييم دقيق، استناداً إلى أننا الآن نتداول ورقياً إما على عقود إيجار أو على اتفاقيات بيع وشراء بشأن عدد من هذه العقارات.”

قال كينغ إن بعض العائلات تشعر بالقلق بشأن ضخ أموالها خلال هذه الأوقات المضطربة، لكن المزيد منها مهتم بالاستفادة من انخفاض التقييمات.

“إنه وقت صعب للعيش فيه، كمواطن، لكن بالنسبة للمستثمر فهو وقت مثير للاهتمام، لأن هذا هو الوقت الذي يفضي إلى أفضل تسعير،” قال.

قال ماثيو كوهين، شريك في Declaration Partners، شركة الاستثمار التي تستند إلى مكتب عائلة ديفيد روبنستاين، الملياردير من كارلايل، إن الأفق الاستثماري الطويل للشركة يسمح لها بالاستفادة من فرص لا يمكن لمديري الأصول التقليديين اغتنامها.

أغلقت Declaration Partners صندوقها الاستثماري الثاني الخاص بالعقارات في أكتوبر، وجمعت نحو 303 مليون دولار. وقد أبرمت الشركة سلسلة من الصفقات خلال الأشهر الأخيرة، مثل توقيع عقد إيجار رئيسي بقيمة 50.1 مليون دولار لثلاث واجهات محلات في حي SoHo بمدينة نيويورك. وفي حين أن الإيجارات الحالية لدى المستأجرين أقل من معدلات السوق، تمتد مدة عقد الإيجار لدى Declaration Partners لمدة 25 عاماً، مع خيار التمديد حتى عام 2091.

“تنظر العديد من الصناديق المؤسسية إلى فرص من هذا النوع وتقول: ‘إذا لم أستطع تنفيذ خطة عمل خلال سنة ونصف أو خلال سنتين أو ثلاث سنوات، فهذا ليس سريعاً بما يكفي،’” قال كوهين. “لقد تطلب الأمر شخصاً لديه منظور طويل الأجل ليقول: ‘أنا على استعداد للاحتفاظ لفترة أطول حتى ننتظر انتهاء صلاحية تلك العقود،’ والصبر والمرونة للعمل مع مالك خاص للتوصل إلى هيكل يكون مفيداً للطرفين.”

احصل على Inside Wealth مباشرة إلى بريدك الوارد

النشرة الإخبارية Inside Wealth التي يقدمها روبرت فرانك هي دليلُك الأسبوعي للمستثمرين ذوي الدخل المرتفع والقطاعات التي تخدمهم.

اشترك هنا للحصول على الوصول اليوم.

أظهرت استطلاعات مكاتب العائلة وجود تردد تجاه الاستثمار في العقارات، لكن من في الولايات المتحدة كانوا أكثر تفاؤلاً.

وجد استطلاع لبنك J.P. Morgan Private Bank صدر في فبراير أن 35% من مكاتب العائلة الأمريكية كانت تخطط لزيادة تعرضها للعقارات، بينما قال 24% فقط من نظرائهم الدوليين الشيء نفسه. كما أفاد 40% بشكل كبير من المشاركين بعدم تخصيص أي جزء للعقارات.

ومع ذلك، فإن مكاتب العائلة التي ذكرت التضخم بوصفه أكبر خطر على محافظها أفادت بتخصيص متوسط قدره 16.3% للعقارات، أي ضعف المتوسط لدى عموم المشاركين.

“في أي وقت يصبح التضخم قضية، يبدأ الناس في الاستثمار في أشياء يمكنهم رؤيتها ولمسها،” قال محامي العقارات في Cozen O’Connor جينيفر نيلاني.

قال جيسون أوزور، الرئيس التنفيذي لشركة إدارة الثروات Lido Advisors، إنه حتى مع انخفاض أسعار الاستحواذ، يتعين على المستثمرين مراعاة عوامل كثيرة، مثل تكاليف الرافعة المالية وتزايد تكاليف التأمين، للتغلب على التضخم. وقال إن Lido Advisors تمكنت من الاستثمار في عقارات سكنية متعددة العائلات جذابة مع خصومات تتراوح بين 20% و30% مقارنة بتكاليف الإحلال. وأضاف أن الشركة تركز على مدن رئيسية مثل سولت ليك سيتي ودنفر ودالاس.

قال أوزور إن التدفقات النقدية وتنويع المحافظ تعدان عاملين أقوى يجذبان العملاء للاستثمار في العقارات. كما وصف العقارات بأنها أصل فعّال من ناحية الضرائب، مشيراً إلى استراتيجيات مثل خصومات الإهلاك وتبادلات 1031، التي تسمح لمستثمري العقارات بتأجيل مكاسب رأس المال عبر إعادة استثمار الأرباح في عقار من نفس النوع. وقال أيضاً إن بإمكان العملاء أيضاً هبة العقارات لأبنائهم بقيم مخفضة مع مرور الوقت.

أما بالنسبة لمراكز البيانات، وهي أكثر فئة أصول سخونة في العقارات التجارية، فقالت نيلاني إن مكاتب العائلة تجد صعوبة في الاستثمار عند نقاط سعرية جذابة. وقالت أيضاً إن بعض مكاتب العائلة، خاصة تلك التي تميل إلى العمل الخيري، تقلق بشأن الأثر البيئي لمراكز البيانات.

يعزز مستثمر العقارات تشاز لازاريان رهانه على العقارات المكتبية، وهي غالباً أقل المناطق جاذبية في العقارات التجارية، من خلال شركته Elle Family Office.

قال لازاريان إنه يستحوذ على الأصول المتعثرة بخصومات شديدة. وقال إنه اشترى مبنى المقر السابق لشركة Home Depot في أتلانتا وديونه بحوالي 21 مليون دولار، وكان يدفع نحو 18 سنتاً على كل دولار عندما اشتراه في أكتوبر مقارنة بما دفعه مالكه من القطاع الخاص (private equity) في عام 2019.

وبينما تم الإبقاء على ذلك العقار كمبنى مكتبي، فقد قام بإزالة عقارات أخرى لبناء مساكن متعددة العائلات. وعلى عكس كثير من كبار مديري مكاتب العائلة، لا يستثمر لازاريان على المدى الطويل، بل يهدف إلى قلب العقارات خلال سنتين إلى ثلاث سنوات.

“أعتقد أن الثروة عبر الأجيال يمكن خلقها من خلال تحمل بعض المخاطر،” قال. “لم تكن هذه الفرصة موجودة في 2007 و2008، ونريد فقط تكرار ذلك وغسله وإعادته عدة مرات بقدر ما نستطيع حتى يجف السوق.”

اختر CNBC كمصدر تفضله على Google ولا تفوّت أي لحظة من الاسم الأكثر ثقة في أخبار الأعمال.