В условиях зимы на рынке недвижимости Shell: Пен Юндонг представил недооценённый отчёт о результатах

问AI · 彭永东如何带领贝壳在行业寒冬中实现逆势增长？

出品｜中访网

审核｜李晓燕

Как ведущая компания в сфере недвижимости в Китае, 贝壳 всегда была основным “термометром” для наблюдения за колебаниями внутреннего рынка недвижимости, ее десятки тысяч агентов, сеть магазинов по всей стране, а также полный спектр услуг по сделкам с новыми и вторичными домами, ремонту и аренде точно отражают изменения в состоянии рынка недвижимости. На днях 贝壳 опубликовала квартальный и годовой отчет за четвертый квартал 2025 года, согласно которому, выручка компании за четвертый квартал составила 22,2 миллиарда юаней, что на 29% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, скорректированная чистая прибыль составила 517 миллионов юаней, что на 61,5% меньше, а общая выручка за год составила 94,6 миллиарда юаней, увеличившись на 1,2% по сравнению с 2024 годом.

Если смотреть только на краткосрочные результаты четвертого квартала, то 贝壳 действительно испытала удар из-за глубокого спада в индустрии недвижимости, темпы роста её основных сделочных операций замедлились, но, отсекая краткосрочные колебания данных, в условиях антикризиса 彭永东 и руководство 贝壳 продемонстрировали выдающуюся стратегическую стойкость и управляемость, сохранив базу, оптимизировав структуру бизнеса и укрепив долгосрочную конкурентоспособность. Ответ на вызовы после эпохи 左晖 выглядит гораздо лучше, чем может показаться на первый взгляд.

Глубокий спад бета-индекса в отрасли, проявление стойкости 贝壳 очень ценно

Рынок недвижимости в 2025 году по-прежнему находится в глубоком цикле коррекции, темпы роста инвестиций в строительство продолжают снижаться, а рыночные настроения остаются подавленными. Как ведущая компания, 贝壳 не может остаться в стороне от общего состояния отрасли. В четвертом квартале доход от бизнеса с вторичным жильем упал на 39% по сравнению с прошлым годом, доход от нового жилья упал на 44%, основные сделочные операции значительно сократились — это не является ошибкой управления 贝壳, а закономерный результат общего спада в отрасли.

Следует отметить, что четвертый квартал 2024 года совпал с интенсивным выпуском политик в сфере недвижимости, что вызвало подъем рыночных настроений и создало очень высокий базис для сравнения, что еще больше увеличило объем снижения результатов в этом квартале. Тем не менее, выручка 贝壳 за год все же увеличилась на 1,2%, что позволило успешно сохранить базу доходов, и в условиях сокращения всей отрасли это достижение весьма непросто.

На протяжении всего времени бизнес с вторичным жильем был “балластом” для результатов 贝壳, и хотя на этот раз он показал значительное снижение, 贝壳 все же удержала масштаб пользователей и долю рынка, в четвертом квартале количество активных пользователей (MAU) осталось стабильным на уровне выше 43 миллионов, а сеть магазинов была дополнительно расширена. В условиях резкого сокращения общего объема сделок в отрасли и выхода мелких игроков из бизнеса, 贝壳 смогла сохранить свою основную клиентскую базу и лидирующую позицию в отрасли, противостоять огромному давлению снижения бета-индекса отрасли, демонстрируя выдающуюся способность к управлению рисками, превосходящую уровень конкурентов.

Активная корректировка второй кривой, ориентированность на долгосрочное здоровое развитие

Перед лицом колебаний в цикле недвижимости 贝壳 уже развернула стратегию “один корпус, три крыла”, сделав бизнес по ремонту и обустройству жилья второй кривой роста для хеджирования рисков в отрасли. В четвертом квартале 2025 года доход от бизнеса по ремонту и обустройству жилья составил 5,411 миллиарда юаней, что на 12% меньше по сравнению с прошлым годом, что стало первой квартальной отрицательной динамикой. Эти данные, хотя и выглядят не очень оптимистично, на самом деле являются рациональным и активным стратегическим выбором руководства на основе текущей ситуации в отрасли.

В 2025 году в отрасли ремонта жилья часто происходили случаи банкротств компаний, с растущими рисками и неразберихой в индустрии. Если бы 贝壳 слепо стремилась к росту, это могло бы привести к операционному кризису. Команда 彭永东 решительно выбрала снижение темпов роста с улучшением качества, сокращая операционные расходы и оптимизируя структуру прибыли, отказавшись от краткосрочного роста доходов в пользу долгосрочного здорового развития бизнеса. Руководство четко заявило, что в следующие 2-3 года бизнес по ремонту жилья будет избегать агрессивной экспансии и сосредоточится на детализированной работе, такая стратегия “отступления для продвижения” может показаться замедлением темпов роста, но на самом деле она позволяет избежать отраслевых рисков и укрепить базу для долгосрочного развития второй кривой, что гораздо более дальновидно, чем слепая экспансия.

Тем временем, бизнес по аренде жилья стал одной из ярких точек в отчетности, выручка в четвертом квартале выросла на 18% по сравнению с прошлым годом, что делает его единственным сегментом среди четырех, который показал положительный рост. 贝壳 активно пересмотрела учетные принципы для аренды, изменив расчет доходов от бизнеса “Удобная аренда” с валового метода на чистый, что, хоть и в определенной степени повлияло на заявленную выручку, значительно увеличило прибыльность бизнеса, в четвертом квартале прибыльность аренды составила 10,4%, что значительно превышает средний уровень по отрасли. Это решение “с акцентом на прибыль, а не на выручку” точно соответствует основным требованиям капитального рынка к качеству прибыли компаний и также позволяет бизнесу по аренде дополнить бизнес по продаже недвижимости, что еще больше улучшает экосистему жилищных услуг.

Экстремальная контроль затрат + легкая экспансия активов, революция эффективности укрепляет основу выживания

В условиях антикризиса, выжить и жить лучше — это вопрос эффективности. Команда 彭永东 хорошо понимает это, в управлении затратами и оптимизации бизнес-модели они разработали впечатляющий “комплексный подход”.

В четвертом квартале, из-за снижения объема выручки, коэффициенты трех затрат у 贝壳 несколько увеличились, но в абсолютных значениях затраты на продажи, управление и исследования и разработки снизились соответственно на 18%, 24% и 3%, что говорит о значительном сокращении общих затрат. При стабильном количестве активных агентов и продолжающемся расширении числа активных магазинов, 贝壳 успешно оптимизировала внутреннюю структуру персонала и сократила операционные процессы, что позволило сэкономить около 1,3 миллиарда юаней, в конечном итоге добившись поворота в скорректированной прибыли, показав образцовую работу по контролю затрат в отрасли.

Кроме того, 贝壳 активно продвигает легкую модель франчайзинга, что стало ключевым шагом для сохранения доли рынка и снижения операционного давления. Франчайзинговый бренд 乐远 за менее чем 3 года открыл 5800 магазинов, глубоко охватывая нижние сегменты рынка; франчайзинговые магазины не только генерируют доход выше, чем магазины с прямыми продажами, но также обладают высокой гибкостью и низкими операционными затратами, при этом подключение к сети ACN гарантирует стандарты обслуживания и охват рынка. Эта модель позволяет 贝壳 достичь “двухстороннего прорыва” в “росте числа магазинов и снижении структуры активов”, сохраняя долю рынка и снижая давление на отчетность, освобождая компанию от обременительных активов и постепенно трансформируясь в компанию легких активов в сфере интернет-услуг.

Кроме того, 贝壳 всегда придерживается предела валовой прибыли более 20%, строго контролируя сроки оборота дебиторской задолженности по новому жилью и, проводя выкуп акций и оптимизацию прибыльной модели, сохраняя подушку безопасности денежного потока, чтобы при отсутствии ясных перспектив в цикле поддерживать стабильное управление с минимальными затратами, готовя достаточные силы для восстановления отрасли.

Антикризисный подход, 彭永东 представляет достойный отчет

После смерти 左晖 彭永东 принял управление 贝壳 в момент, когда отрасль недвижимости входила в самый сложный период спада, и внешние наблюдатели не без сомнений в его управленческих способностях, некоторые даже высказывали критику по поводу его зарплаты. Но на самом деле высокая зарплата 彭永东 обусловлена предоставлением акций во время IPO на Гонконгской бирже и является нормальным амортизированием по бухгалтерским стандартам, а не избыточным благом, и его пожертвования за прошедший год составили около 840 миллионов юаней, что подчеркивает ответственность и преданность управляющего компанией.

Если взглянуть на годы руководства 彭永东 в 贝壳, в условиях зимы в отрасли он не действовал слепо и агрессивно, не укрывался в пассивной защите, а привел 贝壳 к трем ключевым достижениям: удержанию базового уровня сделок с недвижимостью, сохранению линии безопасности денежного потока и поддержанию разумного темпа расширения. Валовая прибыль группы всегда оставалась выше 20%, все ключевые операционные показатели находились в разумных пределах для отрасли, и на фоне сокращения всей отрасли доля рынка 贝壳 продолжала расти, укрепляя ее лидирующую позицию.

Цикл спада в отрасли для ведущих компаний — это возможность для переосмысления и накопления сил. Мелкие игроки ускоряют выход из рынка, ресурсы сосредоточиваются в руках лидеров, и масштабы пользователей, сеть магазинов и сервисные возможности, накопленные 贝壳 в условиях антикризиса, станут основными конкурентными преимуществами после стабилизации и восстановления отрасли.

Зима в сфере недвижимости еще не закончилась, но под руководством 彭永东 贝壳 уже определила направление развития, оптимизировав структуру бизнеса, переходя на легкие активы и достигнув предельного контроля затрат, она укрепила свои позиции в условиях антикризиса. Краткосрочные колебания результатов — это лишь нормальное проявление в цикле отрасли, в долгосрочной перспективе стратегические решения и управленческая деятельность 彭永东 позволили 贝壳 найти правильный путь в условиях трансформации отрасли. После эпохи 左晖 он действительно справился хорошо, и 贝壳 теперь с более легкой и эффективной позицией ожидает наступления весны в отрасли.