دي أوه سوي هوا تتلقى مرة أخرى تعويضًا من خلال العقارات، وستحصل على أكثر من 200 عقار من 19 شركة عقارية

تستمر مشاكل ديون شركات العقارات في التأثير على الشركات في上下游. في الآونة الأخيرة، أعلنت شركة دي أوو شوها (SZ002798) أنها تخطط لقبول ديون من مدينين عبر استخدام قيمة عقارات سكنية وتجارية تم بناؤها أو قيد الإنشاء بمبلغ إجمالي قدره 161 مليون يوان (شاملة ضريبة القيمة المضافة) كتعويض عن المبالغ المستحقة للشركة والتي تبلغ 155 مليون يوان، وسيتم سداد الفرق البالغ 6.0649 مليون يوان نقدًا.

وفقًا للإعلان، فإن المدينين المذكورين تشمل 19 شركة عقارية، من بينها فانوك، وبيغويارد، ومجموعة الصين جينماو، وهواشيا هابينغ، ورونغتشوانغ الصين، وتشتمل الأصول المستخدمة لسداد الديون على أكثر من 200 وحدة عقارية في مدن مثل تشنغدو، وووهان، وهانغتشو، وقوانغتشو، وكونمينغ.

وفي هذا الصدد، ذكرت شركة دي أوو شوها “إن تنفيذ السداد عن طريق العقارات يمكن أن يقلل من مخاطر خسائر الديون المعدومة المتعلقة بالحسابات المدينة، ويحسن الوضع المالي للشركة، وسيكون له تأثير إيجابي على الوضع المالي الحالي والمستقبلي ونتائج العمليات للشركة”.

ليس أول مرة تقبل فيها سداد الديون بالعقارات

أظهر استقصاء من صحيفة “ديلي إيكونوميك نيوز” أن فانوك هي أكبر مدين بين شركات العقارات، حيث تشمل الأصول المستخدمة لسداد الديون عشرات الوحدات السكنية، وأربعة متاجر، وعشرة شقق، وأكثر من مائة مكان لوقوف السيارات، بإجمالي ديون يبلغ حوالي 68.8824 مليون يوان؛ تليها مجموعة لونغهوا، وفورتي، بمبالغ تتجاوز 28.5715 مليون يوان و16.1188 مليون يوان على التوالي؛ بينما تجاوزت شركات مثل بيغويارد ورونغشنغ 7 مليون يوان؛ وأقلها كانت شركة هوايوان العقارية بمبلغ 58.5 ألف يوان.

هناك طريقتان لتنفيذ عملية سداد الديون للأصول: الطريقة الأولى هي أن تقوم الشركة بإبرام اتفاق مكتوب مع المدين، حيث يتم تسجيل العقارات المعنية لدى الشركة كتعويض عن الديون، وقد تم توظيف شركة تقييم الأصول “سيشوان تيانجيانغ هوانغ” التي تتمتع بمؤهلات تنفيذ الأعمال المتعلقة بالأوراق المالية والعقود، لتقييم الأصول العقارية المتعلقة بالسداد، وكان سعر التقييم 64.5475 مليون يوان.

أشارت دي أوو شوها إلى أن هذا القيمة التقييمية تختلف عن مبلغ سداد الديون البالغ 94.5158 مليون يوان، وبعد دراسة متأنية، اعتبرت الشركة أنه من المناسب تقديم تنازلات بشأن الأصول كتعويض. وستعمل إدارة الأصول التي أنشأتها على تصفية الأصول في أقرب وقت ممكن بعد استلام العقارات المستخدمة في السداد، لضمان استرداد الأموال في الوقت المناسب، وعدم التأثير سلبًا على أنشطة إنتاج الشركة.

أما الطريقة الثانية فهي أن تُبرم الشركة اتفاقًا مكتوبًا مع المدين، حيث يقوم المدين ببيع العقارات ضمن الفترة المحددة، ويُستخدم عائدات البيع لسداد الديون للشركة.

وفيما يتعلق بقبول الأصول غير النقدية من المدينين كوسيلة لسداد الديون، ذكرت دي أوو شوها أن هذه الخطوة تهدف إلى تحقيق استرداد سريع لحقوق الشركة، وتقليل مخاطر خسائر الديون المحتملة، وضمان سلامة أصول الشركة.

من الجدير بالذكر أن هذه ليست المرة الأولى التي تقبل فيها دي أوو شوها سداد الديون بالعقارات.

ففي مايو 2024، أعلنت دي أوو شوها أنها أبرمت اتفاقية لإعادة هيكلة الديون مع 13 شركة عقارية، بما في ذلك رونغشنغ، ومجموعة لينغدي، ولانغجي.

أظهر الإعلان في ذلك الوقت أن 13 شركة عقارية قد استخدمت عقاراتها التي تم بناؤها أو قيد الإنشاء (بما في ذلك السكن، والمتاجر، والشقق، والمكاتب، وأماكن وقوف السيارات) لسداد مستحقات الشركة، والتي بلغت حوالي 220 مليون يوان. وكانت الأصول العقارية المستخدمة في السداد 106 وحدات، بما في ذلك بعض العقارات في المدن من الدرجة الأولى والثانية، مثل المتاجر في منطقة لونغوا في شينزين، والمكاتب في منطقة فانتشو في قوانغتشو، والشقق.

في سبتمبر 2024، أعلنت دي أوو شوها أنها وافقت على أن تقوم شركة الفروع الخاصة بها، فوشان أوشنو سيراميك المحدودة (المشار إليها لاحقًا باسم أوشنو)، بشراء 100% من الأسهم والديون التابعة لشركة بيغويارد العقارية، واستحواذها على ثلاث عقارات، حيث تم استخدام قيمة الصفقة لسداد مستحقات أوشنو البالغة 423 مليون يوان.

وفقًا لاستقصاء غير كامل من الصحفيين، فقد تجاوزت قيمة الديون التي تم سدادها بالأصول من قبل دي أوو شوها مع المدينين ذات الصلة 600 مليون يوان فقط في 2024. ومع ذلك، على الرغم من استرداد الديون، فإن دي أوو شوها تحملت تكاليف معينة وراء هذه المعاملات.

كما في سبتمبر 2024 عند سداد الديون بأصول لشركة بيغويارد، وقعت أوشنو أيضًا على اتفاقية إعفاء الديون مع بيغويارد، حيث وافقت أوشنو على إعفاء الديون المستحقة من الشركات التابعة لشركة بيغويارد والشركات المرتبطة بها والتي تبلغ 57.1187 مليون يوان، على أن لا تشمل الديون المعفاة ضمن نطاق حقوق الملكية البالغة 423 مليون يوان الواردة في اتفاقية نقل الأسهم.

في الواقع، أصبح تباطؤ الصناعة، وزيادة فترات السداد، وارتفاع الديون المعدومة أمورًا اعتيادية. في ظل ضغوط السيولة التي تعاني منها شركات العقارات، أصبح من الصعب على العملاء تسديد الديون نقدًا، مما زاد من صعوبة استرداد ديون دي أوو شوها. وأصبح قبول المدينين لسداد الديون عبر العقارات السكنية، والمتاجر، والمكاتب، وأماكن وقوف السيارات، والأصول المالية الأخرى خيارًا اضطراريًا. بالمقارنة مع تكوين الديون المعدومة، قد تكون هذه الأصول الثابتة أقل سيولة، ولكن لا يزال لديها إمكانية الزيادة في القيمة أو التشغيل في المستقبل.

الشركة تتوقع خسائر مستمرة في العام الماضي

تشير البيانات إلى أن دي أوو شوها قد تم تغيير اسمها من دي أوو للديكور، وهي واحدة من الشركات الرائدة في تطوير وتصنيع منتجات السيراميك للبناء والحمامات في البلاد، وتمتلك علامتين تجاريتين هما “دي وانغ” للحمامات و"أوشنو" للسيراميك. بعد 30 عامًا من التشغيل والتطوير المستمر، غطت خطوط الإنتاج جميع فئات البلاط والحمامات.

كموفرين للمستوى الأعلى، تأثرت دي أوو شوها بشدة بتعديلات عميقة في قطاع العقارات في السنوات الأخيرة.

في الإعلانات السابقة لإعادة هيكلة الديون، أشار دي أوو شوها إلى أنه منذ النصف الثاني من عام 2021، ظهرت ضغوط سيولة لدى بعض شركات العقارات. أدت ضغوط السيولة لدى شركات العقارات إلى صعوبات في تسديد المدفوعات للمشاريع، والديون، مما زاد من المخاطر التشغيلية فيما يتعلق بتوقيت وأمان استرداد الحسابات المدينة، حيث تأخر تقدم استرداد الحسابات المدينة بشكل عام، وأصبح من الصعب استرداد الأموال، وواجهت بعض المبالغ المستحقة مخاطر استرداد.

استعرض الصحفيون بيانات التقارير المالية السابقة للشركة، حيث حققت دي أوو شوها إيرادات بلغت 4.112 مليار يوان، و3.760 مليار يوان، و2.741 مليار يوان، و1.176 مليار يوان في السنوات 2022-2025 النصف الأول. وكانت الأرباح الصافية المنسوبة للمالكين الأم في حالة خسارة، حيث كانت -1.509 مليار يوان، -658 مليون يوان، -569 مليون يوان، و-84.32 مليون يوان، مع إجمالي خسائر يتجاوز 2.8 مليار يوان. في نفس الفترة، قامت دي أوو شوها بتسجيل خسائر بشأن الديون المستحقة، وفقدان القيمة الائتمانية بمبالغ قدرها 672 مليون يوان، و342 مليون يوان، و295 مليون يوان، و24.388 مليون يوان، حيث كانت معظمها خسائر ديون مستحقة.

حتى نهاية يونيو 2025، كانت حسابات دي أوو شوها المستحقة 652 مليون يوان، على الرغم من أن هذا الرقم قد انخفض بمقدار 68 مليون يوان مقارنة بنهاية 2024، إلا أنه لا يزال يشكل حوالي 40% من الأصول المتداولة للشركة.

وفقًا لتوقعات الأداء لعام 2025 التي أعلنت عنها دي أوو شوها سابقًا، لا تزال الشركة لم تظهر أي علامات على “توقف الانخفاض”، حيث يتوقع أن تتراوح إيراداتها التشغيلية لعام 2025 بين 2.25 مليار يوان و2.35 مليار يوان، مما يشير إلى انخفاض مقارنة بنفس الفترة من عام 2024؛ كما يُتوقع أن تسجل الأرباح الصافية للمالكين الأم خسائر تتراوح بين 460 مليون يوان و590 مليون يوان، ولا تزال أسباب الخسائر تتعلق بتكوين احتياطات فقدان القيمة للأصول المحتملة.

صحيفة ديلي إيكونوميك نيوز