فهم برنامج HAMP: كيف ساعد برنامج إعفاء الرهن العقاري الحكومي ملايين أصحاب المنازل

عندما ضربت أزمة الإسكان في عام 2008، وجد الملايين من مالكي المنازل الأمريكيين أنفسهم غير قادرين على الوفاء بالتزاماتهم في الرهن العقاري. استجابت الحكومة من خلال تقديم HAMP - برنامج تعديل الرهن العقاري الميسور السكن - وهي مبادرة رائدة تهدف إلى منع خسائر المنازل على نطاق واسع. يبقى فهم كيفية عمل هذا البرنامج وما هي البدائل المتاحة اليوم ذا قيمة لأي شخص يواجه صعوبات في الرهن العقاري.

أصول HAMP وكيف استجاب لأزمة الإسكان في 2008

أصبحت الحاجة الملحة وراء HAMP واضحة من إحصائيات حبس الرهن في تلك الفترة. بينما شهد عام 2006 حوالي 717,000 حالة حبس رهن، ارتفع هذا الرقم بحلول عام 2008 إلى أكثر من 2.3 مليون - وهي زيادة دراماتيكية دفعت التدخل الفيدرالي. عملت الحكومة، بالتعاون مع وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD)، على تطوير HAMP لتلبية توجيهات قانون الاستقرار الاقتصادي الطارئ لعام 2008، الذي وجه وزارة الخزانة بشكل محدد لإعادة هيكلة الرهون العقارية المعسرة حيثما كان ذلك ممكنًا.

واجهت الإطلاق الأول تحديات. خلال عامها الأول، حصل 170,000 مقترض فقط على إعادة هيكلة قروض دائمة، على الرغم من أن الملايين كانوا يواجهون صعوبات. ومع إدراك هذه الفجوة، خفف المنظمون الفيدراليون بعض معايير التأهيل في عام 2012، مما وسع بشكل كبير قاعدة المشاركين المؤهلين. بحلول نهاية عام 2016، حصل حوالي 1.8 مليون مالك منزل على المساعدة من خلال HAMP وبرامج مكملة. بعد انتهاء البرنامج، وجهت الحكومة Fannie Mae وFreddie Mac لإنشاء برنامج Flex Modification لمقترضينهم، بينما استمرت FHA في تقديم خيارات التعديل من خلال مقدمي خدمات القروض الفرديين.

صيغة تخفيض المدفوعات في HAMP: الأساليب والنتائج

كان الهدف الأساسي بسيطًا: تقليل التزام المقترض الشهري في الرهن العقاري إلى 31% كحد أقصى من دخلهم الشهري الإجمالي. تم تحقيق هذا الهدف من خلال واحد أو أكثر من هذه الآليات:

• تخفيض سعر الفائدة - خفض الفائدة المفروضة على القرض
• تمديد مدة القرض - توزيع المدفوعات على مدى أطول
• الإعفاء أو تأجيل المبلغ الأساسي - تقليل المبلغ الفعلي المستحق

احتوى البرنامج نفسه على أربعة مكونات متميزة. سمحت تعديلات الرهن العقاري الأولية للمقترضين بضبط المدفوعات على رهنهم العقاري الأساسي. يمكن لأولئك الذين لديهم رهون عقارية أولية مؤهلة أيضًا الحصول على تعديلات على الرهون العقارية الثانوية من خلال تعديلات الرهن العقاري الثانوي. قدمت بدائل حبس الرهن الميسور (HAFA) خيارات البيع القصير وحق التصرف كطرق لتجنب الاستيلاء. للمقترضين العاطلين عن العمل، قدم مكون متخصص تأجيلًا مؤقتًا على المدفوعات الأساسية.

كان الأثر المالي كبيرًا. وفقًا لبيانات عام 2014 من HUD، خفض معظم المشاركين مدفوعاتهم في الرهن العقاري الأساسي بنسبة تقارب 40%، مع توفير شهري متوسط قدره 541 دولارًا. حصل بعض المقترضين حتى على ما يصل إلى 10,000 دولار في تخفيض المبلغ الأساسي مشروطًا بالحفاظ على المدفوعات في الوقت المحدد. ومع ذلك، تطلبت المشاركة فترة تجريبية مدتها ثلاثة أشهر أظهر خلالها المقترضون أنهم يستطيعون الحفاظ على جدول المدفوعات المعدل قبل الحصول على إعادة هيكلة قرض دائمة.

من يمكنه التأهل: معايير الأهلية لـ HAMP موضحة

لم يكن كل مالك منزل مؤهلاً للبرنامج. كان على المتقدمين تلبية معايير محددة للوصول إلى مساعدة HAMP:

• ملكية وإشغال عقار سكني يحتوي على وحدة إلى أربع وحدات
• رصيد أساسي مستحق لا يتجاوز 729,750 دولارًا للعقارات ذات الأسرة الواحدة
• نشأة القرض قبل 1 يناير 2009
• توثيق صعوبات مالية حقيقية تجعل المدفوعات الحالية غير ميسورة

من المهم أن تقديم الطلب لا يضمن الموافقة. أظهرت البيانات الإحصائية من يناير 2017 أن 2.9 مليون طلب مساعدة تمت الموافقة عليه من أصل 9.6 مليون تقديم إجمالي - بمعدل موافقة 30%. من بين المعتمدين، فشل العديد منهم في الانتقال إلى تعديلات القروض الدائمة، خاصة إذا لم يتمكنوا من الحفاظ على مدفوعات متسقة خلال الفترة التجريبية أو إذا تغيرت ظروفهم بشكل غير متوقع.

ما بعد HAMP: خيارات تعديل القروض الحالية لأصحاب المنازل المتعثرين

منذ انتهاء HAMP، يجب على مالكي المنازل الذين يواجهون صعوبات رهن عقاري استكشاف طرق بديلة. هناك عدة برامج تخدم هذا الغرض الآن:

Flex Modification يشبه الإطار الأصلي لـ HAMP وأطلق في عام 2017 للمقترضين الذين لديهم رهون عقارية تقليدية تحتفظ بها أو تضمنها Fannie Mae وFreddie Mac. يتطلب هذا البرنامج من مقدمي الخدمة بدء خطط دفع تجريبية تلقائيًا بمجرد تأخر المقترضين 90 إلى 105 أيام.

تعديل التعافي من COVID-19 من خلال FHA يوفر خيارات إعادة هيكلة لحاملي قروض FHA الذين تأخروا. تشمل هذه الخيارات تمديد القروض إلى 40 عامًا، على الرغم من أن أهلية الصعوبات تمتد إلى ما وراء الظروف المتعلقة بالجائحة لتشمل أزمات مالية مختلفة.

صندوق مساعدة مالكي المنازل، الذي تديره الولايات الفردية باستخدام 9.961 مليار دولار من قانون خطة الإنقاذ الأمريكية، يعمل في مناطق محددة لمساعدة مالكي المنازل الذين تأخروا بشكل خاص بسبب تأثيرات مرتبطة بالجائحة. تحتفظ المجلس الوطني لوكالات الإسكان الحكومية بمعلومات حالية حول توافر البرامج من ولاية إلى أخرى.

توجد برامج تعديل منفصلة أيضًا لحاملي قروض VA وUSDA. حتى بدون التأهل للحصول على المساعدة الحكومية، يجب على المقترضين الاتصال بمقدمي خدمات قروضهم مباشرة - يفضل العديد من المقرضين التفاوض على شروط جديدة بدلاً من تحمل التكاليف والتأخيرات المرتبطة بإجراءات حبس الرهن.

لقد تطور مشهد المساعدة في الرهن العقاري بشكل كبير منذ انتهاء عمليات HAMP. سواء كنت مالكًا لعقار للمرة الأولى أو مالك منزل راسخ تأثر بعدم اليقين الاقتصادي، تظل الموارد متاحة. يمكن للباحثين عن الإرشاد التواصل مع مستشاري الإسكان المعتمدين من HUD من خلال موقع HUD Exchange للحصول على دعم شخصي.