Как оценивать ситуацию на рынке недвижимости в 2026 году в условиях «маленькой весны»︱Вопросы и ответы о Чжунъянь

来源：重阳投资

Q：请问重阳投资，如何看待2026年房地产市场“小阳春”行情？

A：春节以来房地产市场“小阳春”行情，呈现出“京沪先暖、二手强于新房、刚需主导、量升价稳”的鲜明特征。

城市分化：京沪领跑，复苏梯队逐步成形

从区域表现来看，本轮复苏呈现出清晰的城市能级分化，且头部城市率先企稳的态势正在形成。一线城市尤其是京沪两地表现亮眼，春节后至今二手房成交农历同比分别增长28.6%和36.5%，显著高于全国21.9%的增速。北京、上海的二手房去化周期已分别降至8.6个月和4.1个月，库存结构持续改善。核心城市的企稳，往往是市场底部形成的先行信号——尽管全国层面2026年1-2月新建商品房销售面积同比仍下降13.5%，70个大中城市中仍有多数城市二手房价处于下行通道，但“核心城市率先筑底、修复能量向外扩散”的历史规律在本轮中再度得到印证，市场底部区域特征日趋明显。

业态分化：二手市场活跃，新房蓄力可期

在业态层面，二手房市场的活跃度明显优于新房，并在量价两端均出现积极信号。数据显示，北京二手房网签套数是新房的2.07倍，上海为1.46倍。第11周重点20城二手房成交环比增加21.97%、同比增长13.68%，延续了节后以来的良好势头；重点14城新房网签同期环比增长32.32%，虽同比仍有小幅负增，但环比动能已明显回升。值得关注的是，35城批准上市商品住宅同比降幅超过四成，开发商在供给端的主动收缩，有助于改善新房市场的供需关系。随着二手房热度的持续积累，市场人气向新房传导的条件正在逐步具备。

需求结构：刚需主导，入市节奏积极

从需求结构看，本轮行情以刚需群体为主导力量，入市意愿明显增强。2026年2月，北京、上海、深圳二手房成交中300万以下低总价房源占比分别为52%、59%和52%，广州、成都、杭州200万以下占比分别达到67%、89%和53%。以上海为例，1-2月300万以下二手房成交近1.7万套，同比增长25.2%，占比提升至56.1%，较去年同期增加6个百分点。刚需群体的集中入市，是政策落地效果的直接体现，也是市场回暖最坚实的基础。改善性需求虽入市节奏相对滞后，但随着刚需率先消化、价格预期趋稳，改善链条的启动只是时间问题。

量价关系与供给端变化

价格层面呈现“量价趋稳、底部特征明确”的积极格局。2月份北京、上海二手房价格环比分别微涨0.3%和0.2%，全国环比降幅收窄至0.43%，跌势明显趋缓。节后四周挂牌价格走势显示，上海已基本持平，核心一线城市的价格底部信号日趋清晰。

供给端同样出现值得重视的积极变化。节后三周二手房挂牌量增长显著慢于往年同期，北京、上海分别仅增长1.4%和3.5%，广州甚至出现-0.5%的负增长。与此同时，一线城市议价空间持续收窄，1月份北京、上海、深圳议价率分别环比下降0.4、1.0和0.4个百分点。挂牌增速放缓、去化周期缩短、议价空间收窄三者叠加，表明卖方预期趋于稳定，市场正从恐慌性抛售向理性博弈转变，供需两端的良性互动正在形成。

前瞻的看，房地产市场的止跌回稳的过程可能不会一蹴而就，市场可能继续呈现出结构性分化的特征。但是相比过去几年的情况来说，今年以来的市场变化给了我们更多信心。从更大的范围来看，随着资本市场的回暖和社会信心的改善，国内经济调整最痛苦的阶段已经过去了，内生性企稳的迹象越来越多。

▲向上滑动阅览【免责声明】

本材料由上海重阳投资管理股份有限公司（简称“重阳投资”）原创并编辑发布，仅限于提供信息和投资者教育的目的。本材料所依据信息和资料来源于公开渠道（例如：万得、彭博）和内部研究成果，相关信息被认为是可靠的，但重阳投资不对其完整性或准确性作出任何明示或默示的陈述或保证。相关信息仅供参考，不构成广告、销售要约，或交易任何证券、基金或投资产品的建议。本材料中引用的任何实体、品牌、商品等仅作为研究分析对象使用，不代表重阳投资的实际操作。因基金产品投资限制、投资组合调整和交易成本等多种因素，重阳投资的实际操作有可能与本材料中得出的结论不同。

本材料并不考虑任何阅读者的特定投资需求、投资目标或风险承受能力。阅读者在投资之前，应当仔细阅读产品法律文件和风险揭示书，充分认识产品的风险收益特征和产品特性，并充分考虑自身的风险承受能力，理性判断并谨慎做出投资决策。

本材料版权属于重阳投资，未经重阳投资授权，任何机构和个人不得以任何形式转发、转载、翻版、复制、刊登、发表、修改、仿制或引用本材料内容。

海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP

责任编辑：石秀珍 SF183