Как узнать, есть ли у вашей собственности залог: Полное руководство

Прежде чем выставлять свой дом на продажу или передавать его членам семьи, важно выяснить, есть ли на вашей недвижимости обременения. Покупатели регулярно проводят поиск по титулу, чтобы убедиться, что против собственности не предъявлены неожиданные претензии — задержки или даже срывы сделок возможны, если во время оформления обнаружатся обременения. Аналогично, если вы планируете передать недвижимость родственникам, знание о наличии обременений поможет избежать передачи сложных финансовых обязательств.

Понимание обременений недвижимости и почему важно их обнаружить

Обременение недвижимости — это юридическая претензия, которую держит третья сторона к вашей собственности. Такое претензия может значительно повлиять на ваше финансовое положение, поскольку держатели обременений имеют приоритетные права на продажные доходы или средства рефинансирования, прежде чем вы получите что-либо. В тяжелых случаях обременения могут привести к изъятию имущества через судебный процесс, когда держатели претензий требуют продажи для возврата долга.

Последствия незамеченных обременений выходят за рамки неудобств. При попытке продать недвижимость с неизвестными обременениями сделка затягивается, сроки оформления сдвигаются, переговоры застаиваются, и сделки, казавшиеся почти гарантированными, могут полностью рухнуть. Держатели обременений должны получить оплату из доходов от продажи, что уменьшает вашу чистую прибыль и может сорвать тщательно спланированные операции.

Три проверенных способа обнаружить обременения недвижимости

Ваш способ обнаружения обременений зависит от доступного времени, бюджета и опыта. Каждый метод имеет свои преимущества и недостатки.

Поиск в публичных реестрах напрямую

Реестры округа, оценщики и местные суды ведут записи об обременениях недвижимости в своих юрисдикциях. За плату вы можете получить доступ к этим записям онлайн, заказать поиск по почте или провести личное расследование. Этот способ наиболее подходит, если вы точно знаете, какое обременение ищете, и можете гибко планировать время. Он требует больше усилий, но обходится дешевле профессиональных услуг.

Проверка кредитных отчетов

Кредитные бюро часто включают в свои отчеты сведения о публичных записях, в том числе о некоторых обременениях, например, алиментах или задолженностях по поддержке. Преимущество — простота: просмотр кредитных отчетов бесплатен и занимает минимум времени. Проверка раздела публичных записей занимает всего несколько минут. Однако кредитные отчеты не содержат всех возможных обременений, поэтому этот метод лучше использовать как предварительный шаг, а не как полное решение.

Обращение к специалистам по поиску титулов

Профессионалы по поиску титулов — самый полный, но и самый дорогой способ. Они работают с государственными сайтами, делают официальные запросы, получают необходимые документы и составляют подробные отчеты. Вы полностью избегаете самостоятельных поисков, а специалисты выявляют не только обременения, но и любые другие ограничения, влияющие на ваш титул. Этот метод оправдан, когда вам нужна абсолютная уверенность и важен комфорт, а не экономия.

Различные виды обременений, влияющих на вашу недвижимость

Обременения бывают разных видов, каждое возникает по разным причинам:

Ипотека и доверительные договоры

Когда вы берете заем, обеспеченный вашей недвижимостью — для покупки, рефинансирования или получения доли — создается ипотечное обременение. В некоторых штатах это может называться доверительным договором вместо классической ипотеки.

Налоговые обременения

Государственные органы могут наложить обременения за неуплату налогов. Налоговые службы создают обременения при неплате налогов на имущество, IRS — за серьезные федеральные налоговые задолженности, а штаты — за местные налоговые обязательства.

Обременения, связанные с семьей и уходом

Штаты могут накладывать обременения Medicaid на наследство умерших для возмещения расходов на медицинскую помощь. Обременения по алиментам — еще одна категория, которая возникает, если удержания из зарплаты или возврат налогов недостаточны.

Обременения за выполненные работы и платежи

Подрядчики и специалисты по услугам могут подать механические обременения (так называемые механические или подрядные обременения), если не получили оплату за работы на вашей недвижимости. В их числе кровельщики, электрики, сантехники и подобные профессионалы. Судебные обременения возникают из судебных решений — например, по трудовым спорам, непогашенным обязательствам перед бывшими супругами по разводам или другим юридическим делам.

Обременения HOA и субординированные

Объединения собственников жилья могут накладывать обременения при неуплате взносов. Также обременения могут иметь статус старших, младших, первичных или субординированных — эти обозначения показывают порядок приоритетности выплат при изъятии или продаже.

Что делать: решения по устранению обременений

Обнаружив обременения, у вас есть несколько вариантов их устранения:

Оплата и погашение

Если обременение действительное и у вас есть достаточные средства, оплатите долг — это полностью его устранит. Держатель обременения выдаст документ о снятии обременения, что очистит ваш титул.

Оспаривание и вызов

Некоторые обременения можно оспорить в суде. Если вы считаете, что обременение недействительно, можете подать иск в суд, чтобы признать его недействительным и исключить из записей.

Предоставление документов и доказательств

Иногда записи о обременениях не обновляются после погашения обязательств. Предъявление подтверждения оплаты или документа о снятии обременения в соответствующие органы исправит эти ошибки.

Обращение за страхованием титула

Если при покупке недвижимости вы оформляли страхование титула владельца, покрывающие ситуации позволяют подать претензию. Страховая компания может помочь решить некоторые проблемы с обременениями.

Истечение срока давности

Некоторые обременения имеют срок давности — они исчезают, если не оплачены и не продлены держателем. Другие, например, ипотека, не истекают, а требуют судебных действий при неисполнении обязательств. Есть и такие, что могут сохраняться бесконечно, пока вы не продадите или не рефинансируете недвижимость. После смерти ваше наследство может стать ответственным за оставшиеся обременения.

Перед завершением сделок с недвижимостью или планированием наследства важно выяснить, есть ли на вашей недвижимости обременения. Понимание их вида, способов обнаружения и вариантов устранения поможет обеспечить более гладкие продажи, рефинансирование и передачу членам семьи.