مُعِدُو المنازل يرون أدنى أرباح منذ الركود العظيم، وفقًا لشركة بيانات العقارات

ظهرت نسخة من هذه المقالة لأول مرة في نشرة CNBC Property Play مع ديانا أوليك. تغطي Property Play الفرص الجديدة والمتطورة لمستثمري العقارات، من الأفراد إلى المستثمرين المؤسسيين وصناديق الأسهم الخاصة والمكاتب العائلية والشركات العامة الكبيرة. اشترك لتلقي الإصدارات المستقبلية مباشرة إلى بريدك الوارد. تؤدي أسعار الرهن العقاري المرتفعة، وارتفاع أسعار المنازل، والعرض المحدود إلى الضغط على المستثمرين في سوق تحويل المنازل. في عام 2025، تم تحويل حوالي 297,000 منزل عائلي مفرد وشقة في جميع أنحاء البلاد، وفقًا لـ ATTOM، مزود بيانات العقارات، الذي يعرف التحويل بأنه منزل تم شراؤه وبيعه في نفس فترة الـ 12 شهرًا. كان ذلك انخفاضًا بنسبة 3.9% مقارنة بعام 2024 وأقل عدد من التحويلات في أي عام منذ عام 2020. شكلت تحويلات المستثمرين 7.4% من إجمالي مبيعات المنازل في 2025، انخفاضًا من 7.6% في 2024. تتراجع التحويلات لأن الأرباح تجعلها أقل جدوى. مع خلفية أعلى أسعار المنازل المتوسطة على الإطلاق، حقق تحويل المنزل النموذجي صافي أرباح قدره 65,981 دولارًا فقط، أو عائد استثمار بنسبة 25.5%، وفقًا لـ ATTOM. كان هذا انخفاضًا من 32% في العام السابق وأدنى معدل منذ الركود الكبير في 2008. قال روب باربر، الرئيس التنفيذي لشركة ATTOM، في بيان: “تظل المنافسة على المنازل قوية في العديد من الأسواق بسبب القيود في العرض”. “مع بقاء الأسعار مرتفعة، يجد المستثمرون صعوبة في تأمين صفقات تحقق عوائد قوية.” للمقارنة، في العقد المزدهر الذي تلا الأزمة المالية، كانت هوامش الربح أعلى من 50%، بلغ ذروتها عند 61% في عام 2012، وهو الوقت الذي انخفضت فيه أسعار المنازل. يمكن أن تختلف صافي الأرباح، أو عوائد المستثمرين التي تأخذ في الاعتبار تكلفة إصلاح العقار، على نطاق واسع اعتمادًا على تكاليف العمالة والمواد والتمويل المحلية. ومع ذلك، في جميع أنحاء الولايات المتحدة، تظل تكلفة إصلاح العقارات قبل تحويلها مرتفعة بسبب الضغوط المستمرة على سلسلة التوريد وزيادات الأسعار المتعلقة بالرسوم الجمركية، مما يواصل ضغط هوامش المستثمرين، وفقًا لـ ATTOM. ومع ذلك، هناك علامات على أن سوق التحويل قد يتحسن هذا العام، حيث من المتوقع أن تتراجع أسعار المنازل أكثر وتظل أسعار الرهن العقاري دون مستويات العام الماضي. كتب أليكس توماس، مدير الأبحاث في جون بيرنز للأبحاث والاستشارات، في تقرير حديث: “بعد ما يقرب من 4 سنوات من تراجع حجم معاملات تحويل المنازل، تلتقط دراستنا علامات على زخم إيجابي في مساحة الإصلاح والتحويل”. تتعاون الشركة مع Kiavi في مؤشر سوق الإسكان للإصلاح والتحويل، الذي ينظر في شعور المستثمرين في السوق. في الربع الرابع من عام 2025، سجلت أكبر زيادة ربع سنوية خلال ثلاث سنوات وعكس ستة أرباع متتالية من الانخفاضات. بالإضافة إلى ذلك، قال 71% من المستثمرين الذين شملهم الاستطلاع إنهم يتوقعون شراء مزيد من المنازل هذا العام، مقارنة بـ 66% في العام الماضي و49% في 2024، وفقًا لاستطلاع JBRC/Kiavi. هذه هي النسبة الأعلى في تاريخها الذي يمتد لأربع سنوات. كما أن عدد أقل من المحولين يبلغون عن نتائج مخيبة للآمال من استثماراتهم. على المستوى الوطني، أفاد 17% من المحولين في الربع الرابع أنهم باعوا “في الغالب أقل” من حجم ما بعد الإصلاح المتوقع، أو ARV، انخفاضًا من 21% في الربع السابق، حسب الاستطلاع. كتب توماس: “لأن المحولين يميلون إلى خفض الأسعار بشكل أسرع من بائعي المنازل العاديين خلال فترات الركود (لتجنب فترات الاحتفاظ المكلفة)، فإن هذا التحسن هو إشارة مبكرة على أن بيئة الأسعار تتماسك”. كما قال إن عدة أحكام في “القانون الجميل الكبير” الصيف الماضي قد تعزز ربحية الإصلاح والتحويل، بما في ذلك الاستهلاك المعزز، وخصم دخل الأعمال المؤهل بنسبة 20% بشكل دائم، ومصاريف الفائدة القابلة للخصم على قروض الإصلاح والتحويل. تشير مقاييس أخرى لمعنويات المستثمرين في العقارات، بما في ذلك استطلاع معنويات المستثمرين RCN Capital، وهو تقرير ربع سنوي أعدته شركة CJ Patrick، إلى وجود تفاؤل أيضًا. قال ريك شارجا، الرئيس التنفيذي لشركة CJ Patrick: “إنها تلك الظروف السوقية المتحسنة - مزيد من المخزون، وتراجع أسعار المنازل، وتكاليف تمويل أفضل قليلاً - إلى جانب الطلب المكبوت من المشترين وزيادة عدد العقارات المرهونة المعروضة للبيع التي أعتقد أنها يجب أن توفر للمحولين المزيد من الفرص مع تقدم العام”. ستكون ورقة اللعب هي أسعار الرهن العقاري. يستخدم المزيد من المستثمرين التمويل، بنسبة 37.7% في 2025 مقارنة بـ 36.9% في 2024، وفقًا لـ ATTOM. كان من المتوقع أن تكون الأسعار أقل هذا العام، لكن الحرب في إيران والارتفاع الناتج في أسعار النفط قد قلبت تلك التوقعات. قال باربر: “يجب على المحولين أن يكونوا أكثر إبداعًا للحفاظ على الربحية”. “قد يتضمن ذلك التعامل مع منازل أقدم، حيث كان متوسط العقار المحول في 2025 تم بناؤه في عام 1978، وهو الأقدم منذ أن بدأنا تتبعه، إلى جانب السيطرة الأكثر صرامة على التكاليف واستراتيجيات التجديد الأكثر انضباطًا.”