Пришла ли «маленькая весна» на рынке недвижимости Гуанчжоу и Шэньчжэня? Сделки с вторичным жильем значительно превосходят новые объекты, а срок продажи некоторых «выгодных предложений» сократился до менее чем одной недели.

Март традиционно считается пиковым месяцем на рынке недвижимости, «золотой март и серебряный апрель» напрямую влияют на тенденцию всего года.

Весной 2026 года Гуанчжоу и Шэньчжэнь последовательно вышли из низкого сезона продаж после праздника, объем просмотров и сделок одновременно выросли, и теплая атмосфера на рынке продолжает распространяться.

Журналисты «Ежедневных экономических новостей» (далее — «ежедневные журналисты») посетили некоторые жилые комплексы, пообщались с агентствами и несколькими исследовательскими институтами и узнали, что текущий «маленький весенний бум» в Гуанчжоу и Шэньчжэне уже фактически наступил. В то же время, логика рынка претерпела заметные изменения: некоторые популярные «акционные» квартиры (термин, обозначающий объекты с ценой значительно ниже рыночной в том же районе и категории) постепенно исчезают, а пространство для переговоров с владельцами на рынке становится меньше.

В частности, в Гуанчжоу и Шэньчжэне наблюдается полное лидерство на вторичном рынке жилья, ставшее основным драйвером этого «маленького весеннего бум». В то же время, рынок новостроек демонстрирует глубокую дифференциацию: с начала года предложение новых квартир в Шэньчжэне снизилось по сравнению с прошлым годом; в центральных районах Гуанчжоу популярны элитные жилые комплексы, а для первоочередных покупателей продолжается снижение цен и увеличение объема продаж. Можно сказать, что структура рынка первичного и вторичного жилья изменилась местами, что является яркой чертой этого «маленького весеннего бумa».

Продажа недвижимости в новом районе Шэньчжэня Баоань, район Синьань. Источник: журналисты «Ежедневных экономических новостей» Чэнь Жунхао

Вторичный рынок берет на себя инициативу в «маленьком весеннем буме»

Текущий «маленький весенний бум» на рынке недвижимости Гуанчжоу и Шэньчжэня в основном поддерживается вторичным рынком, что уже изменило базовую логику рынка.

От данных до ощущений на месте — вторичный рынок лидирует в процессе восстановления.

Шэньчжэнь стал первым, кто запустил рост цен на вторичном рынке, став основным двигателем этого этапа восстановления. Согласно мониторингу сети «LeYoujia», после праздника объем сделок по вторичной недвижимости вырос на 132% по сравнению с предыдущим периодом, достигнув максимума с конца марта 2024 года. По состоянию на февраль 2026 года средняя цена сделок на вторичном рынке жилья в Шэньчжэне вернулась к 62 000 юаней за квадратный метр.

Источник: исследовательский центр «LeYoujia» в Шэньчжэне

Данные исследовательского института «Кошка» также показывают очевидную картину: с 2 по 8 марта объем сделок по вторичной недвижимости в Шэньчжэне вырос на 118% по сравнению с предыдущим периодом, а 8 марта был зафиксирован рекорд за последний год по однодневному объему сделок, и за две недели показатели продолжали расти.

Кроме того, настроение на рынке также восстанавливается. Согласно последним данным мониторинга «Кошки» в Шэньчжэне, в феврале количество объявлений о продаже вторичного жилья в партнерских агентствах снизилось на 3,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что свидетельствует о снижении иррациональных продаж и постепенном переходе рынка к «усилению ожиданий — оптимизации предложения — стабилизации цен».

Источник: исследовательский институт «Кошка»

«Сейчас наиболее заметно восстановление спроса на качественные школы, недорогие квартиры с высокой доходностью от аренды, например, в нашем районе — жилой комплекс Лиюань, где трехкомнатные квартиры площадью 83 м², связанные с школой Лиюань и средней школой Хунлинг, после праздника заметно выросли по количеству запросов и сделок по сравнению с до праздника», — поделился 14 марта вечером с журналистами опытный агент из Футяня Юань Инъин.

Юань Инъин отметил, что скорость сделок по «акционным» квартирам на вторичном рынке уже сократилась до короткого периода, и некоторые «акционные» квартиры продаются менее чем за неделю. «Например, проект Ханьлинь Юань в Футяне, где трехкомнатные квартиры площадью около 108 м², владельцы выставляют по цене свыше 8,2 миллиона юаней, что примерно составляет 77 400 юаней за квадратный метр. Некоторые продавцы торопятся продать, и при цене в 7,55 миллиона юаней сделка может быть заключена примерно за неделю», — сказал он.

Фото: часть вторичных квартир в районе Цуйчжук в Луоху, Шэньчжэнь. Источник: журналисты «Ежедневных экономических новостей» Чэнь Жунхао

На самом деле, подобные явления также наблюдаются в Луоху. После роста сделок по вторичной недвижимости владельцы объявлений начали стабилизировать свои ожидания, перестали торопиться с продажей, и пространство для переговоров значительно сократилось.

Например, в одной из квартир в районе Цуйчжук, которую журналисты посетили в конце прошлого года, площадь 47,84 м², первоначальная цена — 2,45 миллиона юаней. Агентство предположило, что минимальная цена может снизиться до 2,3 миллиона. Однако в марте этого года агентство сообщило, что минимальная цена продажи — 2,37 миллиона юаней.

Рынок вторичного жилья в Гуанчжоу также демонстрирует сильный рост.

Данные платформы «Кошка» показывают, что 8 марта в Гуанчжоу было продано 247 квартир, что на 25,4% больше по сравнению с предыдущим днем; за неделю (с 2 по 8 марта) было продано 849 квартир, что на 118,8% больше. После праздника спрос на возвращающихся в город вырос, количество просмотров у агентств продолжает расти, а индекс менеджеров по недвижимости Гуанчжоу за март вырос на 43,5 пункта и достиг 71,78, что свидетельствует о высокой уверенности в «маленьком весеннем буме».

По мнению ведущего исследователя Центра жилищной политики Гуандуна Ли Юцзя, в Гуанчжоу и Шэньчжэне наблюдается ключевая особенность — «вторичное жилье лучше нового», при этом количество новых объявлений о продаже сокращается по сравнению с прошлым годом, а настроение рынка продолжает улучшаться, что стимулирует спрос на обмен «старых квартир на новые», и рынок постепенно входит в цикл.

Директор исследовательского института «Кошка» в Шэньчжэне, Сяо Сяопин, также выразил похожее мнение: его считают, что текущий рост — это не краткосрочный импульс политики, а результат оптимизации политики, восстановления доверия и концентрации спроса на собственное жилье, что способствует продолжительному росту вторичного рынка и одновременной активности на первичном рынке, делая «маленький весенний бум» более устойчивым.

Структурные изменения на рынке новостроек

В отличие от общего подъема вторичного рынка, рынок новостроек в Гуанчжоу и Шэньчжэне демонстрирует скорее «структурный» тренд, а не массовый рост.

Например, в Гуанчжоу элитный сегмент продолжает рекордные продажи, что способствует росту интереса к новым квартирам в окрестностях. В феврале в Гуанчжоу на участке Тяньхэ был продан участок за 23,6 миллиарда юаней с премией 26,6%, что привело к средней цене за жилую площадь около 85 500 юаней за квадратный метр — рекорд для города.

2 марта в районе Чжунцзянь в Гуанчжоу был продан один из пентхаусов площадью 670 м² за 1,87 миллиарда юаней, что соответствует примерно 28 000 юаней за квадратный метр, обновив рекорд по стоимости элитных квартир. 9 марта в районе Сянхэван был продан 4 пентхауса в проекте «Пляжный полуостров №5» на сумму 7,187 миллиарда юаней, что свидетельствует о беспрецедентной популярности элитных жилых комплексов.

В то же время, в сегменте доступных новостроек в Гуанчжоу наблюдается явная тенденция снижения цен и увеличения объема продаж.

Агентство недвижимости Луо Цзяминь отметил, что многие начальные квартиры в Гуанчжоу сейчас продаются со скидками и по специальным ценам, например, цены на квартиры в проекте «Звездный залив» в Хуанпу снижены до 19 000 юаней за квадратный метр, а также предлагаются три варианта отделки — без отделки, с минимальной и с роскошной отделкой. «Рынок очень прагматичный: без конкретных цен и скидок трудно привлечь покупателей, даже если их много», — отметил он.

По данным Zhongyuan Research, к концу февраля 2026 года общий запас квартир в Гуанчжоу составлял 14,16 миллиона квадратных метров, что на 13 000 м² меньше по сравнению с январем. В основном снижение связано с уменьшением новых предложений, рынок в основном занимается распродажей существующих запасов, и за последние четыре месяца наблюдается тенденция к снижению.

В то же время, рынок новостроек в Шэньчжэне с начала 2026 года показывает заметное замедление темпов предложения. Согласно данным агентства «Meilian», за текущий год было получено разрешение на строительство всего 9 жилых проектов, что значительно меньше по сравнению с 12 проектами за аналогичный период прошлого года.

Из-за медленного выхода новых предложений на рынок, не удается сформировать масштабные эффекты, что приводит к тому, что объем сделок по новым квартирам значительно уступает вторичному рынку, и формируется структура, при которой крупные районы показывают рост объемов и стабильные цены, а в районах с высоким спросом цены снижаются в обмен на объем.

По данным Zhongyuan, по состоянию на 12 марта в Шэньчжэне было продано 964 квартиры на первичном рынке и 1703 — на вторичном.

В Шэньчжэне в марте активно публикуются рекламные плакаты о продажах новых объектов

Несмотря на то, что объем сделок по новым квартирам в Шэньчжэне уступает вторичному рынку, журналисты отметили, что с началом марта многие проекты начали выпускать рекламные материалы о высоких продажах: например, в Лонхуа за два дня 7–8 марта было продано 41 квартира, в «Юаньян Чэнминь Цзюньюань» — 39, а в «Цзяньчжэнь Юньчжоу» — 32 за одну неделю.

«По мере выхода на рынок качественных участков в городах первого уровня в 2025 году и усиления промо-акций со стороны некоторых застройщиков, ожидается, что спрос в марте будет постепенно расти, и «маленький весенний бум» в ключевых городах остается перспективным», — отмечает аналитический центр «Чжунчжи».